ООО "ВОЛХОНКА"

В рамках рассмотрения коллективного обращения № 06ОГ-77658 по вопросам содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов №№ 1, 1 корп.1, 1 корп. 2, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 по ул. Центральной, г. Чехов-3, Московской области, исполнению обязанности по организации работы аварийно-диспетчерской службы, исполнению заявок, ответов на обращения, содержания придомовой территории прилегающей к многоквартирным домам Министерством по содержанию территорий и государственному жилищному надзору Московской области установлено, что имеются сведения о возможных нарушениях обязательных требований управляющей организацией ООО «Волхонка» в части содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов, содержания мест общего пользования, придомовой территории, предоставления ответов на обращения граждан, исполнения обращений. Длительное время управляющая организация мер по устранению подтопления подвального помещения в многоквартирном доме № 2 по ул. Центральной, г. Чехов-3, Московской области не предпринимает, неисправны окна и двери в местах общего пользования. Ненадлежащим образом содержится фасад в многоквартирном доме № 13 по ул. Центральной, г. Чехов-3, Московской области. Ненадлежащим образом содержится кровля в многоквартирном доме № 16 по ул. Центральной, г. Чехов-3, Московской области, что привело к залитию жилого помещения № 73, козырьки входных групп имеют разрушения. В многоквартирных домах №№ 1, 1 корп.1, 1 корп. 2, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 по ул. Центральной, г. Чехов-3, Московской области ненадлежащим образом содержатся инженерные системы, места общего пользования, придомовая территория, на обращения управляющая организация не реагирует, обязанности по организации работы аварийно-диспетчерской службы, исполнению заявок не выполняет. Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. В соответствии с ч.2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Следовательно, именно ООО «Волхонка» является лицом, ответственным за надлежащее содержание общего имущества рассматриваемых МКД. В соответствии с п. 2 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила № 491) в состав общего имущества включаются, в том числе технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). В соответствии с п. 5 Правил № 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Согласно п. 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования (подпункты «а»-«в»). В силу пп. «а», «в», и «з» п. 11 Правил N 491 управляющая организация с момента принятия на себя обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома обязана обеспечивать поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, осуществлять осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а при выявлении указанных несоответствий состояния общего имущества управляющая компания обязана устранять их. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п.42 Правил № 491) п. 1, п. 2, п. 3, п. 4, п. 7, п. 8, п. 9, п. 11, п. 13, п. 18, п. 20, п. 22, п. 23, п. 28 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённого постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» включают в перечень работ: работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов; работы, выполняемые в зданиях с подвалами; работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания лестниц многоквартирных домов; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов; работы, работы, выполняемые в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме; работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; обеспечение устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнения заявок населения. Требования к эксплуатации, ремонту объектов жилищно- коммунального хозяйства, обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда, в том числе подвалов, стен, перекрытий, покрытий, крыш, лестниц, фасадов, лестничных клеток, окон и дверей, инженерных систем, электрооборудования установлены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (п. 2.6.2, п. 2.7.3, п. 2.7.8, п. 3.2.2, п. 3.2.3, п. 3.2.4, п. 3.2.6, п. 3.2.7, п. 3.2.8, п. 3.2.9, п. 3.2.16, п. 3.3.1, п. 3.3.4, п. 3.4.1, п. 3.4.2, п. 3.4.6, п. 3.4.8, п. 4.1.3, п. 4.1.6, п. 4.1.7 п. 4.1.9, п. 4.1.15, п. 4.2.3.1, п. 4.2.3.2, п. 4.2.3.9, п. 4.2.4.2, п. 4.6.1.1, п. 4.6.1.2, п. 4.6.4.1, п. 4.7.1, п. 4.7.2, п. 4.8.1, п. 4.8.4, п. 4.8.7, п. 4.8.10, п. 4.8.12, п. 5.2.1, п. 5.3.2, 5.6.1, п. 5.6.2, 5.6.6, п. 5.8.1, п. 5.8.3, п. 6.2.7). Исходя из п. 2.1.1 и 2.1.4 Правил № 170 плановые осмотры жилых зданий следует проводить: общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство; частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений. Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах. п. 2.2.5, п. 2.2.6 Правил № 170 установлено, что учет заявок на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях и других элементах зданий ведется в специальных журналах, контролируется по срокам и качеству выполнения. Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю. Аналогичные меры должны быть приняты и по заявкам, полученным по телефону или через систему диспетчерской связи. Аварийные заявки устраняются в сроки, указанные в Приложении № 2. Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, устраняются в срочном порядке. Аварийно-диспетчерское обслуживание должно осуществляться в соответствии с регламентом, прописанным в разделе IV Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416 (далее – Правила № 416) п. 13 Правил № 416 установлено, что аварийно-диспетчерская служба обеспечивает выполнение заявок об устранении мелких неисправностей и повреждений в круглосуточном режиме в соответствии с согласованными с собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме, направившим заявку, сроком и перечнем необходимых работ и услуг. Сроки предоставления управляющей организацией информации по обращению определены пунктами 34, 36, 37 постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (далее – Правила № 416). Согласно п. 35 Правил № 416 официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное. Из приведённых норм законодательства следует, что устранение выявленных нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, носит обязательный для управляющей организации характер в силу договора управления многоквартирным домом. Возникновение недостатков в содержании общего имущества многоквартирного дома, в том числе вследствие действий (бездействия) третьих лиц, не снимает с управляющей организации, возложенных на нее законодательством обязанностей по надлежащему содержанию общедомового имущества в целях обеспечения благоприятных условий проживания граждан. Именно на управляющую организацию, как на хозяйствующий субъект, осуществляющий на профессиональной основе предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом, возложена обязанность в рамках обеспечения надлежащего содержания такого имущества устанавливать и устранять причины выявленных недостатков. Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. По результатам рассмотрения обращений усматриваются признаки нарушений требований признаки нарушения требований ч. 1, ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ; пп. «а», «б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110; п. 2, п. 5, п. 10, п. 11, п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491; п. 1, п. 2, п. 3, п. 4, п. 7, п. 8, п. 9, п. 11, п. 13, п. 18, п. 20, п. 22, п. 23, п. 28 постановления Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»; п. 2.6.2, п. 2.7.3, п. 2.7.8, п. 3.2.2, п. 3.2.3, п. 3.2.4, п. 3.2.6, п. 3.2.7, п. 3.2.8, п. 3.2.9, п. 3.2.16, п. 3.3.1, п. 3.3.4, п. 3.4.1, п. 3.4.2, п. 3.4.6, п. 3.4.8, п. 4.1.3, п. 4.1.6, п. 4.1.7 п. 4.1.9, п. 4.1.15, п. 4.2.3.1, п. 4.2.3.2, п. 4.2.3.9, п. 4.2.4.2, п. 4.6.1.1, п. 4.6.1.2, п. 4.6.4.1, п. 4.7.1, п. 4.7.2, п. 4.8.1, п. 4.8.4, п. 4.8.7, п. 4.8.10, п. 4.8.12, п. 5.2.1, п. 5.3.2, 5.6.1, п. 5.6.2, 5.6.6, п. 5.8.1, п. 5.8.3, п. 6.2.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170; п. 13, п. 34, п. 35, п. 36, п. 37 постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».