ООО СЗ "МОНТАЖЖИЛСТРОЙ-Т"

На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями №21 от 01.04.2022, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ, и в правилах размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» застройщик размещает в единой системе жилищного строительства, информации, осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. 1. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1,19-21 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Согласно п.6 ч.1 ст.20 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик в числе прочей информации обязан размещать в проектной декларации информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. В соответствии ч. 5 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном частью 2 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. В соответствии с пп. и, к) п.9 Правил застройщик, определяемый в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ, размещает в системе жилищного строительства: промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за I квартал, первое полугодие и 9 месяцев каждого года, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. Промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность размещается не позднее 30 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода; годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в отношении такой отчетности за каждый год, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторское заключение в отношении такой отчетности размещаются не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Согласно ч.4 ст.19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется. Таким образом, внесение изменений в проектную декларацию в части информации, предусмотренной п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, осуществляется застройщиком не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором была раскрыта промежуточная и годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность. За 1 квартал 2022 года промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность должна быть размещена застройщиками не позднее 4 мая 2022 года (с учетом ст. 193 ГК РФ). Как следствие, в п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщики должны внести изменения до 11.05.2022 (с учетом ст. 193 ГК РФ). Вместе с тем, на дату осуществления контрольного (надзорного) мероприятия – 16.05.2022 ООО «СЗ Монтажжилстрой-Т» изменения в отношении финансового результата 1 квартала 2022 года в проектную декларацию (раздел 6) не внесены. Дата совершения правонарушения – 12.05.2022. 2. В соответствии с разделом 17 проектной декларации застройщика срок ввода в эксплуатацию - 1 квартал 2025 года, т.е. с учетом положений ст.192 ГК РФ – 31.03.2024, срок передачи объектов долевого строительства – 03.04.2024. Согласно п.2.5 проектам договора участия в долевом строительстве, размещенным ООО «СЗ Монтажжилстрой-Т» в ЕИСЖС, предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – 03.03.2024 г. Таким образом, в проекте договора и проектной декларации содержится противоречивая информация в отношении срока ввода в эксплуатацию объекта. Проекты договора участия в долевом строительстве размещены 20.12.2020, проектная декларация первично с указанным сроком 23.11.2020. Дата совершения правонарушения – 20.12.2020. В силу ст.4.5 КоАП РФ срок привлечения к административной ответственности (1 год) в части данного нарушения истек. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 3.Анализ проектов договора участия в долевом строительстве (далее – проект) показал следующее. 3.1.В соответствии с п.3.12 проекта в Цену договора не включены следующие расходы: - оплата тарифа за работы по проведению обмеров Объекта недвижимости и Объекта долевого строительства; - оплата тарифа за обслуживание счета эскроу; Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. Пунктом 9.2.10 Проекта также предусмотрена оплата обмеров участником долевого строительства. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ по расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с настоящим Федеральным законом. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в т.ч. в целях оплаты расходов, связанных с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекались денежные средства участников долевого строительства. В соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подготовка технического плана помещения необходима для его постановки на кадастровый учет. Таким образом, оплата тарифа за работы по проведению обмеров Объекта недвижимости и Объекта долевого строительства является одним из расходов застройщика в целях постановки объекта долевого строительства на кадастровый учет, в связи с чем возложение на участника долевого строительства указанных расходов не соответствует требованиям законодательства. 3.2. Согласно ч.5 ст.15.4 Федерального закона № 214-ФЗ вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается. Таким образом, оплата тарифа за обслуживание счета эскроу законодательством не предусмотрена. 3.3. В соответствии с п.9.1.7 Проекта застройщик вправе в одностороннем порядке изменить стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры в случае нарушения Участником долевого строительства своих обязательств по срокам внесения денежных средств для окончательного расчета с Застройщиком, уведомив Участника долевого строительства о таком изменении за 14 (четырнадцать) календарных дней. Последствия ненадлежащего исполнения обязательств участником долевого строительства установлены ст.5,9 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом закон не предусматривает возможность включения в договор участия в долевом строительстве иных мер ответственности участника долевого строительства. Таким образом, положения п.9.17 Проекта не соответствуют Федеральному закону № 214-ФЗ. 3.4. Пунктом 12.8.1 Проекта застройщик сообщает об изменениях путем опубликования соответствующей информации на сайте Застройщика в сети Интернет по электронному адресу http://наш.дом.рф. Вместе с тем, данный адрес является официальным адресом единой информационной системы, указанной в ст.23.3 Федерального закона № 214-ФЗ, в связи с чем п.12.8.1 Проекта в этой части нуждается в корректировке. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.