ООО "СЗ "РБС"

В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «РБС» (ИНН 6166126513) размещена информация о строительстве многоквартирных жилых домов по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пер. Бродского, 8 и пер. Бродского, 10: - разрешения на строительство №61-59-123-2022 от 14.04.2023 со сроком действия до 14.01.2025 (пер. Бродского, 8) и №61-59-124-2022 от 14.04.2023 со сроком действия до 14.01.2025 (пер. Бродского, 10); - заключения экспертизы проектной документации от 10.04.2023 №61-2-1-3-018079 (Бродского, 10); от 10.04.2023 №61-2-1-3-018084-2023 (Бродского, 8); - проектные декларации № 61-001425 с изменениями от 25.09.2023 и № 61-001426 с изменениями от 25.09.2023; - проекты договоров участия в долевом строительстве; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта – по состоянию на 08.09.2023; - градостроительные планы земельных участков; - извещение о начале строительства; - схемы планировочной организации земельных участков; - документы, подтверждающие права застройщика на земельные участки (договор субаренды земельного участка со сроком действия до 30.12.2024); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2022 года, 1, 2 кварталы 2023 года; - сведения о первых договорах участия в долевом строительстве; - сведения об открытии расчетного счета застройщика. Поскольку экспертиза проектной документации проводилась в 2022 году (после 01.07.2018г.), на застройщика не распространяются требования по размещению проектной документации и результатов инженерных изысканий на сайте. Заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона после 28.06.2021 не требуется. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1. На дату мониторинга сайта – 26.09.2023 выявлены следующие нарушения требований п. 5, 7, 15 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «и», «к» п. 9 Правил ООО СЗ «РБС» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф: - в нарушение требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «и», «к» п. 9 Правил ООО СЗ «РБС» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф не размещено застройщиком аудиторское заключение за 2022 год (1-й договор участия в долевом строительстве зарегистрирован – 06.12.2022). В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Аудиторское заключение в отношении такой отчетности за каждый год, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. Согласно ст. 193 Гражданского кодекса РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. В связи с тем, что последний день срока размещения аудиторского заключения за 2022 год приходился на нерабочий день, днем окончания срока являлся ближайший следующий за ним рабочий день, то есть 02.05.2023. Датой совершения указанных правонарушений является 03.05.2023. 2. Проектные декларации № 61-001425 с изменениями от 25.09.2023 и № 61-001426 с изменениями от 25.09.2023 содержат неполную и недостоверную информацию: - в нарушение п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ в подразделе 6.1 проектной декларации информация отражена по состоянию на 01.07.2023 (финансовый результат заполняется ежеквартально на основании данных и сроках, указанных в отчетности застройщика, т.е. на 30.06.2023). Таким образом, застройщику необходимо было внести изменения в подраздел 6.1 раздела 6 проектной декларации на отчетную дату – 30.06.2023 до 10.08.2023. Даты совершения правонарушения –11.08.2023. - в нарушение п. 7 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ в пункте 15.1 раздела 15 проектных деклараций указанно количество в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений по Бродского, 10 – 95 и жилых помещений по Бродского, 8 – 95, а нежилые помещения отсутствуют. Однако в разделе 9.3 проектных деклараций указана площадь всех нежилых помещений по Бродского, 10 – 1123,10 м2, по Бродского, 8 – 1490,88 м2. В связи с изложенным застройщику необходимо устранить противоречия, указанные в проектных декларациях. 3. Кроме того, в проектных декларациях № 61-001425 с изменениями от 25.09.2023 и № 61-001426 с изменениями от 25.09.2023 в разделе 17.1.2 указан планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства – 1 квартал 2025 года (первоначальный срок – 3 квартал 2023 года), в разделе 17.2 указана информация о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 31.03.2025 (первоначальный срок – 29.09.2023). В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, ООО СЗ «РБС» в целях соблюдения требований ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ необходимо направить участникам долевого строительства информацию и предложение об изменении договора путем заключения дополнительного соглашения. Анализ проектов договоров, размещенных застройщиком 25.09.2023 в ЕИСЖС, показал следующее. В соответствии с п. 2.5 проектов договоров «В случаях, если окончательная общая площадь Объекта долевого строительства (с учетом общей площади лоджии (балкона)) после проведения обмеров соответствующим подразделением БТИ будет меньше по сравнению с общей проектной площадью Объекта долевого строительства, указанной в п. 1.2. настоящего Договора, Цена Договора, указанная в пункте 2.1 настоящего Договора подлежит перерасчету исходя из произведения общей площади Объекта долевого строительства, определенной по результатам проведения обмеров соответствующим подразделением БТИ (с учетом общей площади лоджии (балкона)), и стоимости одного квадратного метра Объекта долевого строительства. Стоимость одного квадратного метра Объекта долевого строительства определяется путем разделения Цены Договора, указанной в пункте 2.1 настоящего Договора, на количество квадратных метров общей проектной площади Объекта долевого строительства, указанной в п. 1.2. настоящего Договора. В случае, предусмотренном в абзаце первом настоящего пункта, Участнику долевого строительства направляется письменное уведомление (либо вручается путем непосредственного вручения Участнику долевого строительства под расписку) с указанием окончательной общей площади Объекта долевого строительства и измененной Цены настоящего Договора (далее – Уведомление об уменьшении площади). Участник долевого строительства и Застройщик после получения Участником долевого строительства Уведомления об уменьшении площади вправе подписать дополнительное соглашение к настоящему Договору, которое будет содержать данные об окончательной общей площади Объекта долевого строительства и уточненной Цене Договора. Застройщик обязуется в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения им письменного требования Участника долевого строительства возвратить Участнику долевого строительства разницу между оплаченной Ценой Договора, указанной в пункте 1.2. настоящего Договора, и измененной Ценой в соответствии с настоящим пунктом». Вместе с тем согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. Следовательно, пункт 2.5 проекта договора на жилое помещение (квартиру) о возможном увеличении (уменьшении) общей площади объекта долевого строительства без указания допустимого размера изменения (не более 5 процентов) противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства.