ООО СЗ "СК ТРИО"

При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №26 от 18.10.2022, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила) осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «СК ТРИО» (ИНН 6140006204) размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома по пер. Ст. Разина, 15а/ пр. Объездной, 14а в г. Азове размещена следующая информация: - разрешение на строительство (№61-301-41-2020 от 29.12.2020 сроком до 01.03.2023); - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; - проект договора участия в долевом строительстве; - проектная декларация (№61-001344); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2 квартал 2022 года; - фотографии (актуальные на 12.07.2022); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Однако, в нарушение требований п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, «г» п. 9 Правил ООО СЗ «СК ТРИО» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 25.10.2022 проектная декларация №61-001344 содержит неполную и недостоверную информацию: - в подразделе 17.1.2 проектной декларации планируемый квартал и год получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости указан 3 квартал 2022 года, тогда как на 25.10.2022 строительство объекта не завершено; - в подразделе 19.7 проектной декларации количество заключенных договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) указано – 0, тогда как согласно выписке из ЕГРН от 25.10.2022 количество ДДУ – 10. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Согласно ч. 3.1 ст. 28.1 КРФ об АП дело об административном правонарушении, выражающемся в несоблюдении обязательных требований, оценка соблюдения которых является предметом государственного контроля (надзора), муниципального контроля, при наличии одного из предусмотренных пунктами 1 – 3 части 1 настоящей статьи поводов к возбуждению дела может быть возбуждено только после проведения контрольного (надзорного) мероприятия во взаимодействии с контролируемым лицом, проверки, совершения контрольного (надзорного) действия в рамках постоянного государственного контроля (надзора), постоянного рейда и оформления их результатов, за исключением случаев, предусмотренных частями 3.2 – 3.4 настоящей статьи и статьей 28.6 настоящего Кодекса. Согласно п. 7 постановления Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 №336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» в 2022 году по результатам проведения мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом выдача предписаний не допускаются. С учетом изложенного, привлечь ООО СЗ «СК ТРИО» по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП и выдать предписание не представляется возможным. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор) установлены нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ: 1) В договоре должность Саркисяна В.М. указана – «директор», тогда как согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц наименование должности Саркисяна В.М. – «генеральный директор». Учитывая изложенное, в договоре необходимо заменить наименование должности «директор» на «генеральный директор». 2) Пункты 1, 2.3 договора содержат информацию о земельном участке, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Батайск, пер. Талалихина, 30, тогда как ООО СЗ «СК ТРИО» осуществляет строительство многоквартирного жилого дома по пер. Ст. Разина, 15а/пр. Объездной, 14а в г. Азове. Учитывая изложенное, в договоре необходимо заменить информацию о земельном участке, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Батайск, пер. Талалихина, 30, на информацию о земельном участке, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. Ст. Разина, 15а/пр. Объездной, 14а. 3) В договоре отсутствуют существенные условия, установленные п. 1, 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ. 4) Согласно п. 4.8 договора: «Стороны согласились, что общая приведенная площадь объекта долевого строительства, указанная в п. 3.2 настоящего договора, является проектной площадью и может отличаться от фактической (по данным БТИ). Сторонами допускается и не является основанием для расторжения или изменения настоящего договора отклонение фактической общей приведенной площади объекта долевого строительства в пределах 10 (десяти) процентов от общей приведенной площади, указанной в п. 3.2 настоящего договора. Такое отклонение является только основанием для перерасчета цены договора в порядке, предусмотренном настоящим договором. В соответствии с пп. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, п. 4.8 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 5) Согласно п. 4.10 договора: «Участник долевого строительства не имеет права осуществлять любые платежи по договору до даты государственной регистрации настоящего договора. В случае оплаты участником цены договора или части цены договора до даты государственной регистрации настоящего договора, участник долевого строительства возмещает застройщику расходы на уплату административных штрафов, связанных с нарушением порядка привлечения денежных средств участника долевого строительства, предусмотренного Федеральным законом № 214-ФЗ на основании письменного требования застройщика в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты получения указанного требования». В соответствии с п. 5.10 договора: «В случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, участник долевого строительства обязан уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки принятия объекта долевого строительства, а кроме того участник долевого строительства обязан возместить затраты застройщика на содержание общего имущества объекта недвижимости и объекта долевого строительства пропорционально доле участника долевого строительства, начиная с момента истечения десятидневного срока, предназначенного для подписания передаточного акта, и до момента составления застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, в течение 3 (трёх) рабочих дней с даты предъявления такого требования застройщиком». Согласно п. 10.4 договора: «Участник долевого строительства не вправе устанавливать внешние блоки кондиционеров, а также другие дополнительные конструкции на фасаде объекта недвижимости, в местах отличных от мест, предусмотренных проектной документацией. В целях сохранения единого архитектурного решения, Участнику долевого строительства запрещается производство работ по изменению фасада здания, в том числе остекление балконов (лоджий), не соответствующих проектному решению. В случае нарушения участником долевого строительства данного пункта он уплачивает застройщику штраф – 5 (Пять) % от цены договора. В части, не оговоренной в настоящем разделе, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации». В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 4.10, п. 5.10, п. 10.4 договора ответственность участника долевого строительства. Таким образом, п. 4.10, п. 5.10, п. 10.4 договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 6) Согласно п. 6.1 договора: «Стороны исходят из того, что свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства и соответствия его условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов и проектной документации, а также иным обязательным требованиям является разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, полученное застройщиком в установленном законом порядке». Согласно ст. 55 ГК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, а п. 6.1 договора по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 7) Согласно п. 6.3 договора: «Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и составляет 3 (три) года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Гарантийный срок оборудования, не являющегося инженерным или технологическим, материалов и комплектующих, на которые гарантийный срок установлен их изготовителем, соответствует гарантийному сроку изготовителя». Статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривает изъятий в отношении гарантийного срока отдельных элементов, входящих в состав объекта долевого строительства. Таким образом, п. 6.3 договора не соответствует ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 8) Согласно п. 8.2 договора: «В случаях, предусмотренных настоящим договором, подписать необходимые дополнительные соглашения к настоящему договору». В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Согласие на изменение договора для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью. Таким образом, п. 8.2 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 9) Согласно п. 8.4 договора: «После передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства по передаточному акту, участник долевого строительства обязан нести расходы по содержанию объекта долевого строительства, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в объекте недвижимости, в котором располагается объект долевого строительства, соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество, для чего участник долевого строительства обязуется заключить договор на предоставление услуг управления объектом недвижимости, ремонта и содержания общего имущества объекта недвижимости и коммунальных услуг с выбранной застройщиком организацией. Стороны договорились, что участник долевого строительства соглашается с подбором застройщиком формы управления объектом недвижимости. Участник долевого строительства выражает согласие на заключение в будущем договора на управление объектом недвижимости с управляющей организацией, предложенной застройщиком, а также обязуется заключить с управляющей организацией договоры о предоставлении коммунальных услуг и о долевом участии в расходах по содержанию, ремонту и техническому обслуживанию объекта недвижимости, в котором располагается объект долевого строительства и прилегающей территории». В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего Кодекса (участником долевого строительства), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом действующее законодательство не предусматривает обязанность подписания участником долевого строительства договора с управляющей компанией. Таким образом, п. 8.4 договора противоречит действующему законодательству.