ООО "СЗ "ПАНОРАМА-2"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила) осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Панорама-2» (ИНН 6162049804) размещена информация о строительстве жилого комплекса с автостоянкой и встроенными помещениями общественного назначения по пр. Богатяновский спуск, д. 3а в г. Ростове-на-Дону: - разрешение на строительство (№61-310-001501-2021 от 22.11.2021 сроком действия до 22.11.2025); - проектная документация; - экспертиза проектной документации; - результаты инженерных изысканий; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.02.2022, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.02.2022); - проектная декларация (61-001320 в редакции от 10.01.2024); - проект договора участия в долевом строительстве (в редакции от 08.12.2023); - аудиторское заключение за 2022 год; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3 кварталы 2023 года; - фотографии (актуальные на 06.02.2024); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - сведения об открытии расчетного счета. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Учитывая изложенное, информация ООО СЗ «РКС» размещена в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, нарушений требований статьи 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил не выявлено. В результате анализа условий договора установлено нарушение положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ: 1) Согласно п. 4.4 договора: «Если по результатам обмеров Объекта Общая приведенная площадь Объекта превысит Проектную общую приведенную площадь Объекта и такое расхождение будет находиться в пределах 3 % (включительно), то Участник обязан оплатить сумму, определенную Сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 Договора. Оплата осуществляется Участником путем перечисления денежных средств в рублях на расчетный счет Застройщика в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты подписания Акта сверки взаиморасчетов, составленного по форме Приложения № 4 к настоящему Договору, либо получения от Застройщика письменного требования или уведомления о завершении строительства Жилого дома, направляемого в адрес Участника в соответствии с п.5.5 Договора.» В соответствии с п. 4.5 договора: «Если по результатам обмеров Объекта Общая приведенная площадь Объекта будет меньше Проектной общей приведенной площади Объекта на 3% Застройщик обязан возвратить Участнику сумму, определенную Сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 Договора. Возврат полученной в результате описанного в настоящем пункте расчета суммы осуществляется Застройщиком перечислением денежных средств в рублях Участнику по указанным им банковским реквизитам в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты подписания Акта сверки взаиморасчетов, составленного по форме Приложения № 3 к настоящему Договору.» Согласно с пп. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. При этом застройщик не устанавливает порядок взаиморасчетов в случае уменьшения или увеличения площади в пределах от 3% до 5%. Таким образом, положения п. 4.4, п. 4.5 договора создают правовую неопределенность и возможность их произвольного толкования. 2) Согласно п. 5.5 договора: «Застройщик не менее чем за месяц до наступления Срока Передачи Объекта уведомляет Участника о завершении строительства Жилого дома в соответствии с Договором и получении им Разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию, о готовности к передаче Объекта, а также о необходимости принятия Участником по Передаточному Акту Объекта и о последствиях его бездействия, направлением по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу Участника, указанному в п. 11.3 настоящего Договора либо вручением Участнику лично под расписку. Застройщик вправе осуществить отправку указанного уведомления на адрес электронной почты Участника, если такое право предоставлено Застройщику действующим законодательством. При изменении адреса Участника последний обязуется в течение 3 (Трех) рабочих дней с даты такого изменения заказным письмом с уведомлением известить об этом Застройщика. Все негативные последствия не уведомления Застройщика об изменении адреса несет Участник.» В соответствии с п. 11.3 договора: «Любые уведомления/ требования по настоящему Договору совершаются в письменной форме и если иное не предусмотрено Договором, вручаются лично уполномоченному представителю под расписку либо направляются в виде заказного письма или телеграммы с уведомлением, направленным: в отношении Застройщика - в соответствии с его реквизитами, указанными в п. 12 Договора, а в отношении Участника - по почтовому адресу, указанному в п. 12 Договора.» В соответствии с ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 67 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Кроме того, обязанность и способы для направления застройщиком уведомлений участникам долевого строительства предусмотрены в ч. 3 ст. 6, ч. 4 ст. 8, ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. По почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручение участнику долевого строительства лично под расписку. Также, в соответствии с ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, обеспечить свободный доступ к информации (раскрывать информацию), предусмотренную настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. С учетом изложенного уведомление считается надлежащим образом направленным застройщиком в случае отправления участнику долевого строительства способом, предусмотренным Федеральным законом № 214-ФЗ. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено направление застройщиком уведомлений участникам долевого строительства на адрес электронной почты. Таким образом, условия п. 5.5, п. 11.3 договора противоречат друг другу и требованиям ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3) Согласно п. 5.7 договора: «Участник вправе отказаться от принятия Объекта и подписания Передаточного Акта только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту, связанные с существенными недостатками, которые делают Объект непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования по назначению. Под существенными недостатками Стороны понимают отступление от условий Договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, от иных обязательных требований. При этом, Стороны учитывают тот факт, что получение Застройщиком Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома подтверждает завершение строительства в полном объеме как Жилого дома, так и Объекта и их соответствие условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов и проектной документации, и иным обязательным требованиям, а также подтверждает отсутствие при создании Объекта каких-либо существенных недостатков.» В соответствии с п. 6.1 договора: «Свидетельством надлежащего качества Объекта и соответствия его условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов и проектной документации, а также иным обязательным требованиям является Разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию, полученное Застройщиком в установленном законодательством порядке.» Согласно ст. 55 ГК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, а п. 5.7 договора по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Таким образом, условия п. 5.7, п. 6.1 договора противоречат действующему законодательству. 