ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПРИОРИТЕТ"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №10 от 13.01.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «ПРИОРИТЕТ» (ИНН 6141041360) является застройщиком многоквартирных домов по адресу: - Ростовская обл., г. Батайск, ул. Северная, д. 2а, блок-секц. 27-28; - Ростовская обл., г. Батайск, ул. Северная, д. 2а, блок-секц. 29; - Ростовская обл., г. Батайск, ул. Северная, д. 2а. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами. 1.В проектной декларации № 61-001235, размещённой ООО СЗ «ПРИОРИТЕТ» 09.11.2022 в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, содержится информация о первоначальной и планируемой датах передачи объектов долевого строительства - 30.12.2024г. (п. 17.2 проектной декларации). На основании ч.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Вместе с тем, в результате анализа условий первого договора участия в долевом строительстве выявлено противоречие в датах срока передачи объекта долевого строительства, т.к. согласно п. 1.5 договора предусмотрен срок передачи - 30.06.2024г., что не соответствует информации, размещенной в проектной декларации. 2. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор) установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1. Согласно обз. 4 п. 4.3.1 договора: «Участник долевого строительства не имеет права осуществлять любые платежи по Договору до даты государственной регистрации настоящего Договора. В случае оплаты Участником долевого строительства Цены Договора или части Цены Договора до даты государственной регистрации настоящего Договора, Участник долевого строительства возмещает Застройщику (должностному лицу Застройщика) расходы на уплату административных штрафов, связанных с нарушением порядка привлечения денежных средств Участника долевого строительства, предусмотренного Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на основании письменного требования Застройщика в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты получения указанного требования.». В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч.6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 4.3.1 договора ответственность участника долевого строительства. Таким образом, п. 4.3.1 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.2. В соответствии с п. 4.6. договора: «Окончательные взаиморасчеты по Договору между Застройщиком и Участником долевого строительства производятся по результатам обмеров построенного Объекта органами технической инвентаризации. При отклонении фактической общей площади Квартиры, установленной на основании обмеров органов технической инвентаризации, от площади, указанной в п.1.2. настоящего Договора с учетом площадей лоджий с К=0,5, балконов с К=0,3, в течение 10 (десяти) банковских дней после предоставления Застройщику данных о результатах обмеров от органов технической инвентаризации Сторонами производится соответствующий перерасчет общей суммы настоящего Договора, исходя из цены одного квадратного метра общей площади Квартиры, указанной в п.4.2. настоящего Договора.». Вместе с тем, согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, п. 4.5 проектов договоров о возможном увеличении общей площади объекта долевого строительства без указания допустимого размера изменения (не более 5 процентов) противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.3. Согласно п. 5. ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. В соответствии п. 8.3 договора: «Гарантийный срок для Объекта долевого строительства (Квартиры), за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого Объекта долевого строительства, составляет 5 (пять) лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Объекта долевого строительства (Квартиры), составляет 3 (три) года. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи первого объекта долевого строительства, входящего в состав Объекта Участнику долевого строительства.». Из содержания указанного пункта не усматривается, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства. Напротив, данный пункт обобщает оба срока и указывает на его исчисление со дня передачи первого объекта долевого строительства. Условие п. 8.3 договора, не содержащее сведений о сроке исчисления гарантийного срока для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно на период со дня передачи первого объекта долевого строительства до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Таким образом, указанные условия договора ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1 «О защите прав потребителей», а соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. 2.4. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Согласно п. 9.4. договора: «По окончании строительства дома земельный Участок, на котором построен дом, места общего пользования, лестницы, лифтовые и приквартирные холлы, помещения, непосредственно используемые для обеспечения нормальной эксплуатации дома, и оборудование, в них расположенное (лифтовое, сантехническое, электротехническое и др.), а также иные нежилые помещения дома становятся общей долевой собственностью собственников квартир, за исключением, не относящихся к функциональному обслуживанию жильцов квартир (первый и цокольные этажи и т.д.).». Указание на исключение помещений первого и цокольного этажей из числа помещений, находящихся в общей долевой собственности, противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. В связи с чем условия п. 4.3.1, 4.6, 8.3, 9.4 договора в этой части подлежат корректировке.