ООО СЗ "СТРОЙГРАД-ДОН"

На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями №21 от 01.04.2022, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ, и в правилах размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» застройщик размещает в единой системе жилищного строительства, информации, осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. 1 В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Стройград-Дон» размещена информация о строительстве следующих объектов: «Комплекс застройки жилых многоэтажных домов со встроенными помещениями по ул. Школьная, д. 17а, 19 в г. Ростове-на-Дону» (далее – объект). Размещены следующие документы: - разрешение на строительство № 61-310-005001-2022 от 27.01.2022; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; - проектная декларация № 61-001290; - проект договора участия в долевом строительстве; - бухгалтерская (финансовая) отчетность; - аудиторское заключение за 2021 год; - фотографии (актуальные на 11.05.2022); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещения о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. 1. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1,19-21 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Порядок заполнения застройщиком проектной декларации установлен Приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ). 1. В соответствии с Приказом пункт 1.5.7 заполняется в отношении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН) единоличного исполнительного органа (Вальчука В.В. в данном случае). Вместе с тем ООО СЗ «Стройград-Дон» указало в данном пункте ИНН застройщика. Таким образом нарушены положения Приказа. 2. В соответствии с примечанием 47 Приказа графы 12.1.2 - 12.1.7 подраздела 12.1 раздела 12 части 1 заполняются в случае приобретения застройщиком права на земельный участок на основании договора или иного документа. Графы 12.1.8 - 12.1.11 подраздела 12.1 раздела 12 части 1 заполняются в случае предоставления земельного участка в собственность без договора или иного документа. Вместе с тем застройщик графы 12.1.8 - 12.1.11 подраздела 12.1 заполнил в отношении договора купли-продажи недвижимости, заключенного с ПАО «Донской коммерческий банк», чем нарушил положения Приказа. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч.2 ст. 14.28 КРФ об АП. Анализ проектов договора участия в долевом строительстве (далее – проект) показал следующее. 1. В соответствии с п.2.3 проекта в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи объекта долевого строительства (квартиры). Надлежащим уведомлением участника долевого строительства об изменении срока является направление уведомления посредством заказного письма с уведомлением и описью вложения, посредством использования адреса электронной почты и СМС- сообщения по реквизитам, указанным в Договоре. Участник долевого строительства обязан в 7-дневный срок рассмотреть указанное предложение и направить в адрес Застройщика письменный ответ (заказным письмом с описью вложения, либо сдать его Застройщику под расписку). В случае неполучения ответа на направленную информацию от участника долевого строительства в установленный срок застройщик считает, что согласие на предложение со стороны участника долевого строительства получено. В этом случае оформление дополнительного соглашения об изменении срока строительства не требуется. Согласно ч.3 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ). В соответствии с ч.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Согласно ч. 3 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Таким образом, любые изменения и дополнения договора участия в долевом строительстве заключаются в письменной форме, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. С учетом изложенного п.2.3 проекта противоречит положениям ГК РФ и Федерального закона № 214-ФЗ. 2. В соответствии с п.2.5 проекта исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства обеспечивается уплатой застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд (публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства"). Вместе с тем в соответствии с п. 19.1.1 проектной декларации, п.4.2 проекта застройщиком указан способ обеспечения исполнения обязательств – счет эскроу. Таким образом, п.2.5 проекта противоречит проектной декларации и п.4.2 проекта. 3. В соответствии с п.3.4 проекта участник долевого строительства, при условии полного внесения денежных средств по договору, может уступить свои права третьим лицам только с письменного согласия застройщика. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента полной оплаты цены договора до момента подписания сторонами акта приема-передачи Квартиры. Согласно ч.1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, п.3.4 проекта противоречит ч.1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ. 4. В соответствии с п.4.3 проекта днем исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате всей (части) стоимости объекта долевого строительства признается день поступления денежных средств на банковский счет застройщика. Вместе с тем согласно ч.3 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. Таким образом, п.4.3 проекта противоречит ч.3 ст.15.4 Федерального закона № 214-ФЗ. 5. В соответствии с п.5.2 проекта гарантийный срок на имущество в случае если оно в соответствии с договором или проектной документацией входит в комплектацию объекта долевого строительства: изделия, материалы (дверь, окна, напольные и настенные покрытия, стояки и электропроводка; приборы учета электроэнергии, воды, газа, сигнализаторы задымления, радиаторы, полотенцесушитель) равен гарантийному сроку, установленному производителями данного имущества, но не может составлять более двух лет. В соответствии с п.5.3 проекта в случае, если объект построится застройщиком с отступлением от условий договора и (или) обязательных требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают объект долевого строительства непригодным к использованию по назначению, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Стороны предусмотрели указанное требование в качестве единственного допустимого способа защиты участником долевого строительства своих интересов нарушенных выявленным недостатком объекта долевого строительства. Вместе с тем ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривает изъятий в отношении гарантийного срока отдельных элементов, входящих в состав объекта долевого строительства. Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, делающих его непригодным для предусмотренного договором использования, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: - безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; - соразмерного уменьшения цены договора; - возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, указанные условия проекта ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.