ООО СЗ "МОНТАЖЖИЛСТРОЙ-Т"

На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями №24 от 04.07.2022, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ, и в правилах размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» застройщик размещает в единой системе жилищного строительства, информации, осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ Монтажжилстрой-Т» размещена информация о строительстве следующих объектов: - многоквартирное жилое здание, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Галицкого 39-Б, корпусы 1,2,3 (ЖК «Галицкого 39б»); - многоквартирное жилое здание по адресу: г. Таганрог, ул. Дзержинского, 111-3. Размещены следующие документы: - разрешения на строительство № 61-58-26-2020 от 20.11.2020, № 61-58-11-2022 от 27.01.2022; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; - проектные декларации № 61-001102, № 001347; - проекты договора участия в долевом строительстве; - бухгалтерская (финансовая) отчетность; - аудиторское заключение за 2021 год; - фотографии (актуальные на 01.09.2022); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещения о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. 1. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1,19-21 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. По результатам наблюдения нарушения не выявлены. 2. Анализ проектов договора участия в долевом строительстве (далее – проект) показал следующее. 2.1. В соответствии с п.2.4 проекта обязанность по строительству Объекта недвижимости считается выполненной Застройщиком надлежаще, при вводе в эксплуатацию Объекта недвижимости, завершенного строительством, включая, соответственно, и Объект долевого строительства, не менее чем в состоянии строительной готовности в соответствии с Приложением №1 к настоящему Договору. Вместе с тем в соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч.1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, п.2.4 проекта противоречит положениям Федерального закона № 214-ФЗ. 2.2. 3.10. В случае, если фактическая общая площадь Объекта долевого строительства, установленная (определенная) после окончания строительства Объекта недвижимости, юридическим лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, будет больше или меньше проектной общей площади Объекта долевого строительства, Стороны производят взаиморасчеты в следующем порядке: В соответствии с п.3.10.1, 3.10.2 проекта в случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. по данным экспликации юридического лица, оказывающего услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, по сравнению с данными проектной документации Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику разницу. Уплата разницы осуществляется Участником долевого строительства в течение 5 (Пяти) рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от Застройщика, но не позднее дня подписания Сторонами Акта приема-передачи. В случае уменьшения общей площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. по данным экспликации юридического лица, оказывающего услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, по сравнению с данными проектной документации Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства излишне уплаченную сумму за разницу площадей. Возврат разницы осуществляется Застройщиком путем перечисления денежных средств на банковский счет Участника долевого строительства, реквизиты которого Участник долевого строительства предоставит Застройщику в письменном виде, не позднее 5 (Пяти) рабочих дней со дня получения Застройщиком реквизитов Участника долевого строительства, но в любом случае не позднее подписания Сторонами Акта приема-передачи. При осуществлении возврата Застройщик вправе удержать сумму неустойки (пени), иных платежей (при их наличии), предусмотренных настоящим Договором и (или) действующим законодательством. Вместе с тем в соответствии с пп. 2 п.1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который должен быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, п.3.10.1, 3.10.2 проекта о возможном изменении общей площади объекта долевого строительства без указания допустимого размера изменения (не более 5 процентов) противоречит действующему законодательству. 2.3. В соответствии с п.5.5 проекта в случае, если выявленные участником долевого строительства несоответствия Объекта долевого строительства не относятся к существенным недостаткам, они рассматриваются сторонами как несущественные недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия Участником долевого строительства Объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи в соответствии с условиями настоящего договора, и подлежат устранению застройщиком в рамках гарантийного срока, указанного в настоящем договоре, после передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии с условиями настоящего договора. Согласно ч.5 ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не установлено определение существенных и несущественных недостатков, как условие для составления указанного акта. Таким образом, п.5.5 проекта противоречит положениям Федерального закона № 214-ФЗ. Данные недостатки также имеются в р.5.6 проекта. 2.4. В соответствии с п.5.8 проекта участник долевого строительства обязуется в срок не более 14 (четырнадцать) календарных дней с момента подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства предпринять все необходимые действия для проведения государственной регистрации права Участника долевого строительства на Объект долевого строительства в Объекте недвижимости, завершенном строительством, в уполномоченном государственном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ, право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок, в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Согласно п. 6 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ после передачи застройщиком по правилам, предусмотренным ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В связи с изложенным возложение обязанности по регистрации права собственности на объект долевого участия на участника долевого строительства в течение 14 дней с момента акта приема-передачи объекта долевого строительства не соответствует законодательству. 2.5. В соответствии с п.9.2.6 проекта участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику предусмотренные договором и (или) действующим законодательством Российской Федерации неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Согласно ч.2 ст.12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В соответствии со ст.10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрена возмещение убытков, уплата неустойки до подписания акта приема-передачи. Таким образом, п.9.2.6 проекта противоречит положениям Федерального закона № 214-ФЗ. На основании изложенного указанные положения проекта договора участия в долевом строительстве нуждаются в корректировке. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.