ООО СЗ "СПЕКТР"

На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 134 от 26.03.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) 16.05.2024 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: I. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: ООО СЗ «Спектр» (ИНН 6164133064) является застройщиком привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Кировский, 89 «а» (ЖК «Донской Арбат 2») (далее – объект) на основании разрешения на строительство № 61-310-000801-2021 от 01.11.2021 со сроком действия до 01.11.2029. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 30.07.2025. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией – 3 квартал 2025. В соответствии с проектной декларацией № 61-001491 от 14.06.2023 с изменениями по состоянию на 27.04.2024 срок передачи объектов долевого строительства перенесен на 30.03.2027, срок ввода объекта в эксплуатацию – 3 квартал 2026. В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Спектр» (ИНН 6164133064) на дату мониторинга - 16.05.2024 размещена информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство № 61-310-000801-2021 от 01.11.2021 со сроком действия до 01.11.2029; -проектная декларация № 61-001491 от 14.06.2023 с изменениями по состоянию на 27.04.2024; -проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение, нежилое помещение (далее - проекты договоров); -бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2023 года, 1 квартал 2024 года; - аудиторское заключение за 2023 год; -фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 03 мая 2024 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; -сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); -положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 12.11.2021 № 61-2-1-3-0066599-2021; -документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040203:53 (договор купли-продажи земельного участка б/н от 09.06.2023, дополнительное соглашение к договору от 15.06.2023, выписка от 24.07.2023 из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации права собственности, № записи 61:44:0040203:53-61/183/2023-36 от 16.06.2023). В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий, поскольку обязанность по размещению указанных документов у застройщика отсутствует в связи с получением положительного заключения экспертизы проектной документации 12.11.2021. В соответствии с ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, у застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением № 319 (далее – Правила). В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Согласно ч. 6 ст. 3.1, ч. 8 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. II. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом, проведенного 15.02.2024, выявлены нарушения требований ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, в ЕИСЖС размещена неполная и недостоверная информация: 1) В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001491 от 14.06.2023 с изменениями по состоянию на 27.04.2024 указаны характеристики 54 нежилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. В составе нежилых помещений, в том числе указаны автостоянка – 2664.80 кв.м. на 104 м/мест; автостоянка – 3355.30 кв.м. на 141 м/мест. В размещенном застройщиком положительном заключении негосударственной экспертизы проектной документации от 12.11.2021 № 61-2-1-3-0066599-2021 предусмотрено строительство в составе Объекта подземной встроенно-пристроенной автостоянки общей площадью 6020,10 кв.м. на 245 машино-мест. В размещенном в ЕИСЖС разрешении на строительство Объекта предусмотрено строительство автостоянки общей площадью 6020,10 кв.м. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 16.05.2024 № КУВИ-001/2024-134033200, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040203:53 отсутствуют записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных застройщиком в отношении доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку, машино-места. Также информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации не указана. Вместе с тем необходимо учитывать, что заключение застройщиком договоров участия в долевом строительстве в отношении доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку будет являться нарушением законодательства РФ и повлечет нарушение прав участников долевого строительства ввиду следующего. Понятие машино-места было введено с 01.01.2017 года в п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также в ст. 130 Гражданского кодекса РФ. До 01.01.2017 г. машино-места не имели статуса в виде самостоятельного объекта недвижимого имущества. В соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. На машино-место должен быть документ о праве собственности с указанием правообладателя данного объекта. В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ доля в праве требования не предусмотрена в качестве объекта долевого строительства. В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) также включены машино-места в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, кадастрового учета. Законом о регистрации определяется, что графическая часть технического плана машино-места должна быть представлена в виде плана этажа здания или сооружения либо в виде части этажа с указанием местоположения объекта, в случае отсутствия этажности - в виде плана части здания, сооружения также с указанием местоположения. При этом местоположение машино-места обозначается графически границей геометрической фигуры, которая соответствует границе машино-места. Границы машино-места определяются на основании проектной документации лицом, которое осуществляло строительство, ввод в эксплуатацию здания либо сооружения или же собственником рассматриваемого объекта. Границы устанавливаются посредством определения расстояния от не менее двух точек, которые должны находиться в прямой видимости и быть закреплены долговременными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций до точек деления границ на части. По желанию собственника машино-места характерные точки границ объекта могут быть дополнительно закреплены долговременными метками на поверхности пола. Текстовая часть технического плана содержит информацию, необходимую для внесения в ЕГРН, включая сведения о геодезической основе, с помощью которой осуществлялась подготовка этого документа. Если местоположение машиноместа устанавливалось посредством определения координат характерных точек границ помещения или с помощью дополнительного определения координат специальных меток, то в техническом плане указываются сведения об используемой геодезической основе. Сведения о машино-месте заносятся в план на основе предоставленных заказчиком проектных документов, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением сведений о площади рассматриваемого объекта. Следует учитывать, что приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» (далее – Приказ) установлены минимально допустимые размеры машино-места. В случае продажи долей в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку требование к размерам не применяется, поскольку объектом долевого строительства является не машино-место, а доля в праве требования в отношении строительства многоуровневой подземной парковки, как нежилого помещения. В связи с этим размеры машино-места, предоставляемого в пользование, могут и не соответствовать Приказу (быть меньше). Кроме того, в указанном случае не будут применяться требования к проездам на парковке, в т.ч. возможности проезда к приобретаемому машино-месту. Таким образом, заключение с участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства в котором будет является доля в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку с получением в пользование машино-места, нарушает его права и влечет определенные риски, в частности: - пользование «зависимым» машино-местом; -отсутствие статуса собственника самостоятельного объекта недвижимости; -применение особенностей долевой собственности при продаже доли; -несоответствие минимальных размеров машино-места требованиям Приказа. Таким образом, графы 15.1.2, 15.1.2.1, 15.1.2.2 подраздела 15.1, графы 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001491 от 14.06.2023 с изменениями по состоянию на 27.04.2024, в части указания количества нежилых помещений, машино-мест в составе объектов, а также характеристик нежилых помещений, в отношении которых застройщиком могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве содержат недостоверные сведения и требуют корректировки, необходимо указать количество и площадь машино-мест в составе продаваемого Объекта. Кроме того, согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона. Застройщик в нарушение указанных положений законодательства не разместил проект договора участия в долевом строительстве на машино-место. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. Дата совершения административного правонарушения – 15.06.2023. Давность привлечения к административной ответственности по такому виду правонарушений установлена ст. 4.5 КоАП РФ и составляет 1 год со дня их совершения. За данное нарушение Региональной службой ГСН РО ранее привлечен к административной ответственности директор по строительству ООО СЗ «Спектр» Безшапошный В.С., вынесено постановление № 240005 от 20.03.2024 о назначении административного наказания по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ в виде предупреждения. 2) В нарушение требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «и», «к» п. 9 Правил ООО СЗ «Спектр» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения – 16.05.2024 промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2023 года и аудиторское заключение за 2023 год размещены застройщиком - 03.05.2024. В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Согласно ст. 193 Гражданского кодекса РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. В связи с тем, что последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 4 квартал 2023 года и аудиторского заключения за 2023 год приходился на нерабочий день, днем окончания срока являлся ближайший следующий за ним рабочий день, то есть 02.05.2023. Датой совершения указанных правонарушений является 03.05.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. III. Проведенный анализ проектов договоров участия в долевом строительстве, размещенных застройщиком в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 16.05.2024, показал отсутствие нарушений требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.