ООО "СЗ СК10 №8"

На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями №24 от 04.07.2022, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ, и в правилах размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» застройщик размещает в единой системе жилищного строительства, информации, осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ СК10 № 8» размещена информация о строительстве следующих объектов: «Многоквартирный жилой дом с автостоянкой и помещениями встроенными помещениями общественного назначения по ул.Пушкинская, 97 в г.Ростове-на-Дону» (далее – объект). Размещены следующие документы: - разрешение на строительство № 61-310-995401-2021 от 24.08.2021; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; - проектная декларация № 61-001234 в ред. от 09.08.2022; - проект договора участия в долевом строительстве; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3,4 кварталы 2021 года, 1,2 кварталы 2022 года; - аудиторское заключение за 2021 год; - фотографии (актуальные на 05.08.2022); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1,19-21 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Нарушения указанных нормативных правовых актов по итогам наблюдения не выявлены. Анализ проекта договора участия в долевом строительстве (далее – проект), размещенного застройщиком в ЕИСЖС, показал следующее. 1. В соответствии с п.4.1.1 проекта застройщик обязуется в т.ч. передать в собственность Дольщика Объект долевого строительства в состоянии, предусмотренном п.1.4 проекта, но не позднее 31.12.2023 года при условии надлежащего исполнения дольщиком своих обязательств по настоящему проекту (в том числе, обязательств по оплате цены договора, неустойки (пеней/штрафов) в полном объем, иных обязательств). Вместе с тем в соответствии с ч.2 ст.12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, в указанной части п.4.1.1 проекта противоречит ч.2 ст.12 Федерального закона № 214-ФЗ. 2. В соответствии с абз. 3 п.4.1.3 проекта в случае уклонения дольщика от принятия объекта долевого строительства, дольщик обязан уплатить застройщику штраф в размере 15000 рублей, а также возместить затраты застройщика на содержание общедомового имущества жилого дома и объекта долевого строительства пропорционально доле дольщика за период с момента направления уведомления о завершении строительства жилого дома до момента подписания передаточного акта… В соответствии с ч.6 ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства - составление одностороннего акта или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). По смыслу вышеприведенных норм возложение на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома до передачи объекта участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только с момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и с этого момента у него как у законного владельца объекта наряду с правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. В связи с изложенным абз. 3 п.4.1.3 проекта противоречит положениям Федерального закона № 214-ФЗ. Указанные нарушения также выявлены в п.4.3.6 проекта. 3. Положения п. 4.3.3, 4.3.4 проекта не соответствуют требованиям ч.2 ст.7, ч.5 ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ. Указанные условия проекта ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. Диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению. 4. Пункт 4.3.9 проекта содержит ответственность, не предусмотренную Федеральным законом № 214-ФЗ. 5. В соответствии п.6.1 проекта стороны настоящего договора исходят из того, что свидетельством качества объекта долевого строительства, соответствия его проекту, строительно-техническим нормам и правилам, является разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, выданное в установленном порядке. Согласно ст. 55ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества Объекта долевого строительства, а п. 6.1 проекта по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 6. Абз. 1,2 п. 6.2, п.6.3, 6.4 проекта не соответствуют ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ. Кроме того, ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривает изъятий в отношении гарантийного срока отдельных элементов, входящих в состав объекта долевого строительства. Условие п. 6.2 проекта фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно - на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Таким образом, указанные условия проекта ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства