ООО "УК "СЕВЕР-ГРУПП"

2. При осуществлении регионального государственного лицензионного контроля на территории Волгоградской области(указывается наименование вида государственного контроля (надзора), вида муниципального контроляв соответствии с единым реестром видов федерального государственного контроля (надзора), регионального государственного контроля (надзора), муниципального контроля)В ходе проверки доводов обращения от 26.10.2022 г. № Ж-3665-008 гражданина (акт проверки от 29.11.2022 № 582, за защитой (восстановление) своих нарушенных прав, в части отсутствия перерасчета платы за не оказанные услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома № 28 по ул. Нахимова в г.Палласовка Палласовского района Волгоградской области (далее – МКД) за период с мая по октябрь 2022 года, изучены документы, представленные управляющей организацией, заявителем, имеющиеся в распоряжении Инспекции и установлено следующее.МКД внесен в реестр лицензий Волгоградской области как МКД, которым управляет ООО «УК «СЕВЕР-ГРУПП» с 17.05.2022 по результатам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации по управлению МКД, проведенного администрацией г.Палласовка Палласовского района Волгоградской области (договор управления от 25.04.2022).Размер платы за содержание жилого помещения установлен согласно конкурсной документации, утвержден перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД с указанием периодичности выполнения работ и оказания услуг, а также их стоимость.01.11.2022 между управляющей организацией и администрацией г.Палласовка Палласовского района Волгоградской области заключено дополнительное соглашение об изменение размера платы в связи с исключением работ и услуг, которые не могут быть фактически выполнены на общем имуществе МКД.Согласно информации ООО «УК «СЕВЕР-ГРУПП» перерасчет платы за содержание жилого помещения в связи с заключенным дополнительным соглашением будет произведен в платежных документах за ноябрь 2022 года (не относится к предмету проверки).В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.Пунктом 10 Правил 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и др.В соответствии с пунктом 11 Правил 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.Исходя из пункта 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.На основании пункта 42 Правил 491, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств, и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.Частью 1.2. статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года N 290 утверждены Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.В силу п. 1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.03 N 170), данный нормативный правовой акт определяет требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда и уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.Учитывая вышеизложенные требования законодательства, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.ООО «УК «СЕВЕР-ГРУПП», как управляющая компания, обслуживающая общее имущество МКД, несёт ответственность за текущее содержание МКД в надлежащем состоянии в силу закона и договора управления.В силу пункта 5 Правил № 416 проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения в зависимости от способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответственно, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме - одним из таких собственников.В целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, управляющая организация, товарищество или кооператив по требованию собственников помещений в многоквартирном доме обязаны представить акт обследования технического состояния многоквартирного дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций.Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пункты 6, 8 Правил N 416).На основании части 7 статьи 161.1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.В силу пункта 4 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ.Согласно пункту 6 Правил изменения размера платы № 491 в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее - ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения (пункт 15 Правил № 491).В силу пункта 16 Правил изменения размера платы № 491 акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354) для составления акта непредставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.Требования к составлению акта содержатся, соответственно, в пункте 109 Правил № 354:- в акте указываются дата и время проведения проверки, выявленные нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ;- использованные в ходе проверки методы (инструменты) выявления таких нарушений;- выводы о дате и времени начала нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ;- если в ходе проверки факт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, то в акте проверки делается об этом отметка;- если в ходе проверки возник спор относительно факта нарушения, то акт проверки составляется в соответствии с пунктом 110 Правил № 354;- акт составляется в количестве экземпляров по числу заинтересованных лиц, участвующих в проверки, подписывается такими лицами (их представителями), 1 экземпляр акта передается потребителю (или его представителю), второй экземпляр остается у исполнителя, остальные экземпляры передаются заинтересованным лицам, участвующим в проверке;- при уклонении кого-либо из заинтересованных участников проверки от подписания акта проверки он подписывается другими участниками проверки и не менее чем 2 незаинтересованными лицами.В соответствии с пунктом 110 Правил № 354, если в ходе проверки между потребителем и исполнителем возник спор относительно факта нарушения качества, то потребитель, исполнитель, иные заинтересованные лица определяются порядок проведения дальнейшей проверки качества, в том числе путем экспертизы.Нормативно форма акта не закреплена.Управляющая компания в лице ее представителя должна присутствовать и при проверке, и при подписании. При уклонении от участия в проверке управляющей организации порядок действий при составлении акта такой же, как и при уклонении от подписания.Заявление об изменении размера платы за неоказанные услуги по содержанию жилого помещения в течении 6 месяцев после установления факта о предоставлении услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, необходимо направить в адрес исполнителя (пункт 8 Правил изменения размера платы 491).Размер платы за содержание жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание жилого помещения определяется по формуле: , где: - размер уменьшения платы за содержание жилого помещения (рублей); - стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения (рублей); - количество календарных дней в месяце; - количество полных календарных дней, в течение которых оказывались и (или) выполнялись услуги или работы ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.Приказом N 761/пр утверждена форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.Как следует из утвержденной формы акта, указанный акт составляется между собственниками помещений в многоквартирном доме и лицом, оказывающим работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанный акт составляется в подтверждением того факта, что исполнителем предъявлены к приемке оказанные на основании договора управления многоквартирным домом или договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме услуги и (или) выполненные работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом, собственники подтверждают объем и стоимость выполненных работ, а также то, что работы (услуги) выполнены (оказаны) полностью, в установленные сроки, с надлежащим качеством, претензий по выполнению условий договора стороны друг к другу не имеют.07.10.2022 председатель совета МКД посредством направления на официальную электронную почту уведомил управляющую компанию о проведении 18 и 20 октября 2022 года проверки качества оказания услуг и выполнения работ по содержанию МКД.На проведение проверки представитель управляющей организации не явился. Заявителем составлены акты (№ 1, № 2, № 3 от 18.10.2022, № 4, № 5 от 20.10.2022) оказания услуг ненадлежащего качества за май, июнь, июль 2022 года, однако данные акты содержат подпись председателя МКД и двух незаинтересованных лиц. Данные акты направлены в адрес управляющей организации с заявлением о перерасчете платы (вх. от 18.10.2022 № 172, 173, 174, от 20.10.2022 № 176, 177).По состоянию на 01.11.2022 в ответе ООО «УК «СЕВЕР-ГРПУПП» за исх. № 169 в перерасчете платы заявителю отказано.Изучив акты «О нарушении качества или превышении установленной продолжительности перерывами в оказании услуг или выполнении работ» от 18.10.2022 и 20.10.2022 (далее – акты, составленные заявителем), перечня работ и услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД (далее – перечень), а также иных документов, представленных управляющей компанией, установлено следующее.В актах, составленных заявителем, за период с 17.05.2022 по 31.08.2022 требуется полный перерасчет денежных средств по разделу 1 перечня, так как «никакие виды работ не выполнялись».Вместе с тем, согласно перечню раздел 1 содержит осмотры конструкций и элементов МКД с периодичностью 2 раза в год (проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах 3 раза в год) либо по мере необходимости.Управляющей организацией представлены акты осмотров технического состояния МКД на май 2022 года, на 01.10.2022.При таких обстоятельствах, с учетом даты преступления ООО «УК «СЕВЕР-ГРУПП» к управлению МКД основания для перерасчета платы по разделу 1 перечня не усматриваются.В актах, составленных заявителем, за период с 17.05.2022 по 30.09.2022 требуется перерасчет денежных средств по разделу 2 перечня, так как «никакие виды работ не выполнялись за исключением июнь, август 2022 года – замена лампочек п. 2.6 перечня, сентября 2022 года в сентябре 2022 года покраска труб отопления п. 2.3 перечня).Согласно перечню раздел 2 содержит осмотры инженерных элементов МКД с указанной периодичностью и ремонт, вышедших из строя инженерных элементов по мере необходимости.Управляющей организацией представлены акты осмотров инженерного оборудования МКД на май 2022 года, на 01.10.2022, акт № 342 от 07.10.2022 периодической проверки дымовых каналов газовых печей (аппаратов) и проверки вентиляционных каналов, договор ПЛ-22-154 от 17.05.2022 «О техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования, входящего с состав многоквартирного дома, расположенного в том числе по адресу: г.Палласовка, ул. Нахимова, д. 28, ведомость учета объектов, обслуженных согласно акту технического обслуживания от 20.09.2022, договор № 3 от 17.05.2022 на диспетчерское обслуживание.При таких обстоятельствах, с учетом даты преступления ООО «УК «СЕВЕР-ГРУПП» к управлению МКД основания для перерасчета платы по разделу 2 перечня усматриваются по п. 2.1 «проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах» за период с 17.05.2022 по 16.09.2022, так как согласно перечню данный вид работ (услуг) должен быть осуществлен 3 раза в год.Не проведение перерасчета платы в размере 0,61 руб./м²/мес. * 4 мес. = 2,44 руб./м² является нарушением ч. 10 ст. 156 ЖК РФ, п. 6, п. 10 Правил изменения размера платы № 491.В актах, составленных заявителем, за период с 17.05.2022 по 30.09.2022 требуется перерасчет денежных средств по разделу 3 перечня, так как «никакие виды работ не выполнялись» за исключением:- июнь 2022 года - 1 уборка подъезда, 3 уборки придомовой территории, покос травы проведен частично;- июль 2022 года – 5 подметаний подъезда, 2 влажные уборки;- август 2022 года – 1 мытье полов и окон, 2 раза уборка придомовой территории, газон скошен, трава не убрана (16.08.2022);- сентябрь 2022 года – 3 уборки придомовой территории.Работы и услуги, выполненные ООО «УК «СЕВЕР-ГРУПП» и отраженные в актах, составленных заявителем, частично подтверждаются «талонами качества», представленными управляющей организацией.Иных документов, подтверждающих выполнение работ и оказание услуг по разделу 3 перечня, ООО «УК «СЕВЕР-ГРУПП» не представлено.Согласно инспекционному визиту от 10.11.2022 № 588 подъезд в указанном многоквартирном доме находится в ненадлежащем санитарном состоянии, полы грязные, наблюдается грязь (окурки), стены испачканы грязью, наличие пыли на электрощитовых ящиках в подъезде, свисание паутины на стенах. Также в ходе проверки взяты объяснения собственников проживающих в данном доме о не проведении систематической уборки в местах общего пользования и придомовой территории с мая 2022 по дату инспекционного визита.Санитарное состояние придомовой территории ненадлежащее, наблюдается бросовый и иной мусора, также на придомовой территории произрастает камыш.Работы и услуги, подлежащие перерасчету платы по разделу 3 перечня:Работы и услугиПериодичность выполнения по перечнюФактическое количество выполненных работ и услугПерерасчет (снижение), %с 17.05.2022 по 31.05.2022Влажное подметание лестничных площадок и маршей до 3 этажа5раз/нед.0100%Влажное подметание лестничных площадок и маршей до 3 этажа2раза/нед.0100%Мытье лестничных площадок и маршей до 3 этажа1раз/мес.0100%Мытье лестничных площадок и маршей свыше 3 этажа1раз/мес.0100%Влажная протирка стен, окрашенных масляной краской2раза/год0100%Подметание и уборка придомовой территории с неусовершенствованным покрытием (теплое время года)3-4раза/нед.0100%Уборка газона3-4раза/нед.0100%Скашивание газона4раза/сезон00%Сгребание скошенной травы4раза/сезон0100%Подметание ступеней и площадок перед входом в подъезд3раза/нед.0100%С 01.06.2022 по 30.06.2022Влажное подметание лестничных площадок и маршей до 3 этажа5раз/нед.195,45%Влажное подметание лестничных площадок и маршей до 3 этажа2раза/нед.188,89%Мытье лестничных площадок и маршей до 3 этажа1раз/мес.0100%Мытье лестничных площадок и маршей свыше 3 этажа1раз/мес.0100%Влажная протирка стен, окрашенных масляной краской2раза/год0100%Подметание и уборка придомовой территории с неусовершенствованным покрытием (теплое время года)3-4раза/нед.380%Уборка газона3-4раза/нед.0100%Скашивание газона4раза/сезон10%Сгребание скошенной травы4раза/сезон0100%Подметание ступеней и площадок перед входом в подъезд3раза/нед.0100%С 01.07.2022 по 31.07.2022Влажное подметание лестничных площадок и маршей до 3 этажа5раз/нед.576,19%Влажное подметание лестничных площадок и маршей до 3 этажа2раза/нед.544,44%Мытье лестничных площадок и маршей до 3 этажа1раз/мес.20%Мытье лестничных площадок и маршей свыше 3 этажа1раз/мес.20%Влажная протирка стен, окрашенных масляной краской2раза/год0100%Подметание и уборка придомовой территории с неусовершенствованным покрытием (теплое время года)3-4раза/нед.0100%Уборка газона3-4раза/нед.0100%Скашивание газона4раза/сезон00%Сгребание скошенной травы4раза/сезон0100%Подметание ступеней и площадок перед входом в подъезд3раза/нед.0100%С 01.08.2022 по 31.08.2022Влажное подметание лестничных площадок и маршей до 3 этажа5раз/нед.0100%Влажное подметание лестничных площадок и маршей до 3 этажа2раза/нед.0100%Мытье лестничных площадок и маршей до 3 этажа1раз/мес.10%Мытье лестничных площадок и маршей свыше 3 этажа1раз/мес.10%Влажная протирка стен, окрашенных масляной краской2раза/год0100%Подметание и уборка придомовой территории с неусовершенствованным покрытием (теплое время года)3-4раза/нед.286,67%Уборка газона3-4раза/нед.193,33%Скашивание газона4раза/сезон10%Сгребание скошенной травы4раза/сезон0100%Подметание ступеней и площадок перед входом в подъезд3раза/нед.0100%С 01.09.2022 по 30.09.2022Влажное подметание лестничных площадок и маршей до 3 этажа5раз/нед.0100%Влажное подметание лестничных площадок и маршей до 3 этажа2раза/нед.0100%Мытье лестничных площадок и маршей до 3 этажа1раз/мес.0100%Мытье лестничных площадок и маршей свыше 3 этажа1раз/мес.0100%Влажная протирка стен, окрашенных масляной краской (с учетом инспекционного визита)2раза/год0100%Подметание и уборка придомовой территории с неусовершенствованным покрытием (теплое время года)3-4раза/нед.380%Уборка газона3-4раза/нед.0100%Скашивание газона4раза/сезон00%Сгребание скошенной травы4раза/сезон0100%Подметание ступеней и площадок перед входом в подъезд3раза/нед.0100%Не проведение перерасчета (снижения) платы в процентном соотношении стоимости каждой услуги, определенной в перечне является нарушением ч. 10 ст. 156 ЖК РФ, п. 6, п. 10 Правил изменения размера платы № 491. (приводится описание, включая адрес (место) (при наличии), действий (бездействия), организации,ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников, которые могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований)3. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: ч. 10 ст. 156 ЖК РФ, п. 6, п. 10 Правил изменения размера платы № 491. (приводится описание действий (бездействия) организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников, которые могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований)4. В соответствии с частью 1 статьи 49 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации"