ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЖК НА КОМАРОВА"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 177 от 05.04.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «Жилой комплекс на Комарова» (ИНН 6161090616) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоквартирного жилого дома со встроенно - пристроенными объектами общественного назначения, двухуровневой подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, б-р Комарова, 28 (далее – объект). В ЕИСЖС на 23.06.2023 ООО «СЗ «Жилой комплекс на Комарова» (ИНН 6161090616) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешение на строительство № 61-310-969601-2020 от 20.03.2020 со сроком действия до 20.03.2025; - положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 61-2-1-3-007265-2020 от 13.03.2020, проектная документация, утвержденная положительным заключением экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 61-2-1-3-007265-2020 от 13.03.2020; - положительное заключение негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения № 0001-2022 от 01.08.2022; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 22.01.2021, договор купли-продажи земельного участка зданий, сооружений, помещений и проектной документации от 14.01.2021); - проектная декларация № 61-001209 от 29.06.2021 c изменениями по состоянию на 09.06.2023; - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, машино-место; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1 квартал 2023 года; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта (актуальные на 05.06.2023); - аудиторские заключения за 2021, 2022 годы; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства объекта капитального строительства от 23.03.2021; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). В соответствии с пп. «г», «д» п. 8 ст. 1 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным п. 1, 2 - 6, 8 ч. 2 ст. 3 и ст. 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ с 28.06.2021 контролирующим органом не выдается и не требуется для регистрации первого договора участия в долевом строительстве. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве № 1-Б/440 от 16.07.2021 зарегистрирован 27.07.2021, то заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, не требуется. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Нарушения указанных нормативных правовых актов по итогам наблюдения не выявлены. В результате анализа условий проектов договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, машино-место (далее – проекты договоров), размещенных застройщиком 10.04.2023 и 11.04.2023 в ЕИСЖС, установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 1.В абзаце 3 пункта 6.2 проектов договоров «Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства, составляет 3 (три) года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания передаточного акта о передаче Объекта долевого строительства». В соответствии с ч. 5.1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, условия абзаца 3 пункта 6.2 проектов договоров противоречат ч. 5.1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. 2.В пункте 8.10 проектов договоров «Споры, возникшие между Сторонами, решаются Сторонами путем переговоров. При недостижении согласия спор передается на разрешение в суд согласно законодательству РФ по месту нахождения истца». В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Вместе с тем согласно ч. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1) иски o защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации, a если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению c застройщиком и вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцу право выбора места обращения. Следовательно, условия пункта 8.10 проектов договоров противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства – граждан. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.