ООО "СЗ СК10 №9"

На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф (далее – ЕИСЖС) ООО «СЗ СК10 №9» (ИНН 6163222610) размещена следующая информация о многоквартирных жилых домах и объекте делового управления со встроенными помещениями бытового обслуживания, магазинами, помещениями для хранения автотранспорта, расположенных в районе ул. Малиновского, 33б в г. Ростове-на-Дону (поз.1-1, 1-2,1-7): 1. о строительстве «26-этажный многоквартирный жилой дом с объектами обслуживания жилой застройки и гаражном районе в районе ул. Малиновского, 33 Б в г. Ростове-на-Дону (поз. 1-1)»: - разрешение на строительство № 61-44-031301-2023 от 09.06.2023 со сроком действия –09.12.2025; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок – выписка, акт-приемки передачи, соглашение об установлении сервитута, решение о передаче з.у.; - проектная декларация с изменениями на 08.02.2024; - проект договора участия в долевом строительстве срок передачи – 30.06.2026 и ввода в эксплуатацию– 31.12.2025; - промежуточная бухгалтерская отчетность за 1,2,3 кварталы 2023 года; - фотографии (актуальные на 28.02.2024); - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. 2. о строительстве «многоквартирный жилой дом с объектами обслуживания жилой застройки и гаражном в районе ул. Малиновского, 33 Б в г. Ростове-на-Дону (поз. 1-2)»: - разрешение на строительство № 61-44-037701-2023 от 01.12.2023 со сроком действия –01.12.2025; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок – выписка, акт-приемки передачи, соглашение об установлении сервитута, решение о передаче з.у.; - проектная декларация с изменениями на 08.02.2024; - проект договора участия в долевом строительстве срок передачи – 31.12.2026 и ввода в эксплуатацию– 30.06.2026; - промежуточная бухгалтерская отчетность за 1,2,3 кварталы 2023 года; - фотографии (актуальные на 28.02.2024); - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. 3. о строительстве «объект делового управления со встроенными помещениями бытового обслуживания, магазинами, помещениями для хранения автотранспорта в районе ул. Малиновского, 33 Б в г. Ростове-на-Дону (поз. 1-7)»: - разрешение на строительство № 61-44-039601-2023 от 23.10.2023 со сроком действия –23.10.2024; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок – выписка, акт-приемки передачи, соглашение об установлении сервитута, решение о передаче з.у.; - проектная декларация с изменениями на 26.01.2024; - проект договора участия в долевом строительстве срок передачи – 31.12.2026 и ввода в эксплуатацию– 30.06.2026; - промежуточная бухгалтерская отчетность за 1,2,3 кварталы 2023 года; - фотографии (актуальные на 18.10.2023); - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. 1. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами, утвержденными постановлением №319. Вышеуказанная информация ООО «СЗ СК 10 №9» размещена в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, нарушений требований части 2 статьи 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ не выявлено. 2. В результате анализа условий проектов договоров участия в долевом строительстве (далее – проект договора) установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1 Согласно абз. 4 п. 4.1.1 проектов договоров застройщик обязуется «передать в собственность Дольщика Объект долевого строительства в состоянии, предусмотренном п.1.4. настоящего Договора, не позднее 30 июня 2026 года/31 декабря 2026 года при условии надлежащего исполнения Дольщиком своих обязательств по настоящему Договору (в том числе, обязательств по оплате цены Договора, неустойки) в полном объеме, иных обязательств.» При буквальном толковании абз. 4 п. 4.1.1 проектов договоров застройщик вправе не передавать объект долевого строительства не только в случае неуплаты цены договора, но и если участник долевого строительства не исполнит обязательства по выплате неустойки, иные обязательства. Вместе с тем необходимо указать следующее. В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч.1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Таким образом, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи обязан уплатить только цену договора, выполнение иных обязательств, как условие для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства застройщиком, Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено. При этом положения, предусматривающие денежные обязательства участника долевого строительства, являются императивными и не могут быть изменены по соглашению сторон. Кроме того, согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, абз. 4 п. 4.1.1 проектов договоров не соответствует действующему законодательству. 2.2 Согласно п. 4.2.1 проекта договора «Застройщик имеет право внести изменения в проектную документацию строящегося Жилого дома/Здания, а также произвести изменения в Жилом доме/Здании без их согласования с Дольщиком, связанные, в том числе, с изменением конфигурации вентиляционных каналов и шахт, расположенных в Квартире/Нежилом помещении, в результате чего могут быть изменены конструктивное решение и/или конфигурация Квартиры/ Нежилого помещения (без изменения количества помещений в Квартире/Нежилом помещении), при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или без такого согласования, если это не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Стороны пришли к соглашению, что указанные в настоящем пункте изменения не являются существенными изменениями проектной документации строящегося Жилого дома/Здания и/или нарушениями требований к качеству Жилого дома/Здания и Квартиры/Объекта долевого строительства». Согласно абз. 2 п. 10.5 проекта договора (поз.1-1) «Дольщик при подписании настоящего договора подтверждает, что ознакомлен с возможными изменениями проектной документации строящегося Жилого дома, в том числе, в части изменения конструктивного решения и/или конфигурации Объекта долевого строительства, связанного с изменением конфигурации вентиляционных каналов и шахт, расположенных в Квартире, и не возражает против внесения таких изменений. Стороны согласовали, что в случае изменения проектной документации строящегося Жилого дома в части внесения таких изменений, оформление и подписание Сторонами дополнительного соглашения к настоящему Договору не требуется». Указанные положения проектов договоров не соответствуют действующему законодательству по следующим основаниям. Изменения конструктивных решений и/или конфигураций квартиры/нежилого помещения (без изменения количества помещений в квартире/нежилом помещении) являются существенными условиями относительно предмета договора и поэтому не могут определяться проектами договоров как не являющимися существенными изменениями проектной документации. Более того, из прямого толкования п. 4.2.1,10.5 проектов договоров следует, что застройщик имеет право вносить любые изменения в проектную документацию, следовательно и в частях, являющихся существенными для реализации законных интересов участников долевого строительства. В данном случае происходит введение в заблуждение граждан при заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении характеристик многоквартирного дома и приобретаемого объекта долевого строительства. Внесение указанных изменений в проектную документацию приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных другими законами или иными правовыми актами. Согласно ч.1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). Учитывая изложенное, при внесении изменений в проектную документацию, в части, касающейся существенных условий договора, в том числе относительно изменений, приводящих к изменению конструктивных решений и/или конфигураций квартиры/нежилого помещения (без изменения количества помещений в квартире/нежилом помещении), должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, оформленное дополнительным соглашением, в предусмотренном законодательством порядке. Указание на согласие участника долевого строительства на внесение изменений в предмет договора, без оформления дополнительного соглашения, не соответствует указанным положениям законодательства. Таким образом, п.4.2.1, 10.5 проектов договоров о праве застройщика на внесение изменений в проектную документацию противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. 2.3 Согласно п. 4.2.3 проектов договоров «Дольщик настоящим предоставляет право Застройщику на передачу по усмотрению Застройщика в собственность эксплуатирующей организации, органу местного самоуправления и т.п.: внеплощадочных и/или внутриплощадочных инженерных сетей, сооружений и оборудования (протяженностью - до внешней стены многоквартирного дома) для целей обеспечения их содержания в исправном состоянии, осуществления своевременного обслуживания и бесперебойного снабжения многоквартирного жилого дома необходимыми коммунальными ресурсами». Положения настоящего пункта создают правовую неопределенность и возможность их произвольного толкования. Участники долевого строительства не могут передать в собственность/аренду имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, поскольку согласно ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. В то же время застройщиком после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию должен быть заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Так, согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявших от застройщика (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 161 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом в данном случае заключается на срок не более чем три месяца. В силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, положения п.4.2.3 проектов договоров должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством РФ, ЖК РФ. 2.4 Согласно абз. 2 п. 4.3.3 проектов договоров: «В случае обнаружения при осмотре и приемке Объекта долевого строительства его несоответствия условиям договора, а также иным обязательным требованиям, приведшим к существенному нарушению его качества, которые делают его непригодным для использования по назначению, Дольщик обязан письменно уведомить Застройщика об отказе от принятия Объекта долевого строительства с мотивированным перечислением всех недостатков, которые делают ее непригодным для использования по назначению, не позднее 3 (трех) календарных дней с момента осмотра. Обязанность по доказыванию фактов существенного нарушения качества Объекта долевого строительства и непригодности его использования возлагается на Дольщика». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует обязанность участника долевого строительства по доказыванию фактов существенного нарушения качества Объекта долевого строительства и непригодности к использованию. Кроме того, Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Следовательно, участник долевого строительства имеет право отказаться от принятия объекта долевого строительства в случае наличия любых замечаний к качеству объекта. Таким образом, условия абз. 2-5 п. 4.3.3 проектов договоров не соответствуют требованиям ч.ч. 1, 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 2.5 Согласно абз.3-5 п.4.3.3 проекта договора (поз.1-2,1-7): «В целях исполнения настоящего Договора (в период приемки Объекта долевого строительства и в гарантийный период) существенным признается такое нарушение требований к качеству Объекта долевого строительства, при котором невозможность использования Объекта по назначению очевидна (то есть может быть установлена без применения специальных познаний и средств), либо использование Объекта долевого строительства по его назначению с неизбежностью повлечет возникновение угрозы жизни и здоровью Дольщика и третьих лиц. В случае, если отказ Дольщика от приемки признан Застройщиком недоказанным и необоснованным, такой отказ Дольщика от подписания передаточного акта будет признан уклонением последнего от принятия Объекта долевого строительства с применением последствий, предусмотренных настоящим Договором (п. 4.1.3. Договора). Если отказ от приемки является доказанным и обоснованным, Дольщик вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, при этом после устранения недостатков Застройщик повторно направляет Дольщику уведомление о готовности Объекта долевого строительства к приемке. В таком случае Дольщик обязан принять Объект долевого строительства в срок, установленный абзацем 1 настоящего пункта». В соответствии ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Исходя из толкования действующего законодательства, участник долевого строительства вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства, если качество объекта не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Предусмотренное проектом договора право застройщика субъективно оценивать обоснованность и доказанность отказа Дольщика от подписания передаточного акта ущемляет законные права и интересы участников долевого строительства В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Федеральным законом № 214-ФЗ регламентированы случаи, когда действия участника долевого строительства расцениваются как уклонение участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства/отказ от принятия объекта. Указанные в рассматриваемых положениях проекта договора случаи не могут безусловно признаваться уклонением участника долевого строительства от принятия объекта. Кроме того, исходя из буквального толкования абз. 4,5 п. 4.3.3 (п. 4.1.3) проекта договора застройщик наделяется неограниченным правом субъективно расценивать действия участника долевого строительства как уклонение от принятия объекта долевого строительства и в одностороннем порядке оформлять акт приема-передачи объекта, в свою очередь влекущего переход риска случайной гибели объекта долевого строительства на участника долевого строительства. Произвольное применение указанных положений ограничивает право участника долевого строительства на отказ от принятия объекта и, как следствие, реализацию прав, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Таким образом, абз. 4,5 п. 4.3.3 проекта договора противоречит действующему законодательству и ущемляет законные права и интересы участников долевого строительства. 2.6 Согласно п. 4.3.4 проекта договора (поз.1-2,1-7): «В случае обнаружения при приемке Объекта долевого строительства несущественных нарушений требований к качеству Объекта долевого строительства, Дольщик обязан принять Нежилое помещение по передаточному акту. При этом Стороны вправе дополнительно составить Акт о недостатках с указанием разумных сроков их устранения». Согласно же ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ «Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона». Таким образом, указанные условия договора ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Определение в п 4.3.3 проекта договора несущественных недостатков, как не препятствующих использованию объекта по назначению, не умоляет права участников долевого строительства, предусмотренного ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ на требование от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и отказа от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, п. 4.3.4 проекта договора на нежилое помещение ухудшает положение граждан участников долевого строительства по отношению к нормам, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ. 2.7 В соответствии с п.4.3.6 проектов договоров: «С даты принятия Объекта долевого строительства (в том числе, с даты составления Застройщиком одностороннего передаточного акта и иных событий, указанных в п. 4.1.3. настоящего Договора), Дольщик получает фактический доступ к Объекту долевого строительства, в связи с чем обязуется осуществлять за свой счет эксплуатацию Объекта долевого строительства, нести бремя коммунальных платежей, принимать соразмерное участие в техническом обслуживании, текущем и капитальном ремонте Жилого дома пропорционально площади Объекта долевого строительства, для чего обязуется заключить договор с обслуживающей Жилой дом организацией». Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего Кодекса (участником долевого строительства), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Таким образом, положения п. 4.3.6 проектов договоров должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством РФ, ЖК РФ. 2.8 Согласно абз. 1 п. 4.3.10 проекта договоров: «После передачи Дольщику Объекта долевого строительства по передаточному акту, Дольщик вправе осуществлять переустройство и перепланировку помещений в Объекте долевого строительства исключительно в соответствии с требованиями закона и при условии надлежащего согласования этих работ, в том числе, с эксплуатирующей Жилой дом организацией» В соответствии со ст. 1 Федерального закона 214-ФЗ настоящий федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом в предмет договора участия в долевом строительстве не входят вопросы осуществления переустройства и перепланировки помещений в Объекте долевого строительства. Таким образом, абз. 1 п. 4.3.10 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.9 Согласно абз.3 п. 6.2 проекта договора: «В случае если Квартира построена (создана) с отступлениями от условий Договора, требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иных обязательных требований, приведших к ухудшению ее качества, или с иными недостатками, которые делают ее непригодной для предусмотренного Договором использования, Дольщик вправе по своему выбору потребовать от Застройщика безвозмездного устранения возникшего недостатка в срок, согласованный в настоящем Договоре, либо обратиться с иными требованиями, установленными законом. Стороны установили, что согласованный срок устранения возникших недостатков составляет не менее 60 (шестидесяти) рабочих дней; при этом Застройщик имеет право устранить недостатки досрочно. Более длительный срок устранения недостатков должен быть определен в случае, если недостаток не может быть устранен в согласованный в настоящем договоре срок по причинам, не зависящим от Застройщика, а именно, характер недостатка; последовательность технологического процесса устранения недостатка; действия Дольщика, не позволяющие устранить недостаток в срок и т.д.». Аналогичные условия содержатся в абз. 3 п. 6.2 проектов договоров на нежилое помещение, машино-место. В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок для устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 1 ст. 20 Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1) если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней. При этом абз. 3 п. 6.2 проектов договоров не установлен конкретный срок устранения застройщиком возникших недостатков объекта. Таким образом, абз. 3 п. 6.2 проектов договоров противоречит ч. 1 ст. 20 Закона № 2300-1.