ООО СЗ "ДОМСТРОЙ"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №134 от 26.03.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила) осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «ДОМСТРОЙ» является застройщиком жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Привокзальная, 9 (1-й договор участия в долевом строительстве зарегистрирован 08.06.2023, первоначальный срок ввода в эксплуатацию – 2 квартал 2026 года, срок ввода не переносился, первоначальный срок передачи – 30.12.2026, срок передачи не переносился). В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «ДОМСТРОЙ» (ИНН 6168074726) размещена информация о жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Привокзальная, 9: - разрешение на строительство (№61-310-994001-2021 от 04.08.2021 сроком действия до 04.08.2029); - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от 16.02.2021, №1 от 06.05.2022; соглашение о передаче договора (о замене стороны по договору купли-продажи земельного участка от 16.02.2021, с уступкой права требования и переводом долга) и внесении в договор изменений от 01.01.2021; договор купли-продажи земельного участка от 16.02.2021; акт приема-передачи земельного участка и расположенных в его границах объектов недвижимости по договору купли-продажи земельного участка от 16.02.2021, от 20.06.2022); - проектная декларация (№61-001390 в редакции от 04.09.2024); - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения (в редакции от 10.06.2024); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2019 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2020 года, 2, 4 кварталы 2021 года, 2, 3 кварталы 2022 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2 кварталы 2024 года; - аудиторские заключения за 2019, 2020, 2021, 2023 годы; - фотографии (актуальные на 05.09.2024); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1. На дату мониторинга сайта – 11.09.2024 выявлены следующие нарушения требований ст. 3.1, ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил ООО СЗ «ДОМСТРОЙ» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф. 1.1. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства (далее также – ЕИСЖС) изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001390 с изменениями по состоянию на 04.09.2024 указаны характеристики 8 нежилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве: 1) нежилое помещение для коммерческого использования - уни¬вер¬саль¬ный ма¬газин дет¬ских неп¬ро¬доволь¬ствен¬ных то¬варов – 996,96 кв.м.; 2) нежилое помещение для коммерческого использования – мебельный салон – 2918,38 кв.м.; 3) нежилое помещение для коммерческого использования – ма¬газин про¬доволь¬ствен¬ных то¬варов на¬род¬но¬го пот¬ребле¬ния – 869.85 кв.м.; 4) нежилое помещение для коммерческого использования - ма¬газин off-price тор¬говли - 2,493.79 кв.м.; 5) нежилое помещение - ав¬тосто¬ян¬ка поз. 227 по ГП - 4285.30 кв.м.; 6) нежилое помещение - ав¬тосто¬ян¬ка поз. 202 по ГП - 5769.47 кв.м.; 7) нежилое помещение - ав¬тосто¬ян¬ка поз. 327 по ГП - 4387.51 кв.м.; 8) нежилое помещение - ав¬тосто¬ян¬ка поз. 302 по ГП - 6195.25 кв.м. В размещенном застройщиком положительном заключении негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения № 61-2-1-3-039286-2021 от 19.07.2021 предусмотрено строительство в составе жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Привокзальная, 9 автостоянки на 621 машино-место. В размещенном в ЕИСЖС разрешении на строительство в составе объекта предусмотрено строительство автостоянки общей площадью 20637,53 кв.м. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 11.09.2024 № №КУВИ-001/2024-228488943 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0062101:1 имеются записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных застройщиком в отношении как объекта долевого строительства – доли в праве долевой собственности на нежилое помещение – подземную автостоянку (в т.ч. договор участия в долевом строительстве № 398/П/П/2024 от 22.08.2024, дата государственной регистрации – 30.08.2024, объект долевого строительства - 1/296 доли нежилого помещения - подземной автостоянки № стояночное место № 281, этаж №-2 в осях ≪22-23≫ и ≪АА-В≫, 11540.9 кв.м., заключенный с Варивода С.А.; договор участия в долевом строительстве № 393/П/П/2024 от 23.08.2024, дата государственной регистрации – 28.08.2024, объект долевого строительства - 1/296 доли нежилого помещения - подземной автостоянки, в пользование поступает стояночное место №181, этаж № -2, 11540.9 кв.м., заключенный с Шевченко И.В.), так и в отношении непосредственно машино-мест (в т.ч. договор участия в долевом строительстве № 397/П/П/2024 от 22.08.2024, дата государственной регистрации – 02.09.2024, объект долевого строительства - машино-место № стояночное место №116, этаж №-2, в осях ≪7-10≫ и ≪Г-И≫ многоквартирного дома на отметке — 10,550, 11540.9 кв.м., заключенный с Варивода С.А.; договор участия в долевом строительстве № 392/П/П/2024 от 23.08.2024, объект долевого строительства - Машино-место № стояночное место №182, этаж № -2, заключенный с Шевченко И.В.; договор участия в долевом строительстве № 388/П/П/2024 от 13.08.2024, дата государственной регистрации - 15.08.2024, объект долевого строительства - нежилое помещение - подземная автостоянка, этаж №-2, расположенное в осях ≪12-13≫ и ≪Н А/1-П≫ Многоквартирного дома на отметке – 10.550, стояночное место №177, 11540.9 кв.м., заключенный с Мокшиной Е.А., Мокшиным П.Е.). Информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации не указана. Кроме этого, указанная выписка содержит сведения о договоре участия в долевом строительстве № 391/П/П/2024 от 21.08.2024, дата государственной регистрации – 26.08.2024, объект долевого строительства - нежилое помещение - подземная автостоянка, этаж № -2, 11540.9 кв.м., заключенном с Коником И.В. При этом необходимо отметить, что в графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001390 с изменениями по состоянию на 04.09.2024 информация о таком объекте отсутствует, как отсутствует и в проектной документации. Также отсутствует информация о заключении договора в его отношении и в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001390. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр утверждена форма проектной декларации, в раздел 19.7 которой вносятся сведения о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу. В связи с тем, что информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации по итогам августа 2024 года не указана, ООО СЗ «ДОМСТРОЙ» совершено административное правонарушение, предусмотренное ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП, дата совершения правонарушения – 11.09.2024. Также необходимо учитывать, что заключение застройщиком договоров участия в долевом строительстве в отношении доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку является (будет являться) нарушением законодательства РФ и повлечет нарушение прав участников долевого строительства ввиду следующего. Понятие машино-места было введено с 01.01.2017 в п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также в ст. 130 Гражданского кодекса РФ. До 01.01.2017 машино-места не имели статуса в виде самостоятельного объекта недвижимого имущества. Необходимо отметить, что в соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Также следует учитывать, что на основании ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Таким образом, в силу прямого (императивного) указания Федерального закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства могут быть только жилое и нежилое помещение, машино-место. На основании изложенного застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – машино-места, а не в отношении автостоянки без указания объекта долевого строительства – машино-места. Кроме того, Федеральным законом № 214-ФЗ доля в праве требования не предусмотрена в качестве объекта долевого строительства. В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) также включены машино-места в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, кадастрового учета. Законом о регистрации определяется, что графическая часть технического плана машино-места должна быть представлена в виде плана этажа здания или сооружения либо в виде части этажа с указанием местоположения объекта, в случае отсутствия этажности - в виде плана части здания, сооружения также с указанием местоположения. При этом местоположение машино-места обозначается графически границей геометрической фигуры, которая соответствует границе машино-места. Границы машино-места определяются на основании проектной документации лицом, которое осуществляло строительство, ввод в эксплуатацию здания либо сооружения или же собственником рассматриваемого объекта. Границы устанавливаются посредством определения расстояния от не менее двух точек, которые должны находиться в прямой видимости и быть закреплены долговременными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций до точек деления границ на части. По желанию собственника машино-места характерные точки границ объекта могут быть дополнительно закреплены долговременными метками на поверхности пола. Текстовая часть технического плана содержит информацию, необходимую для внесения в ЕГРН, включая сведения о геодезической основе, с помощью которой осуществлялась подготовка этого документа. Если местоположение машино-места устанавливалось посредством определения координат характерных точек границ помещения или с помощью дополнительного определения координат специальных меток, то в техническом плане указываются сведения об используемой геодезической основе. Сведения о машино-месте заносятся в план на основе предоставленных заказчиком проектных документов, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением сведений о площади рассматриваемого объекта. Следует учитывать, что приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» (далее – Приказ) установлены минимально допустимые размеры машино-места. В случае продажи долей в праве долевой собственности на нежилое помещение – подземную автостоянку требование к размерам не применяется, поскольку объектом долевого строительства является не машино-место, а доля в праве требования в отношении строительства многоуровневой подземной парковки, как нежилого помещения. В связи с этим размеры машино-места, предоставляемого в пользование, могут и не соответствовать Приказу (быть меньше). Кроме того, в указанном случае не будут применяться требования к проездам на парковке, в т.ч. возможности проезда к приобретаемому машино-месту. Таким образом, заключение с участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства в котором будет является доля в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку с получением в пользование машино-места, нарушает его права и влечет определенные риски, в частности: - пользование «зависимым» машино-местом; -отсутствие статуса собственника самостоятельного объекта недвижимости; -применение особенностей долевой собственности при продаже доли; -несоответствие минимальных размеров машино-места требованиям Приказа. Таким образом, графы 15.1.2, 15.1.2.1, 15.1.2.2 подраздела 15.1 раздела 15 раздела 15, графы 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001390 в редакции от 04.09.2024 в части указания количества нежилых помещений, машино-мест в составе объекта, а также характеристик нежилых помещений, в отношении которых застройщиком могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве содержат недостоверные сведения и требуют корректировки, необходимо указать количество и площадь машино-мест в составе объекта. Необходимо отметить, что указанные сведения подлежали отображению застройщиком в первоначальной проектной декларации, размещенной 29.08.2002. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Давность привлечения к административной ответственности по такому виду правонарушений установлена ст. 4.5 КРФ об АП и составляет 1 год со дня их совершения. Таким образом, срок давности, предусмотренный для данного правонарушения, истек. Кроме того, согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона. Застройщик в нарушение указанных положений законодательства не разместил одновременно с проектной декларацией 29.08.2002 проект договора участия в долевом строительстве на машино-место. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Давность привлечения к административной ответственности по такому виду правонарушений установлена ст. 4.5 КРФ об АП и составляет 1 год со дня их совершения. Таким образом, срок давности, предусмотренный для данного правонарушения, истек. 1.2. В соответствии с выпиской из ЕРГЮЛ от 11.09.2024 №ЮЭ9965-24-123791856 лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, является генеральный директор Якшин Е.А., о чем в ЕГРЮЛ внесены сведения 28.03.2024. Между тем, в раздел 1.5 проектной декларации №61-001390 указанная информация внесена лишь 14.05.2024. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, ООО СЗ «ДОМСТРОЙ» совершено административное правонарушение, предусмотренное ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП, дата совершения правонарушения – 11.04.2024. (приводится описание, включая адрес (место) (при наличии), действий (бездействия), организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников, которые могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований) 2. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. (приводится описание обязательных требований, которые могут быть нарушены в результате действий (бездействия) организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников) 3. В соответствии счастью 1 статьи 49 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю принять меры: 1) по своевременному размещению (актуализации) в ЕИСЖС (https://дом.рф/) информации, предусмотренной ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства»; 2) по своевременному внесению в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменений, касающихся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, предусмотренных ст. ст. 20-21 Федерального закона № 214-ФЗ, приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации»; 3) по внесению с использованием ЕИСЖС изменений в подразделы 15.1, 15.3 раздела 15 проектной декларации, содержащие достоверную и соответствующую требованиям Федерального закона № 214-ФЗ информацию в части сведений о количестве нежилых помещений и машино-мест, строящихся в рамках проекта строительства многоквартирного дома, а также об их характеристиках; 4) по внесению с использованием ЕИСЖС изменений в раздел 19.7 проектной декларации № 61-001390 в части указания информации о заключенных договорах участия в долевом строительстве на машино-места (количество договоров участия в долевом строительстве, площадь объектов долевого строительства – машино-мест, в отношении которых заключены указанные договоры и суммарная цена договоров); 4. Вы вправе подать возражение на данное предостережение в порядке, установленном постановлением Правительства Ростовской области от 22.11.2021 № 956 «О региональном государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области»