ООО "СЗ СК10 №9"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 358 от 28.06.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф (далее – ЕИСЖС) ООО «СЗ СК10 №9» (ИНН 6163222610) размещена следующая информация о многоквартирных жилых домах и объекте делового управления со встроенными помещениями бытового обслуживания, магазинами, помещениями для хранения автотранспорта, расположенных в районе ул. Малиновского, 33б в г. Ростове-на-Дону (поз.1-1, 1-2, 1-4, 1-7): 1. о строительстве объекта: «26-этажный многоквартирный жилой дом с объектами обслуживания жилой застройки и гаражном районе в районе ул. Малиновского, 33 Б в г. Ростове-на-Дону (поз. 1-1)»: - разрешение на строительство № 61-44-031301-2023 от 09.06.2023 со сроком действия – 09.12.2025; - проект договора участия в долевом строительстве срок передачи – 30.06.2026 и ввода в эксплуатацию – 31.12.2025, сроки не переносились; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок: выписка, акт-приемки передачи, соглашение об установлении сервитута, решение о передаче з.у.; - проектная декларация с изменениями на 31.07.2024; - промежуточная бухгалтерская отчетность за 1, 2, 3 кварталы 2023 года, 1, 2 кварталы 2024 года; - годовая бухгалтерская отчетность за 2023 год; - аудиторское заключение за 2023 год; - фотографии (актуальные на 08.07.2024); - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. 2. о строительстве объекта: «многоквартирный жилой дом с объектами обслуживания жилой застройки и гаражном в районе ул. Малиновского, 33 Б в г. Ростове-на-Дону (поз. 1-2)»: - разрешение на строительство № 61-44-037701-2023 от 01.12.2023 со сроком действия – 01.12.2025; - проект договора участия в долевом строительстве срок передачи – 31.12.2026 и ввода в эксплуатацию – 30.06.2026, сроки не переносились; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок: выписка, акт-приемки передачи, соглашение об установлении сервитута, решение о передаче з.у.; - проектная декларация с изменениями на 31.07.2024; - промежуточная бухгалтерская отчетность за 1,2,3 кварталы 2023 года, 1, 2 кварталы 2024 года; - годовая бухгалтерская отчетность за 2023 год; - аудиторское заключение за 2023 год; - фотографии (актуальные на 08.07.2024); - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. 3. о строительстве объекта: «объект делового управления со встроенными помещениями бытового обслуживания, магазинами, помещениями для хранения автотранспорта в районе ул. Малиновского, 33 Б в г. Ростове-на-Дону (поз. 1-7)»: - разрешение на строительство № 61-44-039601-2023 от 23.10.2023 со сроком действия – 23.10.2024; - проект договора участия в долевом строительстве срок передачи – 31.12.2026 и ввода в эксплуатацию – 30.06.2026, сроки не переносились; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок: выписка, акт-приемки передачи, соглашение об установлении сервитута, решение о передаче з.у.; - проектная декларация с изменениями на 31.07.2024; - промежуточная бухгалтерская отчетность за 1, 2, 3 кварталы 2023 года, 1, 2 кварталы 2024 года; - годовая бухгалтерская отчетность за 2023 год; - аудиторское заключение за 2023 год; - фотографии (актуальные на 08.07.2024); - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. 4. о строительстве объекта: «многоквартирный жилой дом с объектами обслуживания жилой застройки и гаражом в районе Малиновского 33б в г. Ростове-на-Дону (поз. 1-4)»: - разрешение на строительство № 61-44-044901-2023 от 19.12.2023 со сроком действия – 19.06.2026; - проект договора участия в долевом строительстве срок передачи – 31.03.2027 и ввода в эксплуатацию – 30.09.2026, сроки не переносились; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок: выписка, акт-приемки передачи, соглашение об установлении сервитута, решение о передаче з.у.; - проектная декларация с изменениями на 31.07.2024; - промежуточная бухгалтерская отчетность за 1, 2, 3 кварталы 2023 года, 1, 2 кварталы 2024 года; - годовая бухгалтерская отчетность за 2023 год; - аудиторское заключение за 2023 год; - фотографии (актуальные на 08.07.2024); - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. 1. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами, утвержденными постановлением №319. Вышеуказанная информация ООО «СЗ СК 10 №9» размещена в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, нарушений требований части 2 статьи 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ не выявлено. 