ООО СЗ "РСК-ДОМ"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «РСК-ДОМ» (ИНН 6141057586) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенным подземным паркингом и помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Горсоветская, д. 77 (далее – объект). В ЕИСЖС на 20.03.2024 ООО «СЗ «РСК-ДОМ» (ИНН 6141057586) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство № 61-310-999701-2021 от 19.10.2021 со сроком действия до 19.02.2025; - проектная декларация № 61-001375 от 10.08.2022 c изменениями по состоянию на 05.03.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, машино-место (далее – проекты договоров); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2021 года, 3 квартал 2022 года, 4 квартал 2022, 1, 2, 3 кварталы 2023 года; - аудиторские заключения за 2021, 2022 годы; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 29.02.2024; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства объекта капитального строительства от 18.07.2022; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). - проектная документация от 11.10.2021 № 61-2-1-2-059051-2021; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды от 18.08.2021, зарегистрированный Управлением Росреестра по Ростовской области 06.09.2021 № 61:44:003223:33-61/183/2021-12). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. На дату мониторинга сайта – 20.03.2024 выявлены следующие нарушения требований ст. 3.1, ст. 19-21 Федерального закона № 214-ФЗ, ООО «СЗ «РСК-ДОМ» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. 1. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В нарушение п. 3.2 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ застройщиком в графе 3.1.2 подраздела 3.1 проектной декларации № 61-001375 не указан ООО «Специализированный застройщик «РСК-ДОМ № 2» (ИНН 6102078350), являющийся, юридическим лицом, входящим в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком. Согласно сведениям из единого государственного реестра юридических лиц от 20.03.2024 Пыхтин Алексей Иванович с 06.09.2023 является генеральным директором и единственным учредителем ООО «Специализированный застройщик «РСК-ДОМ № 2» (ИНН 6102078350). В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан внести в графу 3.1.2 подраздела 3.1 проектной декларации № 61-001375 информацию об ООО «Специализированный застройщик «РСК-ДОМ № 2» (ИНН 6102078350) до 10.10.2023. Дата совершения правонарушения – 11.10.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Ранее Региональной службой ГСН РО в отношении ООО «СЗ «РСК-ДОМ» (ИНН 6141057586) за аналогичное нарушение объявлено предостережение от 24.01.2024 № 61241176140109203352 о недопустимости нарушения обязательных требований. 2. В результате анализа условий размещенных 15.12.2023 в ЕИСЖС застройщиком проектов договоров установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1. В соответствии с пунктом 4.4 проектов договоров: «В случае выявления недостатка (дефекта) в Объекте долевого строительства Участник долевого строительства вправе направить Застройщику соответствующее уведомление в письменном или устном виде. В уведомлении должно содержаться четкое описание выявленного недостатка (дефекта). Наличие недостатка (дефекта), его характер и сроки его исправления устанавливаются двусторонним актом Застройщика и Участника долевого строительства (далее по тексту – Акт о несоответствии). Устранение недостатков (дефектов), за исключением недостатков (дефектов), возникших в случаях, предусмотренных п. 4.3. Договора, осуществляется Застройщиком безвозмездно в разумный, согласованный с Участником долевого строительства, срок». В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч.ч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом Российской Федерации № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Таким образом, условия пункта 4.4 проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя гражданина - участника долевого строительства, и не соответствуют требованиям ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. 2.2. В соответствии с пунктом 8.5 проектов договоров: «Все споры и разногласия по Договору подлежат разрешению с обязательным соблюдением досудебного порядка урегулирования спора. До обращения в соответствующие судебные органы заинтересованная Сторона обязана направить другой Стороне Договора претензию с изложением своих требований. Претензия должна быть направлена по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу Стороны, указанному в Договоре, или вручено Стороне Договора лично под расписку. Сторона Договора, получившая претензию, обязана ответить на нее в срок не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней с даты получения претензии. В случае неполучения ответа на претензию в установленные Договором сроки либо не урегулирования споров и разногласий в обязательном для Сторон Договора досудебном порядке, заинтересованная Сторона вправе обратиться с заявлением в суд по месту нахождения Истца». Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», ч. 4 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным только в случаях, предусмотренных федеральным законом для данной категории споров. В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». В п. 11 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 установлено, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Согласно п. 33 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» договорное условие о соблюдении досудебного порядка урегулирования потребительского спора, если такой порядок не установлен законом, является ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 и п. 2 ст. 168 ГК РФ. При этом ни Федеральным законом № 214-ФЗ, ни Законом № 2300-1 не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров между гражданином – участником долевого строительства и застройщиком. Кроме того, в пункте 8.5 проектов договоров указано, что сторона договора, получившая претензию, обязана ответить на нее в срок не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней с даты получения претензии. Необходимо отметить, что положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок рассмотрения претензий, поэтому необходимо руководствоваться положением п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1, предусматривающим, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п.п. 1 и 4 ст. 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Следовательно, срок рассмотрения отдельных требований потребителя установлен положениями Закона № 2300-1 и составляет менее 15 календарных дней со дня ее поступления. Таким образом, в пункт 8.5 проектов договоров в нарушение п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 включены недопустимые условия договора, ущемляющие права участников долевого строительства – граждан, которые нарушают правила, установленные настоящим законом и принимаемыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (Определение Верховного суда Российской Федерации от 04.03.2019 № 308-ЭС19-261). Кроме того, в соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Вместе с тем согласно ч. 2 ст. 17 Закона № 2300-1 иски o защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации, a если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению c застройщиком и вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцу право выбора места обращения. Следовательно, условия пункта 8.10 проектов договоров противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства – граждан. На основании изложенного проекты договоров нуждаются в корректировке. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.