ООО СЗ "ДУБРАВА"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 15 от 20.01.2025, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Дубрава» размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и автостоянкой по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Урицкого, 65, по строительному (почтовому) адресу: Россия, Ростовская область, г. Батайск, ул. Урицкого, 65. Указанный многоквартирный дом введен в эксплуатацию, разрешение на ввод в эксплуатацию размещено в ЕИСЖС (от 28.12.2024 №61-46-83-2024). В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона №214-ФЗ внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в ЕИСЖС сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Однако, при наблюдении установлено следующее. В рамках осуществления регионального государственного строительного надзора на территории Ростовской области установлено, что ООО СЗ «Дубрава» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф разместило положительное заключение повторной негосударственной экспертизы от 02.10.2024 № 61-2-1-3-058168-2024, утвержденное заместителем генерального директора ООО «ПРОММАШ ТЕСТ ЭКСПЕРТИЗА» Донцова А.В. (далее – заключение экспертизы). В соответствии с указанным заключением экспертизы изменены: - общая площадь квартир; - общая площадь помещений общественного назначения, общая площадь автостоянки, общая площадь помещений (бильярдный и теннисный клубы); - площади эксплуатируемой кровли на 2 и 3 этажах; - площадь венткамеры и КУИ; - увеличено количество машино-мест в автостоянке. В соответствии с разделом 19.7 проектной декларации № 61-001485 застройщиком по объекту заключено 107 договоров участия в долевом строительстве на жилые помещения, 6 договоров на машино-места. При этом следует учитывать следующее. Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с ч. 4. ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее – основные характеристики жилого или нежилого помещения). Параметры строящегося многоквартирного дома и основные характеристики жилого и нежилого помещения, машино-места являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве. Изменение предмета договора является изменением существенных условий договора. В случае если между застройщиком и участником долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве согласованы основные характеристики объекта долевого строительства, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик не вправе в соответствии с условиями договора вносить без дополнительного уведомления участника долевого строительства незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменять строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование при условии, что по завершении строительства объект долевого строительства будет отвечать требованиям проектной документации. Указанная правовая позиция изложена в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018. По условиям договора в части характеристик предмета (объекта долевого строительства) должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, оформленное дополнительным соглашением, в предусмотренном законодательством порядке. В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных другими законами или иными правовыми актами. Таким образом, изменение проектной документации застройщиком не должно нарушать права участников долевого строительства, в частности, изменять в одностороннем порядке существенные условия договора участия в долевом строительстве. Учитывая изложенное, в случае изменения существенных условий договоров участия в долевом строительства, в том числе характеристик объектов долевого строительства, застройщику необходимо принять меры по проведению мероприятий, направленных на согласование и уведомление участников долевого строительства объекта об изменении условий договоров участия в долевом строительства. ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: в случае изменения существенных условий договоров участия в долевом строительства принять меры ООО СЗ «Дубрава» (ИНН 6141060067) по проведению мероприятий, направленных на согласование и уведомление участников долевого строительства объекта по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Урицкого, 65 об изменении существенных условия договора участия в долевом строительства.