2. В результате анализа условий проектов договоров участия в долевом строительстве (далее – проект договора) установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1. Согласно абз.3-5 п.4.3.3 проекта договора (проектной декларации №61-0001579 поз. 1-7): «В целях исполнения настоящего Договора (в период приемки Объекта долевого строительства и в гарантийный период) существенным признается такое нарушение требований к качеству Объекта долевого строительства, при котором невозможность использования Объекта по назначению очевидна (то есть может быть установлена без применения специальных познаний и средств), либо использование Объекта долевого строительства по его назначению с неизбежностью повлечет возникновение угрозы жизни и здоровью Дольщика и третьих лиц. В случае, если отказ Дольщика от приемки признан Застройщиком недоказанным и необоснованным, такой отказ Дольщика от подписания передаточного акта будет признан уклонением последнего от принятия Объекта долевого строительства с применением последствий, предусмотренных настоящим Договором (п. 4.1.3. Договора). Если отказ от приемки является доказанным и обоснованным, Дольщик вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, при этом после устранения недостатков Застройщик повторно направляет Дольщику уведомление о готовности Объекта долевого строительства к приемке. В таком случае Дольщик обязан принять Объект долевого строительства в срок, установленный абзацем 1 настоящего пункта». В соответствии ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Исходя из толкования действующего законодательства, участник долевого строительства вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства, если качество объекта не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Предусмотренное проектом договора право застройщика субъективно оценивать обоснованность и доказанность отказа Дольщика от подписания передаточного акта ущемляет законные права и интересы участников долевого строительства. В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Федеральным законом № 214-ФЗ регламентированы случаи, когда действия участника долевого строительства расцениваются как уклонение участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства/отказ от принятия объекта. Указанные в рассматриваемых положениях проекта договора случаи не могут безусловно признаваться уклонением участника долевого строительства от принятия объекта. Кроме того, исходя из буквального толкования абз. 3-5 п. 4.3.3 (п. 4.1.3) проекта договора застройщик наделяется неограниченным правом субъективно расценивать действия участника долевого строительства как уклонение от принятия объекта долевого строительства и в одностороннем порядке оформлять акт приема-передачи объекта, в свою очередь влекущего переход риска случайной гибели объекта долевого строительства на участника долевого строительства. Произвольное применение указанных положений ограничивает право участника долевого строительства на отказ от принятия объекта и, как следствие, реализацию прав, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Таким образом, абз. 3-5 п. 4.3.3 проекта договора противоречит действующему законодательству и ущемляет законные права и интересы участников долевого строительства. 2.2. Согласно п. 4.3.4 проекта договора (проектных деклараций № 61-0001579, № 61-001573 поз.1-2, 1-7): «В случае обнаружения при приемке Объекта долевого строительства несущественных нарушений требований к качеству Объекта долевого строительства, Дольщик обязан принять объект долевого строительства по передаточному акту. При этом Стороны вправе дополнительно составить Акт о недостатках с указанием разумных сроков их устранения». Согласно же ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ «Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона». Таким образом, указанные условия договора ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Определение в п 4.3.3 проекта договора несущественных недостатков, как не препятствующих использованию объекта по назначению, не умоляет права участников долевого строительства, предусмотренного ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ на требование от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и отказа от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, п. 4.3.4 проекта договора на нежилое помещение ухудшает положение граждан участников долевого строительства по отношению к нормам, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ. Учитывая изложенное, проекты договоров нуждаются в корректировке. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.