ООО СЗ "ЮГ-СТРОЙ"

На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила) осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «Юг-Строй» (ИНН 6141044001) является застройщиком многоквартирных домов по адресу: - Ростовская обл., г. Батайск, ул. Комсомольская, д. 133, дома №1, №2; В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Юг-Строй» (ИНН 6141044001) размещена следующая информация о строительстве многоквартирных жилых домов по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Комсомольская, д. 133: - разрешение на строительство со сроком действия до 18.07.2025; - проектная декларация № 61-001378 от 11.08.2022 по состоянию на 12.01.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве (со сроками передачи – 2 квартал 2024 года). - промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3,4 кварталы 2022 года, 1,2,3 кварталы 2023 года; - аудиторское заключение за 2022 год; - фотографии (актуальные на 05.02.2024); - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением мест размещения объектов капитального строительства, подъездов и проходов к ним, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор купли-продажи земельного участка от 18.02.2022 и выписка из ЕГРН от 05.07.2022). Поскольку экспертиза проектной документации проводилась в 2022 (после 01.07.2018), на застройщика не распространяются требования по размещению проектной документации на сайте. Расчет нормативов финансовой устойчивости и собственных средств, отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также сводные накопительные ведомости проекта строительства, не требуется для застройщиков, перешедших на счета эскроу. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом, проведенного 06.02.2024, выявлены нарушения требований ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ: 1.1. В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Согласно ст. 193 Гражданского кодекса РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 1 квартал 2023 года приходился на 02.05.2023. Однако в нарушение требований п. 2 ч. 7 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «к» п. 9 Правил ООО СЗ «Юг-Строй» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта - 06.02.2024 нарушен срок размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 1 квартал 2023 года – она размещена застройщиком 14.07.2023. Дата совершения правонарушения – 03.05.2023. Последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2 квартал 2023 года приходился на 31.07.2023. Однако в нарушение требований п. 2 ч.7 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «к» п. 9 Правил ООО СЗ «Юг-Строй» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта - 06.02.2024 нарушен срок размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2 квартал 2023 года – она размещена застройщиком 03.08.2023. Дата совершения правонарушения – 01.08.2023. Последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 3 квартал 2023 года приходился на 30.10.2023. Однако в нарушение требований п. 2 ч.7 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «к» п. 9 Правил ООО СЗ «Юг-Строй» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта - 06.02.2024 нарушен срок размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 3 квартал 2023 года – она размещена застройщиком 10.11.2023. Дата совершения правонарушения – 31.10.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч.2 ст. 14.28 КРФ об АП. 1.2. По результатам наблюдения установлено, что Застройщиком нарушены сроки опубликования и размещения изменений, вносимых в подраздел 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001378, о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на отчетные даты 31.12.2022, 31.03.2023, 30.06.2023, 30.09.2023. В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. Согласно п.п. «и» п. 9 Правил застройщик размещает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за I квартал, первое полугодие и 9 месяцев каждого года, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, застройщик размещает бухгалтерскую (финансовую) отчетность по состоянию на 31.12.2022 до 02.05.2023, на 31.03.2023 до 02.05.2023, на 30.06.2023 до 31.07.2023, на 30.09.2023 до 30.10.2023, в связи с изложенным изменения в подраздел 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001378: - на отчетную дату – 31.12.2022, 31.03.2023 застройщик должен внести до 10.05.2023, - на отчетную дату – 30.06.2023 застройщик должен внести до 10.08.2023, - на отчетную дату – 30.09.2023 застройщик должен внести до 10.11.2023. Однако застройщиком в подразделе 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001378 на дату наблюдения – 06.02.2024 соответствующая информация о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на отчетные даты не внесены, последние размещенные изменения - на отчетную дату 30.06.2022. Даты совершения правонарушений – 11.05.2023, 11.08.2023, 13.11.2023, соответственно. Таким образом в проектной декларации № 61-001378, размещённой ООО СЗ «Юг-Строй» в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, содержится недостоверная информация. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, неполноту и (или) недостоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 2. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве на жилое помещение (далее – проекта договора) установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1. Федеральный закон №214-ФЗ содержит положения, устанавливающие ответственность участников долевого строительства перед застройщиком. В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч.4, 6 ст. 5, ч.6 ст.8, ч.3 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ. Вместе с тем, согласно п. 10.2-10.3 проекта договора «Участник долевого строительства не вправе до подписания Передаточного акта Объекта долевого строительства производить какие-либо работы, в том числе перепланировку (переоборудование) в Объекте долевого строительства (перенос перегородок, дверных проемов, изменение местоположения санузлов и мест прохождения водопроводных и канализационных стояков, изменение внутренних схем тепло-водо-электроснабжения, систем пожаротушения), а также производить какие-либо иные работы, которые изменяют физические и (или) технические характеристики Объекта долевого строительства и (или) Объекта недвижимости. В случае нарушения Участником долевого строительства п. 10.2. Договора, он обязан уплатить Застройщику денежные средства, необходимые для приведения Объекта долевого строительства в состояние, соответствующее проектной документации и настоящему Договору». При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 10.3 договора ответственность участника долевого строительства. Таким образом, п. 10.3 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.2. В соответствии с п. 11.4 проекта договора «Неуведомление лишает Сторону права ссылаться на вышеуказанное обстоятельство как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору». Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Согласно п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, а неотвратимость его наступления должна носить объективный, а не субъективный характер. Признаки чрезвычайности и неотвратимости должны присутствовать одновременно, в совокупности (определение Верховного Суда РФ от 24.03.2015 № 306-ЭС14-7853). Таким образом, в силу толкования действующего законодательства, неуведомление стороной по договору участия в долевом строительстве не может лишать ее права ссылаться на обстоятельства как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему договору, так как не отменяет признаки чрезвычайности и неотвратимости события, препятствующего исполнению стороной обязательств, определяемые в свою очередь таковыми в каждом отдельном случае. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, условия п. 11.4 проекта договора не соответствуют действующему законодательству, ущемляют права участников долевого строительства. 2.3. Согласно п. 14.4. проекта договора «Уведомление со стороны Застройщика, за исключением уведомлений, направляемых согласно п. 14.1.1. – 14.1.2. настоящего Договора, считается надлежащим в случае его публикации в средствах массовой информации и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе на сайте Застройщика». Пунктами 14.1.1. – 14.1.2. проекта договора установлены случаи уведомления застройщиком участника долевого строительства при одностороннем отказе от исполнения договора и при уведомлении участника долевого строительства о завершении строительства жилого дома, готовности к передаче объекта. Вместе с тем, согласно ч.3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. В силу ч.1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Исходя из действующего законодательства, обязанность застройщика по надлежащему уведомлению участника долевого строительства о переносе срока завершения строительства в предусмотренный договором срок и предложение об изменении договора (по которому в силу ч. 1 ст. 450, ч. 1 ст. 432 ГК РФ необходимо заключение дополнительного соглашения) не может быть исполнена путем публикации соответствующей информации в средствах массовой информации и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе на сайте застройщика. Уведомление участника долевого строительства о переносе срока завершения строительства в предусмотренный договором срок указанным в проекте договора способом не влечет для него гражданско-правовых последствий, ведет к ущемлению законных интересов участника долевого строительства. Таким образом, п. 14.4. проекта договора противоречит действующему законодательству.