ООО СЗ "АЗОВСТРОЙ"

При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 358 от 28.06.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением № 319 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Азовстрой» (ИНН 6164029828) размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома II этап строительства по пер. Тимирязева, д. 84 в г. Азове (блок. секции С2, С3, С6, С7), 1-й договор участия в долевом строительстве зарегистрирован – 26.01.2024: - первоначальный срок ввода в эксплуатацию – 31.12.2024. В соответствии с проектной декларацией №№ 61-001586 с изменениями от 05.09.2024 срок ввода объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2025 года; - первоначальный срок передачи – 20.05.2025, срок передачи не переносился; - разрешение на строительство (№ 61-301-23-2020 от 28.08.2020 сроком действия до 01.04.2025); - проектная документация; - экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий (№61-2-1-3-064780-2021 от 03.11.2021); - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; - проектная декларация (№ 61-001586 в редакции от 05.09.2024); - проект договора участия в долевом строительстве (в редакции от 05.09.2024); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2, 3, 4 кварталы 2018 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2019 года, 2 квартал 2023 года; - аудиторские заключения за 2017, 2018, 2019 годы; - фотографии (актуальные на 07.08.2024); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещения о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Однако, в нарушение требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, «и» п. 9 Правил ООО СЗ «Азовстрой» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 19.09.2024, не размещено следующее: - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2 квартал 2024 года (застройщик раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода). В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. В соответствии с п.п. «и» п. 9 Правил, застройщик, определяемый в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ, размещает в ЕИСЖС промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за 1 квартал, первое полугодие и 9 месяцев каждого года, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. Промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность размещается не позднее 30 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода. Последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2 квартал 2024 года – 30.07.2024. Датой совершения правонарушения является 31.07.2024. Также в нарушение требований п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, «г» п. 9 Правил ООО СЗ «Азовстрой» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 19.09.2024 проектная декларация №61-001586 содержит неполную и недостоверную информацию: 1) В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ подраздел 6.1 проектной декларации должен содержать информацию о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату, в данном случае на 30.06.2024. Вместе с тем подраздел 6.1 (проектной декларации №61-001586) содержит информацию о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на 31.12.2023. Застройщику необходимо разместить бухгалтерскую (финансовую) отчетность по состоянию на 30.06.2024 до 30.07.2024, а изменения в подраздел 6.1 проектной декларации на отчетную дату – 30.06.2024 не позднее 10.08.2024. В связи с тем, что последний день срока внесения изменений в подраздел 6.1 проектной декларации приходился на нерабочий день, днем окончания срока являлся ближайший следующий за ним рабочий день, то есть 12.08.2024. Датой совершения указанного правонарушения является 13.08.2024. 2) Раздел 4 проектной декларации не заполнен, а именно отсутствует информация о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов, в которых принимал участие застройщик и (или) его основное общество или дочерние общества такого основного общества в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию; 3) В разделе 14 проектной декларации отсутствует информация о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения «ливневое водоотведение», «горячее водоснабжение», «бытовое или общесплавное водоотведение». Проектная декларация №61-001586 с неполной и недостоверной информацией, отраженной в разделах 4 и 14 проектной декларации, впервые была размещена 25.01.2024. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. В связи с тем, что последний день срока внесения изменений в проектную декларацию приходился на нерабочий день, днем окончания срока являлся ближайший следующий за ним рабочий день, то есть 12.02.2024. Учитывая изложенное, датой совершения правонарушения является 13.02.2024. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. По вопросу отсутствия информации разделах 4 и 14 проектной декларации Региональной службой ГСН РО ранее объявлялось предостережение. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор) установлены нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ: 1) Согласно п. 6.2 договора: «Гарантийный срок для Объекта долевого строительства составляет 5 (Пять) лет с даты ввода Объекта в эксплуатацию. При этом: – гарантийный срок для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 (Три) года со дня подписания первого акта приема-передачи или иного документа о передаче Объекта долевого строительства в Объекте. – гарантийный срок оборудования, не являющегося инженерным или технологическим, материалов и комплектующих, на которые гарантийный срок установлен их изготовителем, соответствует гарантийному сроку изготовителя. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа Объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта (включая переустройство, перепланировку), проведенного самим Участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) Объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной Участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации Объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования Объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий». Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. При этом статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривает изъятий в отношении гарантийного срока отдельных элементов, входящих в состав объекта долевого строительства. Таким образом, п. 6.2 договора не соответствует ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2) Согласно п. 9.4 договора: «в случае самовольного заселения Участником долевого строительства Объекта долевого строительства в нарушение требований п. 5.1.7. Договора, Застройщик совместно с управляющей организацией составляют акт об указанном нарушении. Застройщик уведомляет Участника долевого строительства телеграммой о дате осмотра и составления Акта, однако неявка извещенного таким образом Участника долевого строительства не препятствует составлению Акта. В случае нарушения п. 5.1.7 Договора Участник долевого строительства выплачивает Застройщику штраф в размере 5000 рублей 00 копеек, сверх того возмещает Застройщику все расходы, понесенные Застройщиком в связи с содержанием Объекта долевого участия в период самовольного заселения и в связи с освобождением Объекта долевого строительства.». В соответствии с п. 9.5 договора: «В случае нарушения обязательств по п. 5.1.9. Договора Участник долевого строительства выплачивает Застройщику штраф в размере 5000 рублей 00 копеек за каждое нарушение, а также сверх уплаты штрафа по выбору Застройщика – производит мероприятия, необходимые для приведения Объекта долевого строительства в состояние, соответствующее проектной документации и Договору, либо возмещает расходы Застройщика на осуществление таких мероприятий. Нарушение обязательств по п. 5.1.9. подтверждается соответствующим Актом, составленным Застройщиком и управляющей организацией. Застройщик уведомляет Участника долевого строительства телеграммой о дате осмотра и составления Акта, однако неявка извещенного таким образом Участника долевого строительства не препятствует составлению Акта». Согласно п. 9.6 договора: «В случае неисполнения обязательств согласно п. 5.1.12. Договора Участник долевого строительства выплачивает Застройщику штраф в размере 1000 рублей, а также возмещает Застройщику любые дополнительные расходы, понесенные последним в связи с неисполнением/несвоевременным исполнением Участником долевого строительства указанных обязательств». В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 9.4-9.6 договора ответственность участника долевого строительства. Таким образом, п. 9.4 - 9.6 договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3) В соответствии с п. 11.3 договора: «Стороны пришли к соглашению, что существенным изменением размера передаваемого Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства является изменение Общей площади Объекта долевого строительства в любую сторону более чем на максимальную величину, установленную Федеральным законом № 214-ФЗ. Дополнительно к условиям, изложенным в п. п. 3.7., 3.8. Договора, не являются существенными изменения проектной документации строящегося Объекта и не являются существенным нарушением требований к качеству производимые Застройщиком без согласования (уведомления) с Участником долевого строительства изменения в Объекте и (или) изменения в Объекте долевого строительства, при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или изменения, производимые без такого согласования, если такое согласование не требуется по законодательству РФ». Согласно пп. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, п. 11.3 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. Учитывая изложенное, договор нуждается в корректировке. (приводится описание, включая адрес (место) (при наличии), действий (бездействия), организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников, которые могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований) 2. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. (приводится описание обязательных требований, которые могут быть нарушены в результате действий (бездействия) организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников) 3. В соответствии счастью 1 статьи 49 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: 1) Принять меры по недопущению нарушения прав граждан-участников долевого строительства в части привидения договора, размещенного в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствие с действующим законодательством; 2) Принять меры по размещению информации, предусмотренной ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил. (указываются меры, которые необходимо принять контролируемому лицу для обеспечения соблюдения обязательных требований, а также при необходимости сроки их принятия (не может быть указано требование о предоставлении контролируемым лицом сведений и документов) 4. Вы вправе подать возражение на данное предостережение в порядке, установленном постановлением Правительства Ростовской области от 22.11.2021 № 956 «О региональном государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области»