ТСЖ "ДОМ НА ЛЕНИНА"

2. При осуществлении регионального государственного жилищного надзора (2800000010000064564) в государственную жилищную инспекцию Амурской области (далее — инспекция) из прокуратуры г. Благовещенска поступили сведения о следующих действиях (бездействии): из обращения Осиповой Е.В., проживающей по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 150 (далее — МКД), следует, что ТСЖ «Дом на Ленина» (далее — ТСЖ) производит ненадлежащее содержание общего имущества в МКД. По результатам рассмотрения перенаправленного прокуратурой г. Благовещенска обращения Осиповой Е.В. (от 15.03.2024 вх. № 06-04-2199, № О-1099), по вопросу установки системы вытяжной вентиляции в нежилом помещении столовой «Приличная» с использованием общего имущества собственников помещений в МКД, консультант контрольного отдела государственной жилищной инспекции Амурской области Позднякова Ольга Николаевна установила следующее. Для всестороннего рассмотрения обращений Осиповой Е.В. инспектором проведено выездное обследование без взаимодействия с контролируемым лицом. Актом осмотра от 25.03.2024 установлено, что по стене МКД со стороны двора МКД, выведена металлическая труба с нарушением целостности стены, без решения общего собрания собственников помещений в МКД. Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 ЖК РФ отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством. Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила № 491) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, подпунктами 1 и 3 части 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Таким образом, фасад многоквартирного дома, внешние стены и иные ограждающие конструкции отнесены к общему имуществу в многоквартирном доме. В силу ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на признании равенства участников, регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению принадлежащими им помещениями. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила № 170) регламентирована обязанность граждан и юридических лиц об использовании жилого помещения, а также подсобного помещения и оборудования без ущемления жилищных и иных прав, а также свобод других граждан (п. 1.4 Правил). В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ запрещен выдел в натуре собственником помещения в многоквартирном доме своей доли в праве общей собственности на общее имущество и, соответственно, распоряжение им такой долей. Статьёй 44 ЖК РФ предусмотрен специальный порядок решение вопросов владения и пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе его переустройства, отчуждения, реконструкции, а именно принятие соответствующих решений по вопросу распоряжения общим имуществом, путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 2 ст. 40 и ч. 3 ст. 36 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Под переустройством помещения в многоквартирном доме понимаются установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). В силу пункта 5.5.12 Правил № 170 самовольные ремонты, переделки и наращивание дымоходов и вентиляционных каналов не допускаются. Согласно п. 3.5.8 Правил № 170 организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением: крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения. Как следует из системного толкования вышеуказанных норм, именно организация, осуществляющая управление и обслуживание МКД (в данном случае ТСЖ «Дом на Ленина»), обязана принять меры по устранению нарушений обязательных требований. Таким образом, ТСЖ «Дом на Ленина» допустило ненадлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД, что затрагивает права проживающих граждан в части обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания, пользования жилыми помещениями.