ООО СЗ "ВЕВ-СТРОЙ"

При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №10 от 13.01.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила) осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «ВЕВ-Строй» (ИНН 2310216902) размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения по ул. Теряева, 4 в г. Ростове-на-Дону (введен в эксплуатацию 22.09.2022 №61-44-989909-2022), многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, квартал 1-2, г. Ростов-на-Дону, район Октябрьский, ул. Вавилова, в районе военного городка №140 Ростовской-на-Дону КЭЧ района, Литер 16 (введен в эксплуатацию 23.12.2022 №61-44-604909-2022), многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения Литер 20 расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Теряева (район Ростовского моря): - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешение на строительство (№61-310-008101-2022 от 30.03.2022 сроком действия до 30.03.2025); - проектная документация; - экспертиза проектной документации; - результаты инженерных изысканий; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды земельного участка № 37991 от 03.09.2020, договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14.04.2022); - проектная декларация (61-001311); - проект договора участия в долевом строительстве; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2, 3, 4 кварталы 2020 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3 кварталы 2022 года; - аудиторское заключение за 2020, 2021 годы; - фотографии (актуальные на 01.02.2023); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Учитывая изложенное, информация ООО СЗ «ВЕВ-Строй» размещена в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, нарушений требований статьи 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил не выявлено. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор) установлены нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ: 1) Согласно п. 1.4 договора: «Участник долевого строительства осведомлен и согласен с тем, что ввиду вышеизложенных особенностей строительства Дома, в соответствии со ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ, все претензии в отношении качества построенного Дома и переданного Участнику Объекта долевого строительства могут быть предъявлены только по основаниям несоответствия их качества требованиям Технических условий, а также обязательным требованиям национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), действовавших на момент прохождения экспертизы проектной документации». В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Таким образом, п. 1.4 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2) Согласно п. 2.9 договора: «Участник долевого строительства не имеет права осуществлять любые платежи по Договору до даты государственной регистрации настоящего Договора. В случае оплаты Участником долевого строительства Цены Договора или части Цены Договора до даты государственной регистрации настоящего Договора, Участник долевого строительства возмещает Застройщику (должностному лицу Застройщика) расходы на уплату административных штрафов, связанных с нарушением порядка привлечения денежных средств Участника долевого строительства, предусмотренного Федеральным законом №214-ФЗ на основании письменного требования Застройщика в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты получения указанного требования». В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 2.9 договора ответственность участника долевого строительства. Таким образом, п. 2.9 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3) Согласно п. 3.10 договора: «При уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта в установленный пунктом 3.9 договора срок или при отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта (за исключением случая, указанного в ч. 5 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ) Застройщик вправе составить односторонний акт о передаче Объекта по истечении 14 (четырнадцати) календарных дней со дня окончания срока, предусмотренного пунктом 3.9 Договора. При этом риск случайной гибели Объекта признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта о передаче Объекта». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Таким образом, п. 3.10 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4) Согласно абз. 2 п. 3.12 договора: «Участник долевого строительства обязан в течение 3 (трех) рабочих дней после получения предложения об изменении договора прибыть в офис застройщика, подписать дополнительное соглашение к договору об изменении сроков, установленных пунктами 3.2 – 3.3 договора, и обеспечить подачу необходимых документов в регистрирующий орган для государственной регистрации указанного дополнительного соглашения. В случае отсутствия возможности прибытия в офис застройщика в указанный срок, участник долевого строительства обязан направить в адрес застройщика информацию о согласии на изменение срока передачи объекта, а также указать срок, в течение которого он прибудет для подписания дополнительного соглашения. Указанная информация должна быть направлена участником долевого строительства любым из возможных способов, позволяющих достоверно установить отправителя, а также подтвердить получение ее застройщиком, в том числе, на адрес электронной почты застройщика, указанный на его официальном сайте». Согласно п. 3.13 договора: «В случае не подписания участником долевого строительства дополнительного соглашения, указанного в пункте 3.12 договора, в установленный договором срок, либо при поступлении в адрес застройщика уведомления об отсутствии адресата по адресу, указанному в договоре, предложение об изменении срока передачи объекта считается согласованным сторонами». В соответствии с п. 3.14 договора: «Стороны определили, что изменение сроков строительства в соответствии с разрешительной документацией, полученной Застройщиком в порядке, установленном действующим законодательством, является безусловным основанием для изменения условий Договора в части срока передачи Объекта в соответствии с такой разрешительной документацией, и не влечет для Застройщика уплату неустойки или взыскания убытков». Согласно п. 8.3 договора: «Все изменения и дополнения к договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде, подписаны обеими сторонами и зарегистрированы в установленном законом порядке, за исключением случаев иного порядка изменения условий договора, предусмотренных договором (п. 3.13). В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, дополнительные соглашения к договору, подписанные сторонами, имеют юридическую силу и являются обязательными для сторон с момента их подписания. Отсутствие государственной регистрации таких дополнительных соглашений не является основанием для признания их незаконными». В соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью. В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Таким образом, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированным в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Таким образом, п. 3.12, п. 3.13, п. 3.14 и п. 8.3 договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 5) Согласно п. 4.3 договора: «Гарантийный срок на материалы отделки, оборудование (за исключением указанного в пункте 4.2 Договора), комплектующие изделия Объекта определяется равным сроку, установленному их изготовителем, но не может составлять более 2 (двух) лет (в соответствии с Инструкцией по эксплуатации Объекта). Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи Объекта Участнику долевого строительства, либо со дня составления Застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта». Статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривает изъятий в отношении гарантийного срока отдельных элементов, входящих в состав объекта долевого строительства. Таким образом, п. 4.3 договора не соответствует ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 6) Согласно п. 6.10 договора: «В случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта в установленный пунктом 3.9 договора срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта (за исключением случая, указанного в ч. 5 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ), участник долевого строительства обязан оплатить (возместить застройщику) все понесенные расходы по оплате затрат по обеспечению объекта энергоресурсами и затрат по эксплуатации и по техническому обслуживанию дома соразмерно его доле в праве собственности на общее имущество дома за период с момента истечения срока, установленного договором для подписания передаточного акта, до момента фактической передачи объекта либо составления застройщиком одностороннего акта». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства - составление одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). По смыслу вышеприведенных норм возложение на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома до передачи объекта участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только с момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и с этого момента у него как у законного владельца объекта наряду с правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. В связи с изложенным п. 6.10 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 7) Согласно п. 6.11 договора: «Участник долевого строительства обязуется сдать документы на государственную регистрацию права собственности на объект в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания передаточного акта, но не ранее даты постановки дома на государственный кадастровый учет. После получения выписки, подтверждающей проведение государственной регистрации права, представить ее копию застройщику в течение 3 (трех) рабочих дней». В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Согласно п. 6 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ после передачи застройщиком по правилам, предусмотренным ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В связи с изложенным возложение обязанности по регистрации права собственности на объект долевого участия на участника долевого строительства в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания передаточного акта, но не ранее даты постановки дома на кадастровый учет не соответствует законодательству, ущемляет права участника долевого строительства как потребителя. 8) Согласно п. 8.5 договора: «Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при заключении и исполнении Договора, Стороны будут разрешать путем переговоров. Стороны установили в качестве обязательного досудебный претензионный порядок урегулирования споров, при котором Сторона, получившая претензию с приложением документов, обосновывающих требования, обязана направить мотивированный ответ в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с даты получения претензии. В случае неурегулирования разногласий, спор подлежит рассмотрению в судебном порядке. Стороны пришли к соглашению об установлении договорной подсудности для рассмотрения споров по Договору – в суде по месту нахождения Объекта». В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Согласно ч.2 ст.17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1) иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению с застройщиком и вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцу право выбора места обращения. В связи с этим, п.8.5 договора противоречит ч.2 ст.17 Закона № 2300-1.