ООО "СЗ 7Я"

В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «7Я» (ИНН 6154127093) размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Чучева, 42в: - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешение на строительство №61-58-48-2021 от 23.07.2021 со сроком действия до 22.07.2024; - экспертиза проектной документации от 15.07.2021 №61-2-1-3-038556-2021; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды №17-124 от 10.10.2017, дополнительное соглашение №21-65 от 11.03.2021); - проектная декларация №61-001315 по состоянию на 08.12.2023; - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2, 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года и 1, 2, 3 кварталы 2023 года; - фотографии (актуальные на 07.12.2023); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застройщика; - аудиторские заключения за 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 годы; - сведения о первом договоре участия в долевом строительстве. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. В единой информационной системе жилищного строительства ООО СЗ «7Я» на дату мониторинга сайта – 11.12.2023 информация размещена в полном объеме. 1. Анализ проектов договоров (далее – проект договора) участия в долевом строительстве, размещенных застройщиком 09.11.2023 в ЕИСЖС, показал следующее: 1.1. В соответствии с п. 1.3.3. проекта договора: «Земельный участок по адресу: Ростовская обл., г. Таганрог, ул. Чучева, 42В, с момента государственной регистрации настоящего Договора на Объект долевого строительства находится в Залоге у Участника долевого строительства в порядке, предусмотренном статьями 13-15 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона, то есть в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу. Таким образом, поскольку ООО СЗ «7Я» для строительства многоквартирного дома привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу, то у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договоров не возникает право залога на земельный участок и на строящийся на нем многоквартирный дом. 1.2. В соответствии с п. 2.7 проекта договора: «В случае отклонения проектной площади Объекта долевого строительства от фактической по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации из-за технологических особенностей процесса строительства не более чем на 3% как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения площади стороны считают свои обязательства выполненными надлежащим образом. В случае превышения 3% величины стороны производят перерасчет цены Договора». Вместе с тем согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре и не влечен изменение цены договора, составляет не более пяти процентов от указанной площади. Следовательно, пункт 2.7 проекта договора о возможном увеличении (уменьшении) общей площади объекта долевого строительства более, чем на 5 процентов противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 1.3. В соответствии с п. 4.2 проекта договора: «Участник долевого строительства не имеет права на иные результаты своего долевого участия в инвестировании строительства Объекта, кроме права на приобретение в собственность Объекта долевого строительства. Застройщик вправе распоряжаться всеми остальными помещениями в объекте по своему усмотрению без согласия Участника долевого строительства. Образовавшиеся в результате проведения Застройщиком комплекса мероприятий по правовому, техническому, организационному и финансовому обеспечению строительства убытки несет Застройщик, в том числе и путем завершения строительства Объекта за счет собственных средств. Разницу между ценой договора и фактическими затратами на долевое строительство, считается вознаграждением Застройщика». Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Соответственно указанные в п. 4.2 проекта договора условия противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 1.4. В соответствии с п. 4.4 проекта договора: «При уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в предусмотренный п.3.2.2 настоящего Договора срок или при отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства (при условии отсутствия в нем дефектов и недоделок, а так же при полной оплате цены договора) Застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче Объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства». Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, в Федеральном законе № 214-ФЗ установлен срок, при котором застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, условия п. 4.4 проектов договоров не соответствуют требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. 1.5. В соответствии с п. 6.4 проекта договора: «В случае расторжения настоящего Договора по инициативе Участника долевого строительства, Застройщику возмещаются расходы связанные с регистрацией настоящего договора, а также расходы связанные с невозможностью привлечения соответствующий промежуток времени других Участников долевого строительства на данный Объект долевого строительства, в соответствии с чем Участник долевого строительства оплачивает сумму в размере 2% от стоимости Объекта долевого строительства, после чего настоящий договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон». Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 6.4 договора ответственность участника долевого строительства. Таким образом, п. 6.4 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. Федеральный закон №214-ФЗ содержит положения, устанавливающие ответственность участников долевого строительства перед застройщиком. В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ.