ООО СЗ "РСК-ДОМ"

На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 633 от 25.09.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «РСК-ДОМ» (ИНН 6141057586) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенным подземным паркингом и помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Горсоветская, д. 77 (далее – объект). В ЕИСЖС на 21.12.2023 ООО «СЗ «РСК-ДОМ» (ИНН 6141057586) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство № 61-310-999701-2021 от 19.10.2021 со сроком действия до 19.02.2025; - проектная декларация № 61-001375 от 10.08.2022 c изменениями по состоянию на 15.12.2023; - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, машино-место (далее – проекты договоров); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2021 года, 3 квартал 2022 года, 4 квартал 2022, 1, 2, 3 кварталы 2023 года; - аудиторские заключения за 2021, 2022 годы; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 30.11.2023; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства объекта капитального строительства от 18.07.2022; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). - проектная документация от 11.10.2021 № 61-2-1-2-059051-2021; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды от 18.08.2021, зарегистрированный Управлением Росреестра по Ростовской области 06.09.2021 № 61:44:003223:33-61/183/2021-12). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. На дату мониторинга сайта – 21.12.2023 выявлены следующие нарушения требований ст. 3.1, ст. 19-21 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил ООО «СЗ «РСК-ДОМ» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. 1. В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 3 квартал 2023 года приходится на 30.10.2023. Однако в нарушение требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «и» п. 9 Правил ООО «СЗ «РСК-ДОМ» (ИНН 6141057586) в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения - 21.12.2023 промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3 квартал 2023 года размещена застройщиком 31.10.2023. Дата совершения правонарушения – 31.10.2023. 2. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В нарушение п. 3.2 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ застройщиком в графе 3.1.2 подраздела 3.1 проектной декларации № 61-001375 не указан ООО «Специализированный застройщик «РСК-ДОМ № 2» (ИНН 6102078350), являющийся, юридическим лицом, входящим в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком. Согласно сведениям из единого государственного реестра юридических лиц от 21.12.2023 Пыхтин Алексей Иванович с 06.09.2023 является генеральным директором и единственным учредителем ООО «Специализированный застройщик «РСК-ДОМ № 2» (ИНН 6102078350). В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан внести в графу 3.1.2 подраздела 3.1 проектной декларации № 61-001375 информацию об ООО «Специализированный застройщик «РСК-ДОМ № 2» (ИНН 6102078350) до 10.10.2023. Дата совершения правонарушения – 11.10.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 3. В результате анализа условий размещенных 15.12.2023 в ЕИСЖС застройщиком проектов договоров установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 3.1. В соответствии с пунктом 4.4 проектов договоров: «В случае выявления недостатка (дефекта) в Объекте долевого строительства Участник долевого строительства вправе направить Застройщику соответствующее уведомление в письменном или устном виде. В уведомлении должно содержаться четкое описание выявленного недостатка (дефекта). Наличие недостатка (дефекта), его характер и сроки его исправления устанавливаются двусторонним актом Застройщика и Участника долевого строительства (далее по тексту – Акт о несоответствии). Устранение недостатков (дефектов), за исключением недостатков (дефектов), возникших в случаях, предусмотренных п. 4.3. Договора, осуществляется Застройщиком безвозмездно в разумный, согласованный с Участником долевого строительства, срок». В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч.ч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом Российской Федерации № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этик целях, устанавливал для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Таким образом, условия пункта 4.4 проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя гражданина - участника долевого строительства, и не соответствуют требованиям ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. 3.2. В соответствии с пунктом 5.8 проектов договоров: «При отказе или уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства (в том числе при возвращении оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе Участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу) Застройщик по истечении 2-х (двух) месяцев со дня, предусмотренного Договором для передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт передачи Объекта долевого строительства. С момента составления Застройщиком указанного одностороннего акта риск случайной гибели Объекта долевого строительства переходит к Участнику долевого строительства». Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Таким образом, пункт 5.8 проектов договоров противоречит ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ.