ООО "УК "ЖКС"

В государственную жилищную инспекцию Краснодарского края поступило обращение от собственника жилого помещения в многоквартирном доме № 17 по ул. Полетаева в г. Туапсе (далее – МКД) о признаках нарушения обязательных требований жилищного законодательства ООО «УК «ЖКС». Согласно информации, содержащейся в реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территории Краснодарского края, сведения о МКД значатся в перечне домов, деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат ООО «УК «ЖКС». В случаях, когда многоквартирный дом находится в управлении управляющей организации, согласно частям 9.1, 9.2 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и пункту 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила № 491), расходы на оплату электрической энергии, холодной и горячей воды, отведению сточных вод, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, включаются в размер платы за содержание жилого помещения, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества. Порядок начисления платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества МКД, регламентирован частями 9.1, 9.2 статьи 156 ЖК РФ и пунктами 29, 29(1), 29(2), 29(3), 29(4), 29(5) Правил № 491. Расчет указанных расходов по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета производится исключительно в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме соответствующего решения. В ходе изучения представленных документов в рамках направленного запроса установлено, что МКД подключен к централизованным сетям электроснабжения. МКД оборудован общедомовым прибором учета электрической энергии тип Каскад-32-МТ № 1011285806548, который принят к коммерческому учету на основании акта от 10 марта 2022 г. № 0175 Установлено, что решение о порядке расчета размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества в МКД исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям ОДПУ, отсутствует. С 1 сентября 2022 года вступило в силу постановление Правительства Российской Федерации от 3 февраля 2022 года № 92 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее – Постановление № 92), которым внесены изменения в Правила № 491, в части расчета размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании и использовании общего имущества в многоквартирном доме. Изменениями, внесенными Постановлением № 92 в Правила № 491, установлен порядок ежегодного перерасчета платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Госжилинспекцией края установлено, что ООО «УК «ЖКС» определение платы за коммунальный ресурс по электрической энергии, потребляемый при содержании общего имущества в МКД в период с января 2023 года по май 2025 года осуществляло исходя из нормативов потребления в коммунального ресурса по электричкой энергии, потребляемый при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с проведением корректировки расчета размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, с учетом требований Постановления № 92. Также установлено, что согласно представленной ООО «УК «ЖКС» справки о проведении инвентаризации площадь жилых и нежилых помещений в МКД составляет 286,3 кв.м., площадь мест общего пользования – 346,4 кв.м, в том числе площадь чердака 319,8 кв.м. Согласно информации, отраженной в электронном паспорте МКД, который размещен в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД составляет 286,3 кв.м. При анализе сведений из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, площадь жилых и нежилых помещений в МКД составляет 289,7 кв.м. Также госжилинспекцией края был направлен запрос в государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ». В ответ на запрос ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» представлена информация о техническом паспорте МКД, согласно которому площадь жилых помещений составляет 289,7 кв.м., уборочная площадь - 26,6 кв.м., сведения о наличии чердачного помещения в МКД отсутствуют. В случае расхождения (противоречия) сведений о площадях жилых и нежилых помещений, составе общего имущества, содержащихся в технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН. Состав технической документации длительного хранения определен пунктом 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее - Правила № 170) и включает в себя в том числе, паспорта на каждый жилой дом, квартиру и участок. При этом в силу пункта 1.5.2 Правил № 170 техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п. В соответствии с пунктом 1.6 Правил № 170 собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок. Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию, а также корректировать техническую документацию, состав которой определен пунктом 1.5.1 Правил № 170, в том числе проводить корректировку технического паспорта на дом. Своевременная корректировка и актуализация данных технического паспорта необходима, в том числе, для правильного исчисления размера платы за жилищно-коммунальные услуги, поскольку информация о площадях в многоквартирном доме, указанная в техническом паспорте, используется при расчете размера платы за коммунальные услуги (Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 22 ноября 2012 г. № 29433-ВК/19 «О разъяснении по вопросу 7 учета в расчете размера платы за коммунальные услуги значений общей площади всех помещений в многоквартирном доме»). По результатам рассмотрения обращения установлено, что в период с января 2023 года по май 2025 года ООО «УК «ЖКС» расчет размера платы за коммунальный ресурс по электрической энергии, потребляемый при содержании общего имущества в МКД, осуществляет с нарушением требований пункта 29(2) Правил № 491, а именно: применяется некорректная площадь мест общего пользования (чердачное помещение).