ООО СЗ "МОНТАЖЖИЛСТРОЙ-Т"

На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила) осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ Монтажжилстрой-Т» размещена информация о строительстве следующих объектов: - многоквартирное жилое здание с пристроенным магазином по адресу: ул. Инструментальная, 19-1 в г. Таганроге (далее – Объект 1); - 8-этажное 3-х секционное многоквартирное жилое здание по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Морозова, 24 (далее – Объект 2); - многоквартирный жилой дом с крышной котельной 1 этап строительства по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого,39 (далее – Объект 3); Размещены следующие документы: - разрешения на строительство № 61-58-81-2021 от 12.11.2021, № 61-58-20-2019 от 05.04.2019, № RU61311000-137 от 26.06.2020; - экспертизы проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок: - ул. Инструментальная, 19-1 – договор купли-продажи земельного участка № б/н от 29.12.2021; - ул. Морозова, 24 – договор купли-продажи земельного участка № б/н от 26.04.2023; - ул. Галицкого, 39 - договор купли-продажи земельного участка № ФРТ-01/1248-23 от 24.04.2023; - ул. Инструментальная, 19-1 – договор купли-продажи земельного участка № б/н от 29.12.2021; - проектные декларации № 61-001295 (на 02.02.2024), № 61-001501 (на 02.02.2024), № 61-001578 (на 02.02.2024); - проекты договора участия в долевом строительстве; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1,2,3 кварталы 2019 года, 1,2,3 кварталы 2020 года, 1,2,3 кварталы 2021 года, 1,2,3,4 кварталы 2022 года, 1,2,3 кварталы 2023 года; - годовой бухгалтерский баланс за 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 годы; - аудиторское заключение за 2018,2019, 2021, 2022 годы; - фотографии (актуальные на 02.02.2024); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещения о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. Поскольку экспертиза проектной документации проводилась в 2021 (после 01.07.2018), на застройщика не распространяются требования по размещению проектной документации на сайте. Расчет нормативов финансовой устойчивости и собственных средств, отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также сводные накопительные ведомости проекта строительства, не требуется для застройщиков, перешедших на счета эскроу. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом, проведенного 01.02.2024, выявлены нарушения требований ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ: 1.1. В графе 15.1 проектной декларации № 61-001295 по Объекту 1 указаны характеристики 72 жилых помещений, 1 нежилого помещения, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. В нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО СЗ «Монтажжилстрой-Т» в ЕИСЖС на дату наблюдения - 12.02.2024 не размещен проект договора участия в долевом строительстве, отвечающий требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, на нежилое помещение. Проект договора необходимо было разместить застройщику в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф одновременно с проектной декларацией № 61-001295 от 31.03.2022 – то есть до 31.03.2022. Дата совершения правонарушения – 01.04.2022. 2. В результате анализа условий проектов договора участия в долевом строительстве, размещенных в ЕИСЖС по Объекту 1, Объекту 2, Объекту 3 (далее – проекты договоров по объектам) на жилое помещение установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1. В соответствии с абз. 1-3 п. 5.5 проектов договоров по Объекту 1, Объекту 3 «Участник долевого строительства, получивший сообщение Застройщика о завершении строительства (создания) Объекта недвижимости в соответствии с настоящим Договором и о готовности Объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в течение 14 (четырнадцати) рабочих дней со дня получения указанного сообщения и совершить одно из следующих действий: - принять Объект долевого строительства, путем подписания с Застройщиком акта приёма-передачи, либо - в случае обнаружения при осмотре Объекта долевого строительства несоответствия условиям настоящего Договора, Стороны составляют Акт осмотра объекта долевого строительства (квартиры) включающий перечень дефектов и/или недоделок и срок их устранения, указываемый Застройщиком». Согласно ч. 2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застpойщиком c отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательны требований, приведшими к ухудшению качеств такого объекта, или c иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застpойщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Учитывая изложенное, абз. 1-3 п. 5.5 проектов договора по Объекту 1, Объекту 3 не соответствуют ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку устанавливает только один способ восстановления нарушенных прав, предусмотренный подпyнктом 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Указанные условия проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, Федеральным законом № 214-ФЗ, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. B соответствии c Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этик целях, устанавливал для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Таким образом, условия абз. 1-3 п. 5.5 проектов договоров по Объекту 1, Объекту 3 не соответствуют Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляют права участников долевого строительства. 2.3. В соответствии с абз. 4 п. 5.6 проектов договоров по Объекту 1, Объекту 3 «В случае, если выявленные Участником долевого строительства несоответствия Объекта долевого строительства не относятся к существенным недостаткам, они рассматриваются Сторонами как несущественные недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия Участником долевого строительства Объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи в соответствии с условиями настоящего Договора, и подлежат устранению Застройщиком в рамках гарантийного срока, указанного в настоящем Договоре, после передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства в соответствии с условиями настоящего Договора». При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Определение в абз. 4 п. 5.6 проектов договоров по Объекту 1, Объекту 3 несущественных недостатков, как не препятствующих принятию участником долевого строительства объекта долевого строительства и подписанию акта приема-передачи в соответствии с условиями договора, не умоляет права участников долевого строительства, предусмотренного ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ на требование от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и отказа от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, абз. 4 п. 5.6 проектов договоров по Объекту 1, Объекту 3 ухудшает положение граждан участников долевого строительства по отношению к нормам, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ. 2.3. Согласно абз. 3 п. 5.6 проектов договоров по Объекту 1, Объекту 3, абз. 4 п. 5.6 проекта договора по Объекту 2 «при этом под уклонением Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства понимается не подписание Участником долевого строительства в предусмотренный настоящим Договором срок по любым причинам Акта приема-передачи и отсутствие письменной претензии Участника долевого строительства к качеству Объекта долевого строительства, направленной Застройщику заказным письмом с описью вложения, с уведомлением о вручении». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Федеральным законом № 214-ФЗ регламентированы случаи, когда действия участника долевого строительства расцениваются как уклонение участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства/отказ от принятия объекта. Указанные в рассматриваемых положениях проекта договора случаи (не подписание участником долевого строительства по любым причинам акта приема-передачи, а также отсутствие письменной претензии участника долевого строительства к качеству объекта) не могут безусловно признаваться уклонением участника долевого строительства от принятия объекта. Произвольное применение указанных положений ограничивает право участника долевого строительства на отказ от принятия объекта и, как следствие, реализацию прав, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Таким образом, абз. 3 п. 5.6 проектов договоров по Объекту 1, Объекту 3, абз. 4 п. 5.6 проекта договора по Объекту 2 противоречат ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 2.4. В соответствии с п 9.1.6 проектов договоров по объектам «Застройщик имеет право изменить проектную документацию строящегося Объекта недвижимости, а также произвести изменения в Объекте недвижимости, без их согласования с Участником долевого строительства, при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или без такого согласования, если это не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Указанные в настоящем пункте изменения не являются существенными изменениями проектной документации строящегося Объекта недвижимости и нарушениями требований к качеству Объекта недвижимости и Объекта долевого строительства. О всех изменениях, внесенных в проектную документацию Застройщик информирует Участника долевого строительства путем внесения изменений в проектную декларацию». Указанные положения проектов договоров по объектам участия в долевом строительстве не соответствуют действующему законодательству по следующим основаниям. Из прямого толкования п 9.1.6 проектов договоров по объектам следует, что застройщик имеет право вносить любые изменения в проектную документацию, следовательно и в частях, являющихся существенными для реализации законных интересов участников долевого строительства. В данном случае происходит введение в заблуждение граждан при заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении характеристик многоквартирного дома и приобретаемого объекта долевого строительства. Внесение указанных изменений в проектную документацию приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных другими законами или иными правовыми актами. Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). Учитывая изложенное, при внесении изменений в проектную документацию, в части, касающейся существенных условий договора, должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, оформленное дополнительным соглашением, в предусмотренном законодательством порядке. Указание на согласие участника долевого строительства на внесение изменений в предмет договора, без оформления дополнительного соглашения, не соответствует указанным положениям законодательства. Таким образом, п 9.1.6 проектов договоров по объектам о праве застройщика на внесение любых изменений в проектную документацию противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. 2.5. Согласно п. 9.1.7 проектов договоров по Объекту 1, Объекту 3 «Застройщик вправе в одностороннем порядке изменить стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры в случае нарушения Участником долевого строительства своих обязательств по срокам внесения денежных средств для окончательного расчета с Застройщиком, уведомив Участника долевого строительства о таком изменении за 14 (четырнадцать) календарных дней». Указанные положения проектов договоров по объектам участия в долевом строительстве не соответствуют действующему законодательству по следующим основаниям. Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Изменение цены договора требует обязательного согласования с участниками долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, подписания соответствующих дополнительных соглашений и регистрации их в Росреестре. Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о цене договора участия в долевом строительства является существенным. Таким образом, поскольку условие договора о цене объекта долевого строительства является существенным, оно может быть достигнуто только по взаимному согласию сторон, изменение в одностороннем порядке данного условия не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, ч.2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ прямо предусмотрено, что цена договора может быть изменена только по соглашению сторон. Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с п. 1 ч.2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон №2300-1) к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Следовательно, соглашение об изменении цены договора участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и порождает правовые последствия лишь после таковой. Таким образом, изменение цены договора участия в долевом строительстве должно осуществляться путем заключения дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Росреестре. Кроме того, Федеральным законом 214-ФЗ установлены последствия неисполнения/нарушения срока исполнения участником договора участия в долевом строительстве, в перечень которых не входит возникновение у застройщика права на одностороннее изменение цены договора. В соответствии с ч. 3-6 ст. 5 Федерального закона 214-ФЗ 4. в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Таким образом, п. 9.1.7 проектов договоров по Объекту 1, Объекту 3 противоречит действующему законодательству. 2.6. В соответствии с п 9.2.4 проектов договоров по объектам обязательства участника долевого строительства по настоящему Договору считаются исполненными в полном объеме с момента уплаты участником долевого строительства застройщику в полном объеме денежных средств, указанных в настоящем договоре, включая цену договора, а также с момента уплаты денежных средств в соответствии с п.7.3 (п.7.4) настоящего договора и подписания сторонами акта приема-передачи. В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч.1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Таким образом, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи обязан уплатить только цену договора, выполнение иных обязательств, как условие для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства застройщиком, Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено. Кроме того, согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, п 9.2.4 проектов договоров по объектам не соответствуют действующему законодательству. 2.7. В соответствии с п 11.1 проектов договоров по объектам «Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств, предусмотренных настоящим Договором, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), возникших после заключения настоящего Договора, в том числе таких как: пожар, наводнение, землетрясение, грунтовые воды, оползни, обледенение и других стихийных бедствий, забастовка, война, военные действия любого характера, блокада, гражданские волнения и беспорядки, издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов, препятствующих строительству, и иные обстоятельства не зависящих от воли и разумного контроля Сторон, которые не связаны с исполнением договорных обязательств обязанной стороны». В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не могут быть признаны чрезвычайными и непредотвратимыми. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Только при наличии двух критериев (чрезвычайность и непредотвратимость) можно признать обстоятельство форс-мажорным. Согласно п. 4 ст. 401 ГК РФ заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно. Нельзя считать любое издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов, препятствующих строительству, чрезвычайными и непредотвратимыми. Стороны не могут назвать обстоятельством непреодолимой силы любые ситуации на свое усмотрение, указав их в условиях договора как форс-мажорные и освобождающие застройщика от ответственности за нарушение обязательств по договору. Только суд, анализируя правовые последствия конкретного акта и оценивая его характеристики (непредотвратимость и чрезвычайность), может определить, является ли данный акт обстоятельством непреодолимой силы или нет. Таким образом, п. 11.1 проектов договоров по объектам противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.8. В соответствии с п. 12.8.2 проектов договоров по объектам «все уведомления, за исключением уведомлений, указанных в п.п. 3.5., 5.4., 5.6., 9.1.6., 9.2.5., 11.3., 12.8.1. настоящего Договора, требующих обязательной письменной формы (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении), направляются любым из нижеперечисленных способов: личное вручение; почтой России; Курьерской службой; уведомление по факсу; уведомление телефонограммой; уведомление телеграммой; уведомление sms-рассылкой; уведомление по e-mail; уведомление с помощью нотариуса; устное уведомление». Вместе с тем согласно ч.3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Исходя из действующего законодательства, обязанность застройщика по надлежащему уведомлению участника долевого строительства о переносе срока завершения строительства в предусмотренный договором срок и предложение об изменении договора (по которому в силу ч. 1 ст. 450, ч. 1 ст. 432 ГК РФ необходимо заключение дополнительного соглашения) не может быть любым способом, указанным в рассматриваемых пунктах проектов договоров. Уведомление участника долевого строительства о переносе срока завершения строительства в предусмотренный договором срок не всеми указанными в проектах договоров способами влечет для него возникновение гражданско-правовых последствий. Таким образом, п. 12.8.2 проектов договоров по объектам не соответствует действующему законодательству. 2.9. Согласно п.п. 9.2.11-9.2.12 проекта договора по Объекту 2 «путем подписания настоящего Договора Участник долевого строительства (его правопреемники в результате универсального правопреемства и (или) уступки/продажи/дарения/наследования прав) считается надлежащим образом уведомленным и выражает свое согласие на предоставление физическим и юридическим лицам, собственникам (их правопреемникам в результате универсального правопреемства и (или) уступки/продажи/дарения/наследования прав, а также представителям и иным лицам, состоящим с собственниками в родственных и/или иных отношениях) объектов недвижимости, не являющихся предметом настоящего Договора, расположенных в многоквартирных жилых домах по адресам: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Морозова, 20-б; Ростовская область, г. Таганрог, ул. Морозова, 24-б; Ростовская область, г. Таганрог, ул. Морозова, 24-а, право ограниченного пользования (сервитут): - для прохода/проезда через земельный участок, указанный в п.1.2. настоящего Договора, в любое время суток. Путем подписания настоящего Договора Участник долевого строительства (его правопреемники в результате универсального правопреемства и (или) уступки/продажи/дарения/наследования прав) обязуется не чинить препятствий собственникам (их правопреемникам в результате универсального правопреемства и (или) уступки/продажи/дарения/наследования прав, а также представителям и иным лицам, состоящим с собственниками в родственных и/или иных отношениях) объектов недвижимости, не являющихся предметом настоящего Договора, расположенных в многоквартирных жилых домах по адресам: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Морозова, 20-б; Ростовская область, г. Таганрог, ул. Морозова, 24-б; Ростовская область, г. Таганрог, ул. Морозова, 24-а, в пользовании проходом/проездом через земельный участок, указанный в п.1.2. настоящего Договора, в любое время суток». Положения настоящего пункта создают правовую неопределенность и возможность их произвольного толкования. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Учитывая изложенное, земельный участок на котором расположен дом, относится к общему имуществу многоквартирного дома. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно ч. 1, 3 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Кроме того, указанные правоотношения находятся вне рамок регулирования Федерального закона № 214-ФЗ и договора, следовательно, заранее предусматривать в договоре соответствующие положения неправомерно. Таким образом, установление п.п. 9.2.11-9.2.12 в проекте договора по Объекту 2 не соответствует действующему законодательству. Учитывая изложенное, договор нуждается в корректировке.