ООО "СЗ ЛЕВЕНЦОВКА ПАРК"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф (далее – ЕИСЖС) ООО «СЗ Левенцовский парк» (ИНН 6168034064) размещена информация о многоквартирном жилом доме, расположенном по адресам: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, корп. 8-1: - разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов корп.8-4, 8-5, 8-2, 8-7, 8-6, 8-3; - разрешение на строительство со сроком действия –06.07.2024; - проектная документация и результаты инженерных изысканий; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок – договор аренды № 37351 от 22.11.2017 со сроком действия 17.12.2029; - проектная декларация с изм. на 18.03.2024; - проект договора участия в долевом строительстве срок передачи – 30.06.2025; - промежуточная бухгалтерская отчетность за 3 квартал 2023 года; - годовая бухгалтерская отчетность за 2023 год; - аудиторское заключение за 2023 год; - фотографии (актуальные на 07.03.2024); - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами, утвержденными постановлением №319. Учитывая изложенное, вышеуказанная информация ООО «СЗ Левенцовский парк» размещена в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, нарушений требований части 2 статьи 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ не выявлено. 2. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор) установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1. В п. 5.1.6 проекта договора: «До оформления права собственности на Объект совершать нижеуказанные действия исключительно при наличии письменного согласия Застройщика, а после оформления права собственности на Объект – с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения: 5.1.6.1. осуществлять действия, направленные на переустройство и/или перепланировку Объекта: 5.1.6.2. проводить в Объекте работы, связанные с отступлением от проекта (перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок, разводка всех инженерных коммуникаций, электрики, пробивка проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях и т.д.); 5.1.6.3. проводить в Объекте и в самом Многоквартирном доме работы, которые затрагивают фасад дома и его элементы (в том числе любое остекление Холодных помещений, установка снаружи здания любых устройств и сооружений, любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада дома)». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно с ч. 2 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, запрет участникам долевого строительства осуществлять в объекте долевого строительства любые строительные работы, установленный положениями п. 5.1.6 проекта договора, не входит в предмет договора. 2.2 В соответствии со 2 абз. п. 5.2.1.3. «При этом Стороны пришли к соглашению о том, что указанное в п.5.2.1. требование: - подписывается Участником лично; - предъявляется Застройщику в письменном виде; - должно содержать информацию о выявленном несоответствии со ссылкой на положение настоящего Договора и/или норму Закона, по отношению к которым выявлено несоответствие; - должно содержать установленный Участником долевого строительства разумный срок устранения недостатков не менее 60 (шестьдесят) рабочих дней с даты получения данного требования Застройщиком. - при несоблюдении указанных выше условий считается необоснованным, не подлежит рассмотрению Застройщиком и не считается предъявленным Участником.» В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок для устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 1 ст. 20 Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1) если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней. При этом 2 абз. п. 5.2.1.3. проекта договора не установлен конкретный срок устранения застройщиком возникших недостатков объекта. Таким образом, 2 абз. п. 5.2.1.3. проекта договора противоречит ч. 1 ст. 20 Закона № 2300-1. 2.3. В п. 5.3 проектов договоров: «В соответствии с нормами действующего законодательства, Участник считается надлежащим образом уведомленным и дает свое согласие на перенос сроков выполнения работ по устройству верхнего покрытия внутриквартальных дорог и тротуаров, игровых и спортивных площадок, малых архитектурных форм, озеленению форм, озеленению территории, предусмотренные проектной документацией, которые Застройщик обязуется выполнить в ближайший благоприятный период, следующий за моментом ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Условия настоящего пункта не являются основанием для отказа в принятии Объекта в целом». Согласно п. 5.6 «СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87» утвержденному Приказом Минстроя России от 27.07.2017 № 1033/пр, при приемке законченных строительством объектов в зимнее время допускается по согласованию с застройщиком (техническим заказчиком) переносить сроки выполнения работ по устройству верхнего покрытия внутриквартальных дорог и тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, по установке малых архитектурных форм, озеленению на ближайший благоприятный период. В пункте 6.1 проектов договоров срок сдачи Объекта не позднее – 30.06.2024, что не является зимним временем, таким образом п. 5.3 проектов договоров противоречит п. 5.6 «СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87», утвержденному Приказом Минстроя России от 27.07.2017 № 1033/пр. 2.4. В абзаце 4 п. 8.2 проектов договоров: « Гарантийный срок на дополнительное оборудование, входящее в состав Объекта, а именно: двери, включая дверные ручки, сантехническое оборудование (раковина, унитаз, краны, ванная, полотенцесушитель и др.), напольные, настенные и потолочные покрытия, трубы, электропроводку, электрооборудование и иные, равен гарантийному сроку, установленному производителями данного дополнительного оборудования в соответствии с ч.1 ст. 18 . Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»». Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. В соответствии с ч. 5.1. ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривает изъятий в отношении гарантийного срока отдельных элементов, входящих в состав объекта долевого строительства. Таким образом, п. 8.2 проекта договора противоречит ч. 5, ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ, ущемляет права участника долевого строительства. 3. Кроме того, в силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу № 239/пр указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. Согласно ст. 16 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства. Внесение указанных изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей, в том числе вывод мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. При исключении из состава общего имущества многоквартирного дома помещений происходит его уменьшение. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В связи с этим уменьшение размера общего имущества в строящемся многоквартирном доме нарушает права участников долевого строительства как собственников жилых помещений в будущем. Кроме того, в соответствии с п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости является основанием для расторжения договора в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. Таким образом, по результатам наблюдения выявлены сведения об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям.