ООО СЗ "ГРАДСТРОЙ"

На дату мониторинга сайта – 25.10.2022 выявлены следующие нарушения требований п. 3, 5, 15 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «г», «х» п. 9 Правил ООО СЗ «Градстрой» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф: - в нарушение п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ ООО СЗ «Градстрой» не размещен в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф проект договора участия в долевом строительстве, используемый застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома, отвечающий требованиям настоящего Федерального закона № 214-ФЗ в отношении нежилого помещения; - в профиле застройщика, а так же в разделе 17 проектной декларации указаны не достоверные сроки передачи квартир дольщикам – 31.08.2023, однако в проектной декларации – 31.12.2024. Проектная декларация № 61-001222 содержит неполную и недостоверную информацию: - в нарушение п. 1 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ в разделе 1.2 о месте нахождения застройщика указана комната №10, однако согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 25.10.2022 в адресе юридического лица комната №10 отсутствует; - в нарушение п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ не заполнен раздел 16 о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме); В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Однако, в проекте договора участия в долевом строительстве (далее - проект) по объекту строительства: многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, пр-кт. Баклановский, 8/2 и в проектной декларации №61-001222 выявлено противоречие в части указанных сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства. В проектной декларации №61-001222 в разделе 17.2 указана планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства – 31.12.2024. Согласно пункту 6.1 раздела 6 проекта договора участия в долевом строительстве – «Застройщик обязан передать, а участник принять объект не позднее 19 января 2024 года»; Таким образом, в размещенных документах (проекте договора участия в долевом строительстве и проектной декларации) имеются недостоверные сведения о сроках передачи объекта долевого строительства (существенное условие договора в соответствии с п.2 ч.4 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ). Также в проектной декларации № 61-001222 в разделе 14.1 (4) о планируемом подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения (газоснабжение) в подразделе 14.1.7 указан срок действия технических условий – 24.08.2022. В связи с чем застройщику в случае продления сроков указанных технических условий необходимо актуализировать сроки. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Однако согласно ч. 3.1 ст. 28.1 КРФ об АП дело об административном правонарушении, выражающемся в несоблюдении обязательных требований, оценка соблюдения которых является предметом государственного контроля (надзора), муниципального контроля, при наличии одного из предусмотренных пунктами 1 – 3 части 1 настоящей статьи поводов к возбуждению дела может быть возбуждено только после проведения контрольного (надзорного) мероприятия во взаимодействии с контролируемым лицом, проверки, совершения контрольного (надзорного) действия в рамках постоянного государственного контроля (надзора), постоянного рейда и оформления их результатов, за исключением случаев, предусмотренных частями 3.2 – 3.4 настоящей статьи и статьей 28.6 настоящего Кодекса. Также на основании п. 7, 9 постановления Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 №336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» в 2022 году по результатам проведения мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом возбуждение дел об административных правонарушений и выдача предписаний не допускаются. С учетом изложенного, привлечь ООО СЗ «Градстрой» по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП и выдать предписание не представляется возможным. Анализ проекта договора участия в долевом строительстве, размещенного застройщиком 19.07.2022 в ЕИСЖС, показал следующее: В проекте договора участия в долевом строительстве по объекту строительства: многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, пр-кт. Баклановский, 8/2 в п. 3.8 раздела 3 указано, что «участник долевого строительства не имеет права осуществлять любые платежи по договору до даты государственной регистрации настоящего договора. В случае оплаты участником цены договора или части цены договора до даты государственной регистрации настоящего договора, участник возмещает застройщику (должностному лицу застройщика) расходы на уплату административных штрафов, связанных с нарушением порядка привлечения денежных средств участника, предусмотренного Федеральным законом №214-ФЗ на основании письменного требования застройщика в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты получения указанного требования». В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 3.8 раздела 3 проекта договора ответственность участника долевого строительства. Таким образом, п. 3.8 раздела 3 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. Согласно п. 3.4.1. проекта договора «после проведения органами БТИ технической инвентаризации объекта стороны, исходя из суммарной площади объекта более чем на 0,11 м2, уточняют цену настоящего договора и осуществляют дополнительные расчеты по результатам обмеров объекта органами БТИ без необходимости дополнительного согласования сторонами условий о цене договора и без составления дополнительного соглашения к договору». Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера». Вместе с тем в пп. 2 п.1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, п. 3.4.1. проекта договора о возможном увеличении общей площади объекта долевого строительства более чем на 0,11 м2, противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства.