ООО СЗ "МСК-СОЮЗ"

На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 407 от 03.07.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «МСК-СОЮЗ» (ИНН 6164124750) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями, состоящего из: жилого дома (поз. 3 по ПЗУ) – 1-й этап строительства (далее – позиция 3), жилого дома (поз. 5 по ПЗУ) – 1-й этап строительства (далее – позиция 5), автостоянки (поз. 8 по ПЗУ) – 1-й этап строительства (далее – позиция 8) по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Кировский, 89 (далее – объект). В ЕИСЖС на 04.07.2023 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «МСК-СОЮЗ» (ИНН 6164124750) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешение на строительство № 61-310-980701-2020 от 29.10.2020 со сроком действия до 29.10.2028; - положительные заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 61-2-1-3-053900-2020 от 26.10.2020, № 61-2-1-1-044934-2021 от 12.08.2021; - положительные заключения негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения № 2-058840-2022 от 17.08.2022, № 61-2-1-2-000030-2021 от 10.11.2021; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.12.2020, акт приема-передачи объекта недвижимого имущества б/н от 26.11.2020, протокол внеочередного общего собрания участников ООО «СЗ «МСК-СОЮЗ» б/н от 24.11.2020); - проектная декларация № 61-001264 от 18.01.2022 с изменениями по состоянию на 23.06.2023; - проекты договоров участия в долевом строительстве по позиции 8 на объекты долевого строительства – жилое и нежилое помещения, машино-место; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1 квартал 2023 года; - аудиторское заключение за 2021, 2022 годы; - фотографии объекта (актуальные на 04.07.2023); - градостроительный план земельного участка № RU61310000-2187 от 12.11.2018; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства № 1 от 10.08.2022, письмо ООО «СЗ «МСК-СОЮЗ» № 127 от 27.10.2022 (вх. № 38/3068 от 27.10.2022); - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). В соответствии с пп. «г», «д» п. 8 ст. 1 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным п. 1, 2 - 6, 8 ч. 2 ст. 3 и ст. 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ с 28.06.2021 контролирующим органом не выдается и не требуется для регистрации первого договора участия в долевом строительстве. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве объекта зарегистрирован 19.04.2022, то заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, не требуется. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1.В подразделе 15.1 раздела 15 и графе 15.2.1 подраздела 15.2 раздела 15 проектной декларации № 61-001264 от 18.01.2022 с изменениями по состоянию на 23.06.2023 по позиции 3 указаны характеристики 742 жилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. В подразделе 15.1 раздела 15 и графе 15.2.1 подраздела 15.2, графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001264 от 18.01.2022 с изменениями по состоянию на 23.06.2023 по позиции 5 указаны характеристики 360 жилых помещений и 2 нежилых помещений для коммерческого использования (офисы), в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. ООО «СЗ «МСК-СОЮЗ» размещены 19.06.2023 в ЕИСЖС проекты договоров участия в долевом строительстве по позиции 8 на жилое и нежилое помещения, машино-место. В нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО «СЗ «МСК-СОЮЗ» в ЕИСЖС на дату наблюдения - 04.07.2023 не размещены проекты договоров участия в долевом строительстве, отвечающие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ на жилое помещение по позиции 3, на жилое и нежилое помещения по позиции 5. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. 2.В результате анализа условий размещенных 19.06.2023 в ЕИСЖС застройщиком проектов договоров участия в долевом строительстве по позиции 8 на жилое и нежилое помещения, машино-место (далее – проекты договоров), установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1ООО «СЗ «МСК-СОЮЗ» по позиции 8 размещены 19.06.2023 в ЕИСЖС проекты договоров на жилое и нежилое помещения, машино-место. При этом в пункте 2.2 проектов договоров указаны сведения в отношении объектов долевого строительства – жилого и нежилого помещений по позициям 3, 5. В графе 15.1.2.1 подраздела 15.1 раздела 15 и графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001264 от 18.01.2022 с изменениями по состоянию на 23.06.2023 по позиции 8 указаны характеристики 298 машино-мест, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, по позиции 8 застройщику необходимо было разместить проект договора только на машино-место. 2.2.В соответствии с п. 6.2.2 проектов договоров участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику предусмотренные договором и (или) действующим законодательством Российской Федерации неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки до подписания акта приема –передачи Объекта долевого строительства. Согласно п. 5.9 проектов договоров застройщик вправе не передавать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства до момента выполнения им денежных обязательств, предусмотренных Договором и (или) действующим законодательством Российской Федерации, перед Застройщиком. Таким образом, застройщик вправе не передавать объект долевого строительства, если участник долевого строительства не оплатит неустойки (штрафов, пени) и возместит в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Вместе с тем необходимо указать следующее. В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 2 ст.12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи обязан уплатить только цену договора, уплата неустойки (штрафы, пени) и возмещение убытков участником долевого строительства, как условие для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства застройщиком, Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрена. При этом положения, предусматривающие денежные обязательства участника долевого строительства, являются императивными и не могут быть изменены по соглашению сторон. На основании изложенного уплата неустойки (штрафы, пени) и возмещение убытков участником долевого строительства, как условие для подписания акта прием-передачи объекта долевого строительства застройщиком, не соответствует Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участника долевого строительства. На основании изложенного п. 5.9, п. 6.2.2 проектов договоров противоречат действующему законодательству и нуждаются в корректировке. 3. В разделе 14.1 проектной декларации № 61-001264 от 18.01.2022 с изменениями по состоянию на 23.06.2023 указан срок действия технических условий на подключение к сети инженерно-технического обеспечения (электроснабжение) – 30.06.2023. В связи с чем застройщику в случае продления срока указанных технических условий необходимо актуализировать информацию в проектной декларации в сроки, установленные ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ. 4.В силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу № 239/пр указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. Согласно ст. 16 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства. Внесение указанных изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей, в том числе вывод мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. При исключении из состава общего имущества многоквартирного дома помещений происходит его уменьшение. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В связи с этим уменьшение размера общего имущества в строящемся многоквартирном доме нарушает права участников долевого строительства как собственников жилых помещений в будущем. Кроме того, в соответствии с п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, является основанием для расторжения договора в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.