4) Согласно п. 7.1.4 договора: «Участник с даты принятия Объекта (п.5.3 Договора) несет бремя содержания Объекта, в том числе расходы по ремонту и содержанию общего имущества Жилого дома и обеспечению Объекта коммунальными ресурсами, в том числе израсходованными в отношении мест общего пользования Жилого дома, в соответствии с действующим законодательством. Для этих целей Участник обязуется заключить договор на предоставление услуг управления Жилым домом, ремонта и содержания общего имущества Жилого дома и коммунальных услуг с выбранной Застройщиком организацией, открыть для этого лицевой счет в организации, осуществляющей управление Жилым домом (далее – «Управляющая Организация»).» В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего Кодекса (участником долевого строительства), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом действующее законодательство не предусматривает обязанность подписания участником долевого строительства договора с управляющей компанией. Таким образом, п. 7.1.4 договора противоречит действующему законодательству. 5) Согласно п. 7.1.6 договора: «Уступка Участником права требования по настоящему Договору допускается только после государственной регистрации настоящего Договора, уплаты Участником в соответствии со статьей 4 настоящего Договора в полном объеме (с учетом дополнительных уточнений) обусловленной настоящим Договором цены, исключительно с письменного согласия Застройщика. Уступка прав требований по настоящему Договору подлежит государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Все последующие уступки прав требований, совершаемые новым участником долевого строительства (далее – «Новый Участник»), осуществляются при условии письменного согласия Застройщика. В случае уступки Участником, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по Договору или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к Новому Участнику с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований Участника по настоящему Договору, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому Договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним Участником.» Из содержания ч. 1 ст. 11 Федерального закона №214-ФЗ следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом из условия перевода долга предусмотренных ст. 391 ГК РФ следует, что «перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником». Таким образом, п. 7.1.6 противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 6) Согласно п. 7.1.8 договора: «Любые ремонтные и отделочные работы в Объекте до его оформления в собственность Участника могут осуществляться только с предварительного письменного согласия Застройщика.» В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно с ч. 2 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, положения пункта 7.1.8 договора о запрете участникам долевого строительства осуществлять в объекте долевого строительства любые ремонтные и отделочные работы, ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. 7) Согласно п. 7.4 договора: «Подписанием настоящего договора, Участник дает Застройщику свое согласие на: раздел (объединение, перераспределение, выдел) Застройщиком в одностороннем порядке земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041201:6 на любое количество участков, с условием, что земельный участок (земельные участки) под размещение и функционирование Жилого дома поз.1 и Жилого дома поз.2 будет (будут) сформирован с учетом их строительства и эксплуатации, а также будет сформирован земельный участок для эксплуатации Жилого дома с кадастровым 61:44:0000000:138065, (а также могут быть сформированы земельные участки для размещения сетей и объектов коммунального назначения, с последующей передачей ресурсоснабжающим, сетевым организациям). Земельные участки, образуемые в результате раздела, объединения, перераспределения, выдела Застройщиком земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041201:6, кроме земельного участка (земельных участков), сформированного под строительство и эксплуатацию Жилого дома (Жилых домов), залогом в пользу Участника обременяться не будут, и/или же ипотека (залог) в пользу Участника подлежит снятию с земельных участков, образуемых Застройщиком при разделе, выделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041201:6, кроме земельного участка, сформированного под строительство и эксплуатацию Жилого дома в котором расположен Объект. Право собственности на земельный участок, сформированный для эксплуатации Жилого дома с кадастровым 61:44:0000000:138065, может быть передано Застройщиком владельцу Жилого дома с кадастровым 61:44:0000000:138065; право собственности на земельные участки для размещения сетей и объектов коммунального назначения может быть передано Застройщиком ресурсоснабжающим, сетевым организациям. Стороны согласовали, что в случае раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041201:6, подписание дополнительного соглашения с Участником не требуется, кроме случаев, установленных законом или требованиями государственных или муниципальных органов. Участник обязуется в течение 10-ти дней с даты получения предложения Застройщика о подписании дополнительного соглашения в связи с указанными в настоящем пункте обстоятельствами (при наличии необходимости у Застройщика в его заключении), подписать дополнительное соглашение к настоящему договору и обеспечить его регистрацию в регистрирующем органе. Информация, в т.ч. текстовые и графические материалы по условиям настоящего пункта, Застройщиком Участнику при подписании Договора представлена на обозрение в необходимом объеме.» Положения настоящего пункта создают правовую неопределенность и возможность их произвольного толкования. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Учитывая изложенное, земельные участки для размещения сетей и объектов коммунального назначения не относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Таким образом, положения п. 7.4 договора должны быть приведены в соответствие с требованиями ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ. Учитывая изложенное, договор нуждается в корректировке.