ФОНД ЗАЩИТЫ ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ

В соответствии со ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), п. 1 Положения о Департаменте государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 27.05.2015 № 431-ПП «Об утверждении Положения, структуры, предельного лимита штатной численности и фонда по должностным окладам в месяц Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области», Департамент является исполнительным органом государственной власти Свердловской области, уполномоченным на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Свердловской области. Департаментом при рассмотрении обращений граждан участников долевого строительства объекта «Односекционный многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями общественного назначения на 1-м этаже, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№ 1 по ПЗУ), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер. Красный, д. 1а (далее – жилой дом) Крайновой Д.А., Кислова А.Г., Брусницыной И.В., Борисовой Г.Н., Романовой С.А., в соответствии с положениями ст. 58 Федерального закона от 31 июля 2020 года 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» получены сведения о следующих действиях (бездействии) контролируемого лица Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области (ОГРН 1196658087240, ИНН 6670489772). Из обращений граждан следует, что при передаче объектов долевого строительства в жилом доме застройщиком Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области (ИНН 6670489772) направлены уведомления о том, что по результатам фактических замеров, проведенных кадастровым инженером по завершении строительства жилого дома, суммарная фактическая площадь квартир больше площади указанной в договорах участия в долевом строительстве, и выставлено требование о доплате в размере: Крайновой Д.А. – 99 680,00 руб. (№ КК035В от 30.08.2018, уступка от 30.09.2019); Кислову А.Г. – 45 789,88 руб. (№ КК045В от 02.03.2018); Брусницыной И.В. – 25 544,16 руб. (№ КК019 от 30.01.2017); Борисовой Г.Н. – 63 200,00 руб. (№ КК003В от 13.12.2018); Романовой С.А. – 53 395,00 руб. (№ КК002 от 03.05.2017). В соответствии с условиями договоров участия в долевом строительстве, заключенных с перечисленными гражданами первоначальным застройщиком ООО «ОФОРТ-К» установлено, что суммарная площадь объекта недвижимости является проектной и подлежит уточнению после фактических замеров лицом, уполномоченным осуществлять кадастровую деятельность. При изменении суммарной площади объекта недвижимости стороны договорились действовать следующим образом: в случае, когда фактическая суммарная площадь объекта недвижимости по результатам фактических замеров будет отличаться от проектной в большую сторону участник долевого строительства оплачивает денежные средства за увеличение площади объекта недвижимости исходя из предусмотренной договором стоимости строительства одного квадратного метра площади на дату заключения договора (п. 4.4 договора). На момент заключения договоров согласно ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами. Понижающие коэффициенты установлены приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» (далее – приказ Минстрой № 854/пр). При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5; для балконов – 0,3; для террас – 0,3; для веранд – 1. В приложении № 2 к договорам участия в долевом строительстве застройщик для площади лоджии использовал понижающий коэффициент 0,7, что противоречит вышеперечисленным положениям законодательства о долевом строительстве и нарушает права и законные интересы граждан, участников строительства жилого дома. В соответствии с ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 (пункт 74) установлено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в части, даже если в законе отсутствует прямое указание на его ничтожность. Суммарная площадь с коэффициентом 0,5, установленным приказом Минстроя № 854/пр, в договорах с заявителями составляет: По договору с Крайновой Д.А. – 73,035 кв.м. (№ КК035В от 30.08.2018, уступка от 30.09.2019); По договору с Кисловым А.Г. – 101,05 кв.м. (№ КК045В от 02.03.2018); По договору с Брусницыной Г.Н. – 73,035 кв.м. (№ КК019 от 30.01.2017); По договору с Борисовой И.В. – 49,815 кв.м. (№ КК003В от 13.12.2018); По договору с Романовой С.А. – 45,425 кв.м. (№ КК002 от 03.05.2017). Стоимость одного квадратного метра, определяемая как соотношение стоимости объекта недвижимости и суммарной площади объекта недвижимости (с учетом понижающего коэффициента 0,5), составляет: По договору с Крайновой Д.А. – 114 293 руб. (№ КК035В от 30.08.2018, уступка от 30.09.2019); По договору с Кисловым А.Г. – 110 491руб. (№ КК045В от 02.03.2018); По договору с Брусницыной И.В.– 93 109 руб. (№ КК019 от 30.01.2017); По договору с Борисовой Г.Н.– 81 502 руб. (№ КК003В от 13.12.2018); По договору с Романовой С.А. – 91 486 руб. (№ КК002 от 03.05.2017). С учетом возможного изменения площади объекта долевого строительства при определенных условиях, в соответствии с п. 4.4 договора участия в долевом строительстве с каждым из перечисленных граждан, и исходя из фактической площади построенных квартир, установленной при проведении кадастровых работ после завершения строительства жилого дома, доплата за дополнительно построенные квадратные метры составляет: По договору с Крайновой Д.А. – 76 004,85 руб. (№ КК035В от 30.08.2018, уступка от 30.09.2019); По договору с Кисловым А.Г. – 27 622,8 руб. (№ КК045В от 02.03.2018); По договору с Брусницыной И.В. – 6 052 руб. (№ КК019 от 30.01.2017); По договору с Борисовой Г.Н. – 55 829 руб. (№ КК003В от 13.12.2018); По договору с Романовой С.А. – 43 456 руб. (№ КК002 от 03.05.2017). Определение суммарной площади с применением понижающего коэффициента для лоджии 0,7 в нарушение законодательства о долевом строительстве создает угрозу причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям. Указанные выше действия (бездействие) застройщика могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве, Приказа Минстроя № 854/пр. В соответствии с ч. 1 ст. 49 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»