ООО "СЗ "ОКТЯБРЬСКИЙ"

В ходе проведения анализа проектов договоров долевого участия по объекту: «Многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями, подземной автопарковкой (гараж-стоянка) и объектом обслуживания местного значения по адресу: г. Рязань, ул. Октябрьский городок (Железнодорожный район) (корректировка 2)» выявлены нарушения законодательства в области защиты прав потребителей и в области долевого строительства, а именно: - в п. 5.2.4 проектов договора участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения указано, что агент застройщика имеет право отказать участнику в устранении недостатков и строительных недоделок, кроме скрытых, для обнаружения которых необходимо специальное оборудование, условия, мероприятия и т.п., незаявленных им при приемке объекта и не отраженных в акте взаиморасчетов. Также п. 10.3 проекта договора на жилое помещение предусмотрено прекращение гарантийных обязательств застройщика в случае предъявления претензии участником о недостатках и строительных недоделках, не отраженных участником в акте взаиморасчетов, подписанном на момент принятия квартиры, в присутствии уполномоченного лица (кроме скрытых, для обнаружения которых необходимо специальное оборудование, условия, мероприятия). В обоих случаях речь идет о гарантийных обязательствах застройщика перед участниками долевого строительства. В силу прямого указания закона, а также согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» в данном случае подлежит применению нормы специального права – Закон № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ), избрав любой способ устранения выявленных недостатков, предусмотренный ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Кроме того, ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев, когда на объект строительства не распространяются гарантийные обязательства застройщика. А именно, застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. Таким образом, п.п. 5.2.4, 10.3 проектов договоров участия в долевом строительстве содержат ограничения предусмотренных законом способов восстановления нарушенных прав потребителей; - п. 9.5 проекта договора участия в долевом строительстве на жилое помещение предусмотрено право застройщика в случае производственной или иной необходимости, а также наступления форс-мажорных обстоятельств на изменения срока передачи объекта участнику строительства на срок не более 6 месяцев. При этом участник может в течении 7 рабочих дней со дня получения письменного сообщения застройщиком в его адрес об изменении срока передачи объекта подписать соглашение об изменении необходимых условий договора. Пп. 9.5.4 проекта договора установлено, что стороны считают подписание такого соглашения об изменении срока передачи объекта согласованным и участник не вправе отказаться от договора в связи с неисполнением застройщиком и/или агентом застройщика обязательств по передаче объекта в установленный договором срок. В соответствии со ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, срок должен быть единым для участников долевого строительства. Согласно ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В силу ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Таким образом, п. 9.5 проекта договора участия в долевом строительстве на жилое помещение содержит условия, ущемляющие права потребителей; - п. 12.4 проекта договора на жилое помещение установлено, что просрочка любого платежа более чем на два месяца влечет право агента застройщика отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. При этом указано, что договор считается расторгнутым со дня направления участнику уведомления об отказе. Действительно, законодательством предусмотрено право застройщика на расторжение договора в одностороннем порядке, в случае просрочки внесения платежа на срок более чем два месяца участником долевого строительства (ч. 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Однако, законодателем установлен порядок такого расторжения. Так, в соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, законодательством о долевом строительстве предусмотрено право на расторжение договора в одностороннем порядке только при условии соблюдения застройщиком порядка надлежащего извещения участника строительства.