ООО СЗ "ЮГ-СТРОЙ"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №26 от 18.10.2022, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «Юг-Строй» (ИНН 6141044001) является застройщиком многоквартирных домов по адресу: - Ростовская обл., г. Батайск, ул. Комсомольская, д. 133. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Юг-Строй» (ИНН 6141044001) размещена следующая информация о строительстве многоквартирных жилых домов по адресу: Ростовская область, г. . Батайск, ул. Комсомольская, д. 133: - разрешение на строительство со сроком действия до 18.07.2025г.; - проектная декларация № 61-001378 по состоянию на 06.12.2022г.; - проекты договоров участия в долевом строительстве (со сроками передачи – 30.09.2023г.); - промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3,4 кварталы 2021года, 1,2,3 кварталы 2022 года; - годовой бухгалтерский баланс за 2021 год; - фотографии (актуальные на 05.12.2022); - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением мест размещения объектов капитального строительства, подъездов и проходов к ним, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - экспертиза проектной документации (файл не открывается); - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор купли-продажи земельного участка от 18.02.2022г. и выписка из ЕГРН от 05.07.2022г.). Поскольку экспертиза проектной документации проводилась в 2022г. (после 01.07.2018г.), на застройщика не распространяются требования по размещению проектной документации на сайте. Расчет нормативов финансовой устойчивости и собственных средств, отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также сводные накопительные ведомости проекта строительства, не требуется для застройщиков, перешедших на счета эскроу. Заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона после 28.06.2021 не требуется. 1.Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона №214-ФЗ и Правилами, утвержденными постановлением №319. В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Согласно ст. 193 Гражданского кодекса РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. В связи с тем, что последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2 квартал 2022 года приходился на нерабочий день, днем окончания срока являлся ближайший, следующий за ним рабочий день, то есть 01.08.2022. Однако в нарушение требований п. 2 ч.7 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «к» п. 9 Правил ООО СЗ «Юг-Строй» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта - 16.12.2022 нарушен срок размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2 квартал 2022 года – она размещена застройщиком 08.11.2022 г. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч.2 ст. 14.28 КРФ об АП. При этом согласно ч. 3.1 ст. 28.1 КРФ об АП по результатам проведения мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом возбуждение дел об административных правонарушениях не допускается. 2.В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор) установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1.В соответствии с п. 3.8. договора «Указанные в п. 3.2. настоящего Договора номер и количественные показатели площади Объекта долевого строительства являются проектными и по завершении строительства могут измениться, в соответствии с данными кадастрового инженера, полученными после обмеров.». Вместе с тем, согласно ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, п. 3.8 проекта договора о возможном увеличении общей площади объекта долевого строительства без указания допустимого размера изменения (не более 5 процентов) противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.2. Согласно п. 4.9 договора: «Участник долевого строительства не имеет права осуществлять любые платежи по Договору до даты государственной регистрации настоящего Договора. В случае оплаты Участником долевого строительства Цены Договора или части Цены Договора до даты государственной регистрации настоящего Договора, Участник долевого строительства возмещает Застройщику (должностному лицу Застройщика) расходы на уплату административных штрафов, связанных с нарушением порядка привлечения денежных средств Участника долевого строительства, предусмотренного Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на основании письменного требования Застройщика в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты получения указанного требования.». В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст.5, ч.6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 4.3.1 договора ответственность участника долевого строительства. Таким образом, п. 4.9 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.3.Согласно п. 5.5 договора: «в том случае, если строительство (создание) Объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, Застройщик не позднее чем за 2 (два) месяца до истечения срока указанного в п. 5.1. настоящего Договора направляет Участнику долевого строительства соответствующее уведомление и предложение об изменении Договора. В этом случае стороны заключают соглашение об изменении Договора в части изменения срока передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства». При этом в п. 8.2 договора указано, что в обязанности участника долевого строительства входит обязанность подписать в случаях, предусмотренных договором, необходимые дополнительные соглашения к Договору. Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, нормы, содержащиеся в Федеральном законе № 214-ФЗ не обязывают участника долевого строительства подписывать дополнительное соглашение о продлении сроков, как это указано в п. 5.5 договора. Следовательно, положения п. 5.5 договора об обязанности заключить дополнительное соглашение о продлении срока в том случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.4.Согласно п. 6.1. договора «Стороны исходят из того, что свидетельством надлежащего качества Объекта долевого строительства и соответствия его условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов и проектной документации, а также иным обязательным требованиям является Разрешение на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, полученное Застройщиком в установленном законном порядке». Вместе с тем, согласно ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, а п. 6.1 договора по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, в связи с чем является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. Указанные условия договора ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. 2.5. Согласно п. 9.2. договора: «Уступка прав требования по настоящему Договору, в т.ч. неустойки (штрафов, пени), возмещения причиненных убытков сверх неустойки, без уступки основного обязательства по настоящему Договору (п. 4.1. настоящего Договора) не допускается». Федеральный закон № 214-ФЗ не содержит ограничений, связанных с уступкой прав требования по договору, в т.ч. неустойки (штрафов, пени), возмещения причиненных убытков сверх неустойки, без уступки основного обязательства. Напротив, согласно ч. 5 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка прав требования неустойки, штрафа (пени) возможна даже без регистрации договора в органах государственной регистрации. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) размер которой установлен Федеральным законом № 214-ФЗ. В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГПК РФ, право (требование) принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Статьей 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В соответствии с частью 2 статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По смыслу пункта 1 статьи 382, пункта 1 статьи 389.1, статьи 390 ГК РФ уступка требования производится на основании договора, заключенного первоначальным кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием). В силу статьи 421 ГК РФ такой договор между цедентом и цессионарием может являться договором, предусмотренным законом или иными правовыми актами, смешанным договором или договором, который не предусмотрен законом или иными правовыми актами. Из приведенных положений закона следует, что по общему правилу право (требование) на неустойку (штраф, пеню), обеспечивающую исполнение обязательства, может быть уступлено как вместе с требованием по основному обязательству, так и отдельно от него, как после нарушения должником основного обязательства, так и до такого нарушения; объем уступленного права (требования) определяется на момент уступки; такой договор между цедентом и цессионарием может являться смешанным договором или договором, который не предусмотрен законом или иными правовыми. Таким образом, ограничения связанные с уступкой прав требования по договору, в т.ч. неустойки (штрафов, пени), возмещения причиненных убытков сверх неустойки без уступки основного обязательства, не допускается и противоречит действующему законодательству влекут ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.6. Федеральный закон №214-ФЗ содержит положения, устанавливающие ответственность участников долевого строительства перед застройщиком. В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч.4, 6 ст. 5, ч.6 ст.8, ч.3 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ. Вместе с тем, согласно п. 6.1. договора: «Участник долевого строительства не вправе устанавливать внешние блоки кондиционеров, а также другие дополнительные конструкции на фасаде Объекта недвижимости, в местах отличных от мест, предусмотренных проектной документацией. В целях сохранения единого архитектурного решения, Участнику долевого строительства запрещается производство работ по изменению фасада здания, в том числе остекление балконов (лоджий), не соответствующих проектному решению. В случае нарушения Участником долевого строительства данного пункта он уплачивает Застройщику штраф – 5 (Пять) % от Цены Договора». При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 6.1 договора ответственность участника долевого строительства. Таким образом, п. 6.1 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства.