ООО "СЗ"СУ-5 АКСАЙ"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 633 от 25.09.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «СУ-5 Аксай» (ИНН 6102025333) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоквартирных жилых зданий по улице Авиаторов в городе Аксае, Ростовской области (1 этап строительства первой очереди, жилое здание с помещениями общественного назначения по проспекту Ленина, 40н), расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, пр. Ленина, 40н (далее – объект). В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) на 04.12.2023 ООО «СЗ «СУ-5 Аксай» (ИНН 6102025333) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешение на строительство № RU61-502101-20-2022 от 29.07.2022 со сроком действия разрешения до 29.02.2024; - проектная документация; - экспертиза проектной документации; - результаты инженерных изысканий; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 25.06.2022); - бухгалтерская (финансовая) отчетность (за 1,2,3 кварталы 2023 года); - проектная декларация № 61-001432 от 11.11.2023; - проект договора участия в долевом строительстве на объект долевого строительства – жилое помещение; - фотографии (актуальные на 01.12.2023); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства объекта капитального строительства № 1 от 29.07.2023; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». 1. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. В графе 15.2.1 подраздела 15.2 раздела 15 и графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001432 от 11.11.2023 указаны характеристики 88 жилых помещений, 87 нежилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. В нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО «СЗ «СУ-5 Аксай» в ЕИСЖС на дату наблюдения - 04.12.2023 не размещен проект договора участия в долевом строительстве, отвечающий требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, на нежилое помещение. Проект договора необходимо было разместить застройщику в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф одновременно с проектной декларацией № 61-001432 от 12.01.2023– то есть до 12.01.2023. Дата совершения правонарушения – 13.01.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. 2. В результате анализа условий размещенного 30.06.2023 в ЕИСЖС застройщиком проекта договора участия в долевом строительстве на жилое помещение (далее – проект договора), установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1. В соответствии с проектом договора объектом признается «объект долевого строительства, указанный в п. 1.2. Договора, являющийся жилым помещением, подлежащим передаче Участнику после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости, и входящий в состав указанного Объекта недвижимости, а также доля в общем имуществе здания, состоящая из помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в указанном Объекте недвижимости». Согласно ст. 16 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства В силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Таким образом, доля в общем имуществе, подлежащая передаче участнику долевого строительства, включает в себя не только помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в указанном Объекте недвижимости. Следовательно абзац 3 раздела «Термины и толкования» проекта договора противоречит совокупному толкованию норм Федерального закона 214-ФЗ и ЖК РФ. 2.2. В соответствии с пунктами 2.4 – 2.6 проекта договора «стороны пришли к соглашению о том, что Цена Договора подлежит изменению в случае изменения Общей приведенной площади Объекта по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта более чем на 1 (один) кв.м. В случае отклонения Общей приведенной площади Объекта от Проектной общей приведенной площади Объекта до 1 (одного) кв.м. включительно, в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, Цена Договора изменению не подлежит. В случае изменения Общей приведенной площади Объекта по отношению к Проектной общей приведенной площади более чем на 1 (один) кв.м, Стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за 1 (один) кв. м, установленной в п. 2.1. настоящего Договора. Общая приведенная площадь Объекта устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Если Общая приведенная площадь Объекта в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше Проектной общей приведенной площади более чем на 1 (один) кв.м., то Участник доплачивает возникшую разницу в течение 10 (Десяти) рабочих дней после надлежащего уведомления его Застройщиком. Если Общая приведенная площадь Объекта в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше Проектной общей приведенной площади более чем на 1 (один) кв.м., то Участнику возвращается разница в течение 10 (Десяти) рабочих дней после предоставления Участником реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства» Вместе с тем согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, пункты 2.4 – 2.6 проекта договора не соответствуют требованиям ст. 5 и п.п. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. 2.3. Согласно пункту 4.4 проекта договора «срок передачи Объекта Участнику, указанный в пункте 4.1. Договора, может быть изменен, в том числе и в следующих случаях: изменения законодательства о градостроительной деятельности, изменения ФЗ № 214-ФЗ, введения новых обязательных требований законодательства к технологиям или материалам, применяемым в жилищном строительстве, нарушения органами власти установленных сроков рассмотрения и выдачи Застройщику документов, необходимых для завершения строительства и получения Разрешения на ввод в эксплуатацию, изменения процедур получения документации, необходимой для получения Разрешения на ввод в эксплуатацию в случае принятия соответствующих нормативных актов органами государственной власти Российской Федерации». Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. В соответствии с ч. