ООО СЗ "ГРАДСТРОЙ"

При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями №358 от 28.06.2024, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства Федерального закона № 214-ФЗ в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ, и в правилах размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила), осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Градстрой» (ИНН 6150099737) размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, пр-кт. Баклановский, 8/2. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Градстрой» (ИНН 6150099737) размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, пр-кт. Баклановский, 8/2. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1. На дату мониторинга сайта – 23.09.2024 выявлены следующие нарушения требований п. 3 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «г» п. 9 Правил ООО СЗ «Градстрой» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется. ООО СЗ «Градстрой» последние изменения в проектную декларацию №61-001222 внесены 20.09.2024, что является нарушением ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 2. В проектной декларации № 61-001222 с изменениями от 20.09.2024 в разделе 17.1.2 указан планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства – 3 квартал 2024 года (первоначальный срок – 1 квартал 2024 года), в разделе 17.2 указана информация о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 31.12.2024 (первоначальный срок – 31.03.2024). В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, ООО СЗ «Градстрой» в целях соблюдения требований ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ необходимо направить участникам долевого строительства информацию и предложение об изменении договора путем заключения дополнительного соглашения. 3. Анализ проектов договоров (далее – проект договора), размещенных застройщиком – 29.12.2023 в ЕИСЖС, показал следующее. 3.1. В п. 1.1.2 проекта договора: «Объект – жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, характеристики которого указаны в п. 2.1. настоящего Договора, подлежащее передаче Участнику долевого строительства, указанного в п. 1.1.3. настоящего Договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома, и входящее в состав Многоквартирного дома, создаваемого также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, указанного в п. 1.1.3 настоящего Договора, при условии выполнения Участником всех принятых на себя по настоящему Договору обязательств». Однако в п. 2.1 проекта договора отсутствуют характеристики объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства. 3.2. В п. 5.1.6 проекта договора: «До оформления права собственности на Объект совершать нижеуказанные действия исключительно при наличии письменного согласия Застройщика, а после оформления права собственности на Объект – с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения: 5.1.6.1. осуществлять действия, направленные на переустройство и/или перепланировку Объекта: 5.1.6.2. проводить в Объекте работы, связанные с отступлением от проекта (перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок, разводка всех инженерных коммуникаций, электрики, пробивка проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях и т.д.); 5.1.6.3. проводить в Объекте и в самом Многоквартирном доме работы, которые затрагивают фасад дома и его элементы (в том числе любое остекление Холодных помещений, установка снаружи здания любых устройств и сооружений, любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада дома)». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно с ч. 2 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, положения п. 5.1.6 проекта договора о запрете участникам долевого строительства осуществлять в объекте долевого строительства любые строительные работы, не входят в предмет договора. 3.3. В п. 5.3 проектов договоров: «В соответствии с нормами действующего законодательства, Участник считается надлежащим образом уведомленным и дает свое согласие на перенос сроков выполнения работ по устройству верхнего покрытия внутриквартальных дорог и тротуаров, игровых и спортивных площадок, малых архитектурных форм, озеленению форм, озеленению территории, предусмотренные проектной документацией, которые Застройщик обязуется выполнить в ближайший благоприятный период, следующий за моментом ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Условия настоящего пункта не являются основанием для отказа в принятии Объекта в целом». Согласно п. 5.6 «СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87» утвержденному Приказом Минстроя России от 27.07.2017 № 1033/пр, при приемке законченных строительством объектов в зимнее время допускается по согласованию с застройщиком (техническим заказчиком) переносить сроки выполнения работ по устройству верхнего покрытия внутриквартальных дорог и тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, по установке малых архитектурных форм, озеленению на ближайший благоприятный период. В пункте 6.1 проектов договоров срок сдачи Объекта – не позднее 30.06.2024, что не является зимним временем, т.о. п. 5.3 проектов договоров противоречит п. 5.6 «СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87», утвержденному Приказом Минстроя России от 27.07.2017 № 1033/пр. 3.4. В п. 6.1 проектов договоров: «6.1. Застройщик обязан: - обеспечить срок сдачи объекта не позднее «30» июня 2024 г.; - передать, а Участник принять Объект не позднее «31» декабря 2024 г.». При этом в разделе 17 проектной декларации срок ввода – 3 квартал 2024 года. На дату наблюдения объект не введен в эксплуатацию, в связи с чем застройщик обязан внести изменения в 6.1 проекта договора в части срока ввода в эксплуатацию. 3.5. В п. 10.4.2 проектов договоров: «Для целей исполнения договорных обязательств Участник дает Застройщику на передачу персональных данных следующим организациям: -в управляющую компанию; - ПАО Банк «ФК Открытие»; -органам государственной власти и компетентным организациям, в т.ч. Территориальное управление Росреестра, Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», третьим лицам в п. 10.4.1 настоящего Договора». В указанном пункте проекта договора пропущено слово, которое определяет действие, необходимое для передачи. принять меры ООО «СЗ «Градстрой»: 1) по недопущению нарушения прав граждан-участников долевого строительства в части привидения договора, размещенного в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствие с действующим законодательством;по размещению в ЕИСЖС (https://дом.рф/) информации, предусмотренной ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства».