ООО СЗ "ГРАДСТРОЙ"

При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями №134 от 26.03.2024, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства Федерального закона № 214-ФЗ в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ, и в правилах размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила), осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. 1. На дату мониторинга сайта – 13.06.2024 выявлены следующие нарушения требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «и» п. 9 Правил ООО СЗ «Градстрой» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф. В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. В связи с тем, что последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 1 квартал 2024 года приходился на 30.04.2024 (нерабочий день), днем окончания срока являлся ближайший следующий за ним рабочий день, то есть 02.05.2024. Однако, в нарушение требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «и» п. 9 Правил, ООО СЗ «Градстрой» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения – 13.06.2024 промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1 квартал 2024 года не размещена застройщиком. Датой совершения правонарушения является 02.05.2024. 2. Проектная декларация № 61-001222 с изменениями от 04.06.2024 содержит недостоверную и неполную информацию: - в нарушение п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ в подразделе 6.1 раздела 6 проектной декларации размещена информация о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату на 31.12.2023. Вместе с тем в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату, т.е. – 31.03.2024. Согласно п.п. «и» п. 9 Правил застройщик размещает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за I квартал, первое полугодие и 9 месяцев каждого года, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, застройщику необходимо разместить бухгалтерскую (финансовую) отчетность по состоянию на 31.03.2024 до 02.05.2024, а изменения в подраздел 6.1 проектной декларации на отчетную дату – 31.03.2024 до 10.05.2025, в связи с этим дата совершения правонарушения –13.05.2024 (10, 11, 12 выходные дни). Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 3. В проектной декларации № 61-001222 с изменениями от 04.06.2024 в разделе 17.1.2 указан планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства – 2 квартал 2024 года (первоначальный срок – 1 квартал 2024 года), в разделе 17.2 указана информация о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 31.12.2024 (первоначальный срок – 31.03.2024). В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, ООО СЗ «Градстрой» в целях соблюдения требований ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ необходимо направить участникам долевого строительства информацию и предложение об изменении договора путем заключения дополнительного соглашения. 4. Анализ проектов договоров (далее – проект договора), размещенных застройщиком – 29.12.2023 в ЕИСЖС, показал следующее. 4.1. В п. 1.1.2 проекта договора: «Объект – жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, характеристики которого указаны в п. 2.1. настоящего Договора, подлежащее передаче Участнику долевого строительства, указанного в п. 1.1.3. настоящего Договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома, и входящее в состав Многоквартирного дома, создаваемого также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, указанного в п. 1.1.3 настоящего Договора, при условии выполнения Участником всех принятых на себя по настоящему Договору обязательств». Однако, в п. 2.1 проекта договора отсутствуют характеристики объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства. 4.2. В п. 5.1.6 проекта договора: «До оформления права собственности на Объект совершать нижеуказанные действия исключительно при наличии письменного согласия Застройщика, а после оформления права собственности на Объект – с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения: 5.1.6.1. осуществлять действия, направленные на переустройство и/или перепланировку Объекта: 5.1.6.2. проводить в Объекте работы, связанные с отступлением от проекта (перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок, разводка всех инженерных коммуникаций, электрики, пробивка проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях и т.д.); 5.1.6.3. проводить в Объекте и в самом Многоквартирном доме работы, которые затрагивают фасад дома и его элементы (в том числе любое остекление Холодных помещений, установка снаружи здания любых устройств и сооружений, любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада дома)». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, положения п. 5.1.6 проекта договора о запрете участникам долевого строительства осуществлять в объекте долевого строительства любые строительные работы, не входят в предмет договора. 4.3. В п. 5.3 проектов договоров: «В соответствии с нормами действующего законодательства, Участник считается надлежащим образом уведомленным и дает свое согласие на перенос сроков выполнения работ по устройству верхнего покрытия внутриквартальных дорог и тротуаров, игровых и спортивных площадок, малых архитектурных форм, озеленению форм, озеленению территории, предусмотренные проектной документацией, которые Застройщик обязуется выполнить в ближайший благоприятный период, следующий за моментом ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Условия настоящего пункта не являются основанием для отказа в принятии Объекта в целом». Согласно п. 5.6 «СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87» утвержденному Приказом Минстроя России от 27.07.2017 № 1033/пр, при приемке законченных строительством объектов в зимнее время допускается по согласованию с застройщиком (техническим заказчиком) переносить сроки выполнения работ по устройству верхнего покрытия внутриквартальных дорог и тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, по установке малых архитектурных форм, озеленению на ближайший благоприятный период. В пункте 6.1 проектов договоров срок сдачи Объекта – не позднее 30.06.2024, что не является зимним временем, т.о. п. 5.3 проектов договоров противоречит п. 5.6 «СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87», утвержденному Приказом Минстроя России от 27.07.2017 № 1033/пр. 4.4. В п. 10.4.2 проектов договоров: «Для целей исполнения договорных обязательств Участник дает Застройщику на передачу персональных данных следующим организациям: -в управляющую компанию; - ПАО Банк «ФК Открытие»; -органам государственной власти и компетентным организациям, в т.ч. Территориальное управление Росреестра, Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», третьим лицам в п. 10.4.1 настоящего Договора». В указанном пункте проекта договора пропущено слово, которое определяет действие, необходимое для передачи.