ООО "СЗ ЛЕВЕНЦОВКА ПАРК"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №134 от 26.03.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф (далее – ЕИСЖС) ООО «СЗ Левенцовский парк» (ИНН 6168034064) размещена информация о многоквартирных жилых домах, расположенных по адресам: 1) Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, корп. 8-1: - разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов корп.8-4, 8-5, 8-2, 8-7, 8-6, 8-3; - разрешение на строительство со сроком действия –06.07.2024; - первоначальный срок ввода в эксплуатацию – 30.09.2024, срок ввода не переносился; - первоначальный срок передачи – 30.06.2025, срок передачи не переносился; - проектная документация и результаты инженерных изысканий; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок – договор аренды № 37351 от 22.11.2017 со сроком действия 17.12.2029; - проектная декларация с изм. на 06.05.2024; - проект договора участия в долевом строительстве срок передачи – 30.06.2025; - промежуточная бухгалтерская отчетность за 3 квартал 2023 года, 1 квартал 2024 года; - годовая бухгалтерская отчетность за 2023 год; - аудиторское заключение за 2023 год; - фотографии (актуальные на 06.05.2024); - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. 2) Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, корп. 8-10: - разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов корп.8-4, 8-5, 8-2, 8-7, 8-6, 8-3; - разрешение на строительство со сроком действия –23.11.2024; - первоначальный срок ввода в эксплуатацию – 30.03.2025, срок ввода не переносился; - первоначальный срок передачи – 30.06.2025, срок передачи не переносился; - проектная документация и результаты инженерных изысканий; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок – договор аренды № 37344 от 22.11.2017 со сроком действия 17.12.2029; - проектная декларация с изм. на 06.05.2024; - проект договора участия в долевом строительстве срок передачи – 30.06.2025; - промежуточная бухгалтерская отчетность за 3 квартал 2023 года, 1 квартал 2024 года; - годовая бухгалтерская отчетность за 2023 год; - аудиторское заключение за 2023 год; - фотографии (актуальные на 06.05.2024); - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами, утвержденными постановлением №319. Учитывая изложенное, вышеуказанная информация ООО «СЗ Левенцовский парк» размещена в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, нарушений требований части 2 статьи 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ не выявлено. 2. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор) установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1. В п. 5.1.6 проекта договора: «После оформления права собственности на Объект совершать нижеуказанные действия исключительно при наличии письменного согласия Застройщика, а после оформления права собственности на Объект – с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения: 5.1.6.1. осуществлять действия, направленные на переустройство и/или перепланировку Объекта: 5.1.6.2. проводить в Объекте работы, связанные с отступлением от проекта (перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок, разводка всех инженерных коммуникаций, электрики, пробивка проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях и т.д.); 5.1.6.3. проводить в Объекте и в самом Многоквартирном доме работы, которые затрагивают фасад дома и его элементы (в том числе любое остекление Холодных помещений, установка снаружи здания любых устройств и сооружений, любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада дома)». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, запрет участникам долевого строительства осуществлять любые строительные работы после оформления право собственности, установленный положениями п. 5.1.6 проекта договора, не входит в предмет договора. 3. Кроме того, в силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу № 239/пр указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. Согласно ст. 16 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства. Внесение указанных изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей, в том числе вывод мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. При исключении из состава общего имущества многоквартирного дома помещений происходит его уменьшение. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В связи с этим уменьшение размера общего имущества в строящемся многоквартирном доме нарушает права участников долевого строительства как собственников жилых помещений в будущем. Кроме того, в соответствии с п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости является основанием для расторжения договора в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. Таким образом, по результатам наблюдения выявлены сведения об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям