ООО СЗ "ТЕХПРОМ"

В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - Договор) установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. В соответствии с п. 4.1.4 Договора застройщик обязуется в соответствии с п.3.5 Договора не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты получения застройщиком результатов обмеров БТИ, выполненных после ввода дома в эксплуатацию, возвратить участнику долевого строительства излишне уплаченные им средства до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства в случае уменьшения площади объекта долевого строительства. Согласно п. 4.2.2 Договора участник долевого строительства обязуется осуществить доплату в соответствии с п. 3.5 договора до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты получения от застройщика уведомления о необходимости проведения доплаты в результате увеличения площади объекта долевого строительства после обмеров БТИ. Вместе с тем п.п. 4.1.4 и 4.2.2 Договора не соответствуют требованиям ст. 5 и п.п. 2 п.1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку предельно допустимое изменение общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства в договоре не указано. Таким образом, п.п. 4.1.4 и 4.2.2 проекта Договора о возможном увеличении/уменьшении общей площади объекта долевого строительства без указания допустимого размера изменения (не более 5 процентов) противоречит действующему законодательству. Согласно п. 4.2.10 Договора в случае уклонения участника долевого строительства от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства участник долевого строительства обязуется возместить застройщику все понесенные им за период с даты, когда обязательства по передаче объекта долевого строительства считаются исполненными (даты составления застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства), документально подтвержденные затраты, которые могут включать в себя, помимо затрат по оплате коммунальных и сопутствующих услуг организации, также затраты на содержание общего имущества дома пропорционально доле участника долевого строительства в общем имуществе дома и иные определенные в п. 4.2.8 Договора расходы, в течение 7 (семи) рабочих дней с момента направления участнику долевого строительства соответствующего требования застройщика. При этом, в соответствии с ч.6 ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства - составление одностороннего акта или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). По смыслу вышеприведенных норм возложение на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома до передачи объекта участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только с момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и с этого момента у него как у законного владельца объекта наряду с правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, п.4.2.10 Договора противоречат действующему законодательству.