ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ФРУКТОВЫЙ"

ООО СЗ «Фруктовый» (ИНН 6164317128) является застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: - Ростовская область, Азовский район, п. Овощной, ул. Тихая, 25. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф СЗ «Фруктовый» (ИНН 6164317128) размещена следующая информация о строительстве многоквартирных жилых домов: - разрешение на строительство №61-501-015-2020 со сроком действия до 04.03.2025г.; - проектная декларация № 61-001436 по состоянию на 19.01.2024 г.; - промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3 квартал 2023 г.; - годовой бухгалтерский баланс за 2023 год; - аудиторское заключение за 2023 год; - фотографии (актуальные на 06.03.2024); - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением мест размещения объектов капитального строительства, подъездов и проходов к ним, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещения о начале строительства; - сведения об открытии расчетных счетов; - экспертизы проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды земельного участка с правом выкупа №2/2020 от 31.01.2020). 1. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами. По результатам наблюдения установлено, что информация, сведения и документы в соответствии с требованиями ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами, утвержденными постановлением №319, ООО СЗ «Фруктовый» (ИНН 6164317128) размещена в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, в нарушение требований части 2 статьи 3.1 Федерального закона №214-ФЗ не в полном объёме. 1.1. По результатам наблюдения установлено, что застройщиком нарушены сроки опубликования и размещения промежуточной и годовой финансовой отчетности, изменений, вносимых в подраздел 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001436. В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. Согласно п.п. «и» п. 9 Правил застройщик размещает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за I квартал, первое полугодие и 9 месяцев каждого года, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Согласно сведениям о регистрации первого ДДУ, размещенным застройщиком на сайте ЕИСЖС, первый договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в ЕГРН 18.08.2023. Таким образом, у ООО СЗ «Фруктовый» была обязанность по размещению бухгалтерской (финансовой) отчетности по состоянию на 30.09.2023 до 30.10.2023. В нарушение указанных сроков, застройщиком размещена бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3 квартал 2023 г. – 15.12.2023. Дата совершения правонарушения – 31.10.2023. Кроме того, изменения в подраздел 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001436 - на отчетную дату – 30.09.2023 застройщик должен внести до 10.11.2023. Однако застройщиком в подразделе 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001436 на дату наблюдения – 22.03.2024 соответствующая информация о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на отчетные даты не внесены, последние размещенные изменения - на дату 31.12.2021. Дата совершения правонарушений – 13.11.2023. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, неполноту и (или) недостоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Также в подразделе 14.1.1 (вид сети инженерно-технического обеспечения электроснабжение/бытовое и общесплавное водоотведение/холодное водоснабжение) раздела 14 проектной декларации № 61-001436 указан неактуальный срок действия технических условий на подключение к сети инженерно-технического обеспечения. В связи с чем застройщику в случае продления сроков указанных технических условий необходимо актуализировать сроки. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. 2. Вместе с тем, в результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве на жилое помещение (далее – проект договора), муниципального контракта, размещенных ООО СЗ «Фруктовый» в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1. В соответствии с п. 9.5 проекта договора «Участник долевого строительства заранее согласен и уведомлен, что Застройщик вправе по своему усмотрению, руководствуясь действующими обязательными нормами и правилами вносить изменения в проектную документацию на создание Объекта недвижимости». Из прямого толкования п 9.5 проекта договора следует, что застройщик имеет право вносить любые изменения в проектную документацию, следовательно и в частях, являющихся существенными для реализации законных интересов участников долевого строительства. В данном случае происходит введение в заблуждение граждан при заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении характеристик многоквартирного дома и приобретаемого объекта долевого строительства. Внесение указанных изменений в проектную документацию приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. В соответствии с п. 8.2 проекта договора «в случаях, предусмотренных настоящим Договором, подписать необходимые дополнительные соглашения к настоящему Договору». Указанные положения проекта договора не соответствуют действующему законодательству по следующим основаниям. В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных другими законами или иными правовыми актами. Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве закреплен ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ. Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). На основании ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Учитывая изложенное, при изменении условий договора, являющихся существенными, в том числе при внесении изменений в проектную документацию, в части, касающейся существенных условий договора, должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, оформленное дополнительным соглашением, в предусмотренном законодательством порядке. Указание на согласие участника долевого строительства на внесение изменений в предмет договора, без оформления дополнительного соглашения, не соответствует указанным положениям законодательства. Таким образом, п. 8.2, п. 9.5. проектов договоров по объектам о праве застройщика на внесение любых изменений в проектную документацию противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. 2.2. В соответствии с п. 10.4 проекта договора «В целях сохранения единого архитектурного решения, Участнику долевого строительства запрещается производство работ по изменению фасада здания, не соответствующих проектному решению. В случае нарушения Участником долевого строительства данного пункта он уплачивает Застройщику штраф – 5 (Пять) % от Цены Договора. В части, не оговоренной в настоящем разделе, Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации». Так, Федеральный закон № 214-ФЗ содержит положения, устанавливающие ответственность участников долевого строительства перед застройщиком. В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена также ч.4,6 ст.5; ч.6 ст.8; ч. 3 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом, в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствуют указанная в п. 10.4 проекта договора ответственность участника долевого строительства. Таким образом, п. 10.4 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.3. В соответствии с п. 12.2 проекта договора «Стороны договорились установить обязательный претензионный (досудебный) порядок разрешения споров. В соответствии с претензионным порядком заинтересованная Сторона до обращения в суд направляет другой Стороне письменную претензию в соответствии с предметом спора. При ведении Сторонами претензионной работы срок рассмотрения претензии и предоставление ответа составляет 15 (пятнадцать) дней со дня ее получения». Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», ч. 4 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным только в случаях, предусмотренных федеральным законом для данной категории споров. В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». В п. 11 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 установлено, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Согласно п. 33 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» договорное условие о соблюдении досудебного порядка урегулирования потребительского спора, если такой порядок не установлен законом, является ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 и п. 2 ст. 168 ГК РФ. При этом ни Федеральным законом № 214-ФЗ, ни Законом № 2300-1 не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров между гражданином – участником долевого строительства и застройщиком. Таким образом, п. 12.2 проекта договора ущемляет права участников долевого строительства и противоречит действующему законодательству. 2.4. В соответствии с п. 14.4 проекта договора «Уведомление со стороны Застройщика, за исключением уведомлений, направляемых согласно п. 14.1.1. – 14.1.2. настоящего Договора, считается надлежащим в случае его публикации в средствах массовой информации и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе на сайте Застройщика». Пунктами 14.1.1. – 14.1.2. проекта договора установлены случаи уведомления застройщиком участника долевого строительства при одностороннем отказе от исполнения договора и при уведомлении участника долевого строительства о завершении строительства жилого дома, готовности к передаче объекта. Вместе с тем согласно ч.3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. В силу ч.1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Исходя из действующего законодательства, обязанность застройщика по надлежащему уведомлению участника долевого строительства о переносе срока завершения строительства в предусмотренный договором срок и предложение об изменении договора (по которому в силу ч. 1 ст. 450, ч. 1 ст. 432 ГК РФ необходимо заключение дополнительного соглашения) не может быть исполнена путем публикации соответствующей информации в средствах массовой информации и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе на сайте застройщика. Уведомление участника долевого строительства о переносе срока завершения строительства в предусмотренный договором срок указанным в проекте договора способом не влечет для него гражданско-правовых последствий, ведет к ущемлению законных интересов участника долевого строительства. Таким образом, пункт 14.4 проекта договора противоречит действующему законодательству. 2.5. В нарушение требований действующего законодательства в условиях проекта муниципального контракта отсутствует срок передачи объекта долевого строительства. В соответствии с п. 4.1.7 проекта муниципального контракта «Планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства: ______________________ (Постановление Правительства РО от 25.06.2012 N 539 (ред. от 10.10.2022) «Об обеспечении жилыми помещениями и расходовании субвенций на осуществление полномочий по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей») по Акту приема-передачи имущества и Акту соответствия Квартиры требованиям технического задания (предоставляется до подписания Акта приема-передачи имущества)». В соответствии со с ч. 1 ст. 452 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 4 Федерального закона 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Следовательно, срок передачи объекта долевого строительства является существенным условием по которому между сторонами должно быть достигнуто согласие. Кроме того, в разделе 17.2 проектной декларации № 61-001436 указан срок передачи объекта долевого строительства - 30.09.2024. Таким образом, отсутствие срока передачи объекта в проекте муниципального контракта не соответствует нормам действующего законодательства.