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Согласно п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, а неотвратимость его наступления должна носить объективный, а не субъективный характер. Признаки чрезвычайности и неотвратимости должны присутствовать одновременно, в совокупности (определение Верховного Суда РФ от 24.03.2015 № 306-ЭС14-7853). Таким образом, нельзя считать любые изменения законодательства о градостроительной деятельности, изменения Федерального закона № 214-ФЗ, введение новых обязательных требований законодательства к технологиям или материалам, применяемым в жилищном строительстве, нарушения органами власти установленных сроков рассмотрения и выдачи Застройщику документов, необходимых для завершения строительства и получения Разрешения на ввод в эксплуатацию, изменения процедур получения документации, необходимой для получения Разрешения на ввод в эксплуатацию в случае принятия соответствующих нормативных актов органами государственной власти Российской Федерации, чрезвычайными и непредотвратимыми. Указанные в пункте 4.4 проекта договора случаи не являются обстоятельствами, наступление которых является чрезвычайным, непреодолимым и безусловно влекущим право застройщика на продление срока передачи объекта долевого строительства, освобождая в дальнейшем от ответственности перед участником долевого строительства за нарушение сроков передачи объекта. Кроме того, в соответствии с пунктом 4.5 проекта договора «в случаях, указанных в п. 4.4. Договора, не позднее срока, установленного действующим законодательством, соответствующая информация направляется Участнику, после чего в Договор вносятся изменения, которые оформляются дополнительным соглашением к Договору». Вместе с тем согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью. Застройщик имеет право определять конкретные условия договора, устанавливая для участников долевого строительства больший объем прав, чем предусмотрено законодательством, то есть улучшая положение потребителя, а не ухудшая его положение. На основании ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. На основании ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Таким образом, нормы, содержащиеся в Федеральном законе № 214-ФЗ, не обязывают участника долевого строительства подписывать дополнительное соглашение о внесении изменений в договор долевого участия, как это следует из пункта 4.5 проекта договора. На основании изложенного, пункты 4.4, 4.5 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.4. В соответствии с пунктом 5.1 проекта договора «стороны исходят из того, что свидетельством качества Объекта, соответствия его проекту, строительно-техническим нормам и правилам, является Разрешение на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, выданное в установленном порядке». Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Кроме того, ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества Объекта долевого строительства, а пункт 5.1 проекта договора по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.5. Согласно пункту 5.9 проекта договора «участник подтверждает, что уведомлен и согласен с тем, что Застройщик вправе, при условии обеспечения надлежащего качества Объекта, вносить изменения в Проектную документацию на любой стадии строительства, в том числе: изменения в отношении количества этапов строительства, изменения количества корпусов Объекта недвижимости, изменения в отношении количества этажей корпуса (корпусов), изменения в отношении общей площади квартир в Объекте недвижимости и /или отдельном этапе (этапах) строительства Объекта недвижимости, изменения общей площади нежилых помещений общественного назначения в Объекте недвижимости и /или отдельном этапе (этапах) строительства Объекта недвижимости, изменения общей площади нежилых помещений в Объекте недвижимости (этапах строительства Объекта недвижимости) и их функционального назначения, изменения в отношении общей площади помещений автостоянки (при наличии) и количества машино-мест, изменения в технологию строительства, не ухудшающие результатов качества строительных работ, изменения состава строительных и отделочных материалов на аналогичные или сравнимые, изменение состава оборудования, не ухудшающее характеристики его работы, изменения отдельных архитектурных решений Объекта недвижимости, не оказывающие существенного влияния на внешний вид Объекта недвижимости и не ухудшающие качество Объекта, а также изменения отдельных элементов благоустройства придомовой территории. Участник подтверждает, что принятие им решения о заключении настоящего Договора и согласии с характеристиками Объекта не зависит от внесения вышеуказанных изменений. Стороны Договора признают изменения, указанные в настоящем пункте Договора, несущественными. Стороны договорились, что подписание дополнительного соглашения при изменении данных условий не требуется». Указанное положение проекта договора участия в долевом строительстве не соответствует действующему законодательству по следующим основаниям. Согласно ч.1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч.4. ст.4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). В ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Таким образом, параметры строящегося многоквартирного дома и основные характеристики жилого или нежилого помещения являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве. Изменение параметров строящегося многоквартирного дома, в т.ч. этажности описанных в предмете договора, являются изменением существенных условий договора. Учитывая изложенное, по данным условиям договора должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, оформленное дополнительным соглашением, в предусмотренном законодательством порядке. Указание на согласие участника долевого строительства на внесение изменений в предмет договора, без оформления дополнительного соглашения, не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, в силу ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Вопросы отнесения имущества многоквартирного дома к общедомовому имуществу регулируются жилищным законодательством. В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, юридические лица, приобретая право собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности помещений. Следовательно, при изменении общей площади нежилых помещений общественного назначения возможно уменьшение площади общего имущества. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В данном случае происходит введение в заблуждение граждан при заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении характеристик многоквартирного дома, в т.ч. площади общего имущества, переходящего в их собственность в силу закона. Внесение указанных изменений в проектную документацию приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных другими законами или иными правовыми актами. Однако, право на изменение проектной документации застройщику в одностороннем порядке Федеральным законом №214-ФЗ не предоставлено, а значит, исключение, предусмотренное ст. 310 Гражданского кодекса РФ, в данном случае не применяется. Таким образом, пункт 5.9 проекта договора о праве застройщика на внесение изменений в проектную документацию в части изменения параметров строящегося жилого дома, в том числе изменения общей площади нежилых помещений общественного назначения, противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. 2.6. Согласно пункту 7.7 проекта договора участник долевого строительства обязуется «оплатить штрафные санкции, предусмотренные положениями настоящего Договора в срок, указанный Застройщиком». Согласно пункту 7.6 проекта договора «участник не вправе осуществлять перепланировку/переустройство в Объекте до оформления права собственности Участника на Объект, а также не осуществлять строительные и отделочные работы внутри Объекта и Объекта недвижимости в целом, в т.ч. не устанавливать внешние блоки кондиционеров, а также другие дополнительные конструкции на фасаде Объекта недвижимости, в местах отличных от мест, предусмотренных проектной документацией. После оформления права собственности Участника на Объект, производить указанные действия в установленном порядке, с согласованием с проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления. В противном случае, гарантийные обязательства прекращаются, и Участник самостоятельно несет ответственность за негативные последствия, связанные с этим». В соответствии с пунктом 8.2 проекта договора «в случае нарушения Участником норм п. 7.6. настоящего Договора, он уплачивает Застройщику штраф – 3 (три) процента от Цены Договора, кроме того, Участник несет все затраты по приведению Объекта в прежний вид, а также возмещает в полном объеме убытки, возникшие по этой причине у Застройщика. В любом случае затраты по производству таких работ несет Участник» Согласно пункту 8.6 проекта договора «в случае уклонения Участника от принятия Объекта, Участник обязан уплатить Застройщику неустойку (пени) в размере 0,5 % (ноль целых пять десятых процента) от Цены Договора за каждый день просрочки принятия Объекта, а кроме того Участник обязан возместить затраты Застройщика на содержание общего имущества Объекта недвижимости и Объекта, пропорционально доле Участника, за период с момента, указанного в уведомлении о завершении строительства Объекта недвижимости до момента подписания Акта приема-передачи, либо составления Застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта». Федеральный закон №214-ФЗ содержит положения, устанавливающие ответственность участников долевого строительства перед застройщиком. В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена также ч.4,6 ст.5; ч.6 ст.8; ч.3 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом, в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в пункте 8.2 проекта договора ответственность участника долевого строительства. В ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства – составление одностороннего акта или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует указанная в пункте 8.6 проекта договора ответственность участника долевого строительства. Таким образом, пункты 7.6, 7.7, 8.2, 8.6 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.7. Согласно п. 8.3 проекта договора «участник вправе отказаться от выполнения принятых на себя обязательств в соответствии с настоящим Договором в любое время, при условии оплаты Застройщику фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по настоящему Договору». Статьей 9 Федерального закона №214-ФЗ регламентирован порядок одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения обязательств. В силу ч. 1 указанной статьи участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. При этом нормой не предусмотрено возложение на участника долевого строительства обязанности оплаты застройщику фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по настоящему Договору, в случае отказа участника долевого строительства от исполнения принятых на себя обязательств. Таким образом, пункт 8.3 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.8. В соответствии с пунктом 12.1 проекта договора «все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров на основании действующего законодательства РФ, с обязательным соблюдением досудебного претензионного порядка. Срок рассмотрения письменных претензий – в течение 30 (Тридцати) календарных дней с момента ее отправления». В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Вместе c тем обязательный досудебный порядок урегулирования споров между застройщиком и участниками долевого строительства не предусмотрен Федеральным законом № 214-ФЗ. Кроме того, положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок рассмотрения претензий, поэтому необходимо руководствоваться положением п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1, предусматривающим, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п.п. 1 и 4 ст. 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Следовательно, срок рассмотрения отдельных требований потребителя установлен положениями Закона № 2300-1 и составляет менее 20 рабочих дней со дня ее поступления. Таким образом, в пункт 12.1 проекта договора противоречит требованиям Закона № 2300-1, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства.