ООО "СЗ "ДВА КАПИТАНА"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №407 от 03.07.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила) осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Два Капитана» (ИНН 6164135086) размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автопарковкой по ул. Седова, д. 21/1 в г. Ростове-на-Дону: - разрешение на строительство (№61-310-996201-2021 от 27.08.2021 сроком действия до 27.08.2025); - проектная документация; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор купли-продажи № б/н от 21.05.2021, Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.06.2022); - проектная декларация (61-001428 в редакции от 07.09.2023); - проект договора участия в долевом строительстве; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1 квартал 2023 года; - фотографии (актуальные на 07.09.2023); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Однако, в нарушение требований п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, «г» п. 9 Правил ООО «СЗ «Два Капитана» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 28.09.2023 проектная декларация №61-001428 содержит неполную и недостоверную информацию: 1) В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ подраздел 6.1 проектной декларации должен содержать информацию о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату, в данном случае на 30.06.2023. Вместе с тем подраздел 6.1 (проектной декларации №61-001428) содержит информацию о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на 31.12.2021. Застройщику необходимо разместить бухгалтерскую (финансовую) отчетность по состоянию на 30.06.2023 до 31.07.2023, а изменения в подраздел 6.1 проектной декларации на отчетную дату – 30.06.2023 до 10.08.2023, в связи с этим дата совершения правонарушения –11.08.2023. 2) Подраздел 3.1 проектной декларации не заполнен. 3) Подразделы 9.3.2, 9.3.3 проектной декларации содержат информацию, которая не соответствует информации, указанной в разрешении на строительство. 4) В подразделе 14.1.5 (холодное водоснабжение) проектной декларации дата выдачи технических условий подключения к сети инженерно-технического обеспечения указана «04.10.2020», тогда как дата выдачи технических условий подключения к сети инженерно-технического обеспечения «15.02.2022». 5) В подразделе 14.1.6 (холодное водоснабжение) проектной декларации номер выдачи технических условий подключения к сети инженерно-технического обеспечения указан «2856», тогда как номер выдачи технических условий подключения к сети инженерно-технического обеспечения «35-В». 6) В разделе 14 проектной декларации отсутствует информация о подключении к сети инженерно-технического обеспечения бытовое или общесплавное водоотведение. 7) В подразделе 16.1 проектной декларации указана «крышная котельная», тогда как крышная котельная не относится к помещениям общего пользования. Крышную котельную необходимо указать в подразделе 16.2 проектной декларации «Перечнь технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме». 8) Раздел 19.7 проектной декларации не заполнен. По информации Управления Росреестра по Ростовской области 29.05.2023 проведена государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве №ДУ-31 от 16.05.2023. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. В связи с тем, что последний день срока внесения изменений в проектную декларацию приходится на нерабочий день, днем окончания срока является ближайший следующий за ним рабочий день, то есть 13.06.2023. Датой совершения правонарушения - 14.06.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор) установлены нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ: 1) Согласно п. 2.3 договора: «В случае отклонения общей площади Объекта долевого строительства (за исключением площадей холодных помещений - балконов, лоджий, террас, веранд) по результатам технической инвентаризации от соответствующей площади, указанной в пункте 2.1. Договора более, чем на 1 (Один) кв. м. в сторону увеличения, Участник долевого строительства обязан в течение десяти календарных дней со дня получения от Застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее подписания с Застройщиком акта приема-передачи Объекта долевого строительства произвести доплату за фактическую разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, рассчитанной как частное от деления цены Договора на площадь Объекта долевого строительства с учетом площади холодных помещений с учетом коэффициента. В случае отклонения общей площади Объекта долевого строительства (за исключением площадей холодных помещений - балконов, лоджий, террас, веранд) по результатам обмеров органов технической инвентаризации, от соответствующей площади, указанной в пункте 2.1. Договора более, чем на 1 (Один) кв. м. в сторону уменьшения, Застройщик обязан в течение десяти календарных дней со дня получения от Участника долевого строительства соответствующего заявления возвратить разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, рассчитанной как частное от деления цены Договора на площадь Объекта долевого строительства с учетом площади холодных помещений, указанной в пункте 2.1. Договора с учетом коэффициента. При этом в процессе окончательных расчетов принимаются во внимание только обмеры, выполненные в рамках комплектации строительной готовности Объекта долевого строительства, указанной в настоящем Договоре. Площадь Объекта долевого строительства определяется согласно установленной методике расчета площадей объектов жилищных прав с применением понижающего коэффициента органов технической инвентаризации». В соответствии с пп. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, п. 2.3 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2) Согласно п. 3.7 договора: «В случае уплаты цены Договора с применением механизма рассрочки, цена Договора не подлежит изменению при соблюдении следующих условий: - первоначальный взнос, уплачиваемый Участником долевого строительства, составляет не менее 50% цены настоящего Договора, со сроком уплаты не позднее 16.06.2023 г.». В п. 3.7 договора необходимо заменить срок уплаты первоначального взноса на актуальный. 3) Согласно п. 4.1 договора: «Плановый срок строительства Многоквартирного дома – в соответствии с Разрешением на строительство. Застройщик обязуется передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию по передаточному акту в срок до 30.12.2025 г. Передача Объекта долевого строительства может быть осуществлена досрочно в случае досрочного окончания строительства Многоквартирного дома и получения Застройщиком разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию. В этом случае Застройщик обязуется в установленном законодательством порядке уведомить об этом Участника долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется исполнить свои обязательства в части оплаты цены Договора. При уклонении Участника долевого строительства от такой досрочной приемки Объекта долевого строительства наступают последствия, предусмотренные пунктом 4.13. Договора. В случае, если Участником долевого строительства не исполнены обязательства по оплате цены Договора, наступают последствия, предусмотренные пунктами 8.4. и 8.6. Договора.» В первом предложении п. 4.1 договора необходимо указать планируемый срок ввода в эксплуатацию объекта строительства, указанный в подразделе 17.1.2 проектной декларации. 4) Согласно п. 4.4 договора: «Качество Объекта долевого строительства должно соответствовать определенным в пункте 2.1. настоящего Договора требованиям и условиям настоящего Договора. Стороны признают, что полученное Разрешение на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома удостоверяет факт создания объекта капитального строительства/Объекта долевого строительства, подтверждает соответствие Объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». Согласно ст. 55 ГК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, а п. 6.1 договора по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 5) Согласно абзацу 3 п. 4.4 договора: «По требованию Участника долевого строительства Застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные недостатки при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока». В соответствии с п. 4.5 договора: «В случае, если Объект долевого строительства построен Застройщиком с отступлениями от условий Договора, приведших к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для проживания, Участник долевого строительства вправе требовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, а Застройщик обязуется устранить эти недостатки. При этом не считается отступлением от условий Договора и нарушением требований к качеству Объекта долевого строительства отклонение линейных характеристик Объекта долевого строительства от указанных в настоящем Договоре и Приложениях к нему». Согласно с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. В соответствии ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, указанные условия договора ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. 6) Согласно абзацу 2 п. 4.6 договора: «Участник долевого строительства обязан в 10-дневный срок с момента получения указанного предложения рассмотреть его и направить в адрес Застройщика письменный ответ (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо сдать его Застройщику под расписку). В случае неполучения ответа на направленную информацию от Участника долевого строительства в установленный срок, либо возвращения оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе Участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, Застройщик считает, что согласие на предложение со стороны Участника долевого строительства получено. В этом случае оформление дополнительного соглашения об изменении срока строительства не требуется». В соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью. В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Таким образом, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированным в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Таким образом, абзац 2 п. 4.6 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 7) Согласно п. 4.12 договора: «Обязательства Застройщика по настоящему Договору обеспечиваются залогом в порядке, предусмотренном ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В обеспечение исполнения обязательств Застройщика по настоящему Договору с момента государственной регистрации Договора у Участника долевого строительства считается находящимся в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий Застройщику на праве собственности». В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона №214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Федерального закона №214-ФЗ, то есть в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу. Таким образом, поскольку ООО «СЗ «Два Капитана»» для строительства многоквартирного дома привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу, то у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договоров не возникает право залога на земельный участок и на строящийся на нем многоквартирный дом. 8) Согласно п. 5.2 договора: «Со дня подписания передаточного акта Объекта долевого строительства и до дня заключения соответствующего договора управления Многоквартирным домом в соответствии с ЖК РФ все расходы Застройщика на содержание Многоквартирного дома (в том числе по оплате коммунальных услуг, по техническому обслуживанию (содержанию), охране Объекта долевого строительства, внесению платы за владение и пользование земельным участком и пр.) подлежат возмещению Участником долевого строительства пропорционально его доле в Многоквартирном доме, согласно дополнительному расчету, выставленному Застройщиком. Данная сумма подлежит возмещению Участником долевого строительства не позднее, чем в течение 10 (Десяти) дней со дня выставления ему соответствующего счета Застройщиком путем перечисления на расчетный счет или в кассу Застройщика. В случае неисполнения условия настоящего пункта по компенсации расходов Застройщика Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику пеню в размере 0,05 % от суммы долга за каждый день просрочки». В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего Кодекса (участником долевого строительства), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Таким образом, положения пункта 5.2 договора должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством РФ, ЖК РФ. 9) Согласно п. 6.1.2 договора: «Настоящим Участник долевого строительства подтверждает, что уведомлен и согласен с тем, что Застройщик вправе вносить изменения в проектную документацию строящегося Многоквартирного дома, а также вносить изменения в проектную декларацию, в том числе относительно состава Общего имущества Многоквартирного дома, количества этажей, площади нежилых помещений, используемой при строительстве технологии, при условии обеспечения качества Объекта долевого строительства. Указанные в настоящем пункте изменения не являются существенными изменениями проектной документации строящегося Многоквартирного дома и нарушениями требований к качеству Многоквартирного дома и Объекта долевого строительства. Обо всех изменениях, внесенных в проектную документацию, Застройщик информирует Участника долевого строительства путем внесения изменений в проектную декларацию, размещая информацию в сети Интернет на сайте наш.дом.рф. При этом дополнительное соглашение между Сторонами настоящего Договора в отношении изменений условий Договора не составляется. Участник долевого строительства подтверждает, что принятие им решения о заключении настоящего Договора не зависит от внесения вышеуказанных изменений в проектную документацию на Многоквартирный дом. Стороны Договора признают изменения, указанные в настоящем пункте, несущественными». В соответствии с п. 8.7 договора: «Стороны пришли к соглашению, что не являются существенными изменения проектной документации Многоквартирного дома и не являются существенным нарушением требований к качеству производимые Застройщиком без согласования (уведомления) с Участником долевого строительства изменения в Объекте долевого строительства, при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или изменения, производимые без такого согласования, если согласование не требуется по законодательству РФ» . Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с ч.4. ст.4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Таким образом, параметры строящегося многоквартирного дома и основные характеристики жилого или нежилого помещения являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве. Изменение параметров строящегося многоквартирного дома, в т.ч. этажности описанных в предмете договора, являются изменением существенных условий договора. Учитывая изложенное по данным условиям договора должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, изменение в одностороннем порядке данных условий не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, в соответствии с п. 1 ч.2 ст. 16 Закона №2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Таким образом, пункт 6.1.2 договора о праве застройщика на внесение изменений в проектную документацию в части изменения параметров строящегося жилого дома, в том числе изменения этажности, состава общего имущества противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. 10) Согласно п. 6.2.5 договора: «Участник долевого строительства в течение 10 (Десяти) рабочих дней с момента подписания Договора/изменений к Договору/Передаточного акта и при условии предоставления Застройщиком документов, необходимых для государственной регистрации, обязан подать самостоятельно и за свой счет в орган, осуществляющий государственную регистрацию, заявление о государственной регистрации Договора/изменений к Договору/государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства». Согласно с ч. 1 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Согласно п. 6 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ после передачи застройщиком по правилам, предусмотренным ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В связи с изложенным возложение обязанности по регистрации в течение 10 (Десяти) рабочих дней с момента подписания Договора/изменений к Договору/Передаточного акта на участника долевого строительства не соответствует законодательству, ущемляет права участника долевого строительства как потребителя. 11) Согласно п. 7.1 договора: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору Сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой Стороне предусмотренные законодательством Российской Федерации неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. К денежным обязательствам Сторон, связанным с исполнением, изменением, расторжением настоящего Договора, ст. 317.1 ГК РФ не применяется». В соответствии с ч.2 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. Таким образом, п. 7.1 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 12) Согласно п. 7.4 договора: «В случае нарушения Участником долевого строительства условий, предусмотренных пунктами 4.9, 4.10 настоящего Договора, Участник долевого строительства самостоятельно оплачивает, либо компенсирует Застройщику любые пени, штрафы, наложенные надзорными органами, в результате противоправных действий Участника долевого строительства. Помимо этого, Участник долевого строительства в этом случае уплачивает Застройщику штраф в размере 2 % от цены Договора». В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 7.4 договора ответственность участника долевого строительства. Таким образом, п. 7.4 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 13) В договоре отсутствуют существенные условия, установленные п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно в договоре отсутствует план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Учитывая изложенное, договор нуждается в корректировке. Кроме того, в силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу № 239/пр указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. Согласно ст. 16 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства. Внесение указанных изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей, в том числе вывод мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. При исключении из состава общего имущества многоквартирного дома помещений происходит его уменьшение. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В связи с этим уменьшение размера общего имущества в строящемся многоквартирном доме нарушает права участников долевого строительства как собственников жилых помещений в будущем. Кроме того, в соответствии с п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости является основанием для расторжения договора в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства.