ООО СЗ "ССК"

В соответствии с пунктом 6 части 6 статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), контролирующий орган ежеквартально получает от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проекта строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства (далее – отчетность). ООО СЗ «ССК» (далее – застройщик) в контролирующий орган представлена отчетность за 3 квартал 2023 г. 30 октября 2023 г. В ходе анализа отчетности, установленной Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12 октября 2018 г. № 656/пр «Об утверждении формы и порядка предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства», в соответствии с заданием на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия с контролируемым лицом - наблюдение за соблюдением обязательных требований (мониторинг безопасности) за 3 квартал 2023 года от 30 октября 2023 г. № 58-дс-отч-3кв/23 выявлено следующее. 1. По объекту «Комплекс многоэтажных жилых домов по ул. Школьная, 1 в г. Краснодаре» (далее - объект), состоящего из двух этапов строительства (1 этап строительства (блок-секции 8-6, 4.1) и 2 этап строительства (блок-секции 1-5)), возводимого контролируемым лицом (ООО СЗ «ССК») выявлено превышение доли оплаты по договорам участия в долевом строительстве в формате зачета взаимных однородных требований на 30 процентов от общей суммы оплаты по договорам участия в долевом строительстве. Согласно формы II «Сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (далее – форма II) отчетности за 3 квартал 2023 года по объекту: - по 1 этапу строительства: сумма зачета взаимных однородных требований - 457,138 млн. руб., общая суммы оплаты по договорам участия в долевом строительстве – 970,611 млн. руб. Следовательно, сумма зачета взаимных однородных требований составляет 47% от общей суммы оплаты по договорам участия в долевом строительстве. - по 2 этапу строительства: сумма зачета взаимных однородных требований - 497,37 млн. руб., общая суммы оплаты по договорам участия в долевом строительстве - 1397,849 млн. руб. Следовательно, сумма зачета взаимных однородных требований составляет 35,58% от общей суммы оплаты по договорам участия в долевом строительстве. В соответствии с абзацем 4 пункта 2.7.1 Положения о региональном государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 30 декабря 2021 г. № 1019 «Об утверждении Положения о региональном государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» (далее – Положение о контроле) превышения доли оплаты по договорам участия в долевом строительстве в формате зачета взаимных однородных требований на 30 процентов от общей суммы оплаты по договорам участия в долевом строительстве является индикатором риска нарушения обязательных требований при осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства. 2. По объекту выявлено отклонение контролируемого лица (ООО СЗ «ССК») от примерного графика реализации проекта строительства, представленного в составе отчетности, выразившееся в отставании фактического показателя от планового на 20 процентов. В соответствии с данными формы IV «Примерный график реализации проекта строительства и обязательств по договорам» (далее – форма IV) отчетности ООО СЗ «ССК» за 3 квартал 2023 года установлено следующее: - по 1 этапу строительства объекта выявлено, что согласно данным в графе 6 «Работы при устройстве внутридомовых сетей инженерно-технического обеспечения (%): – фактически:» выполнено 70% работ. Однако, согласно данным графы 6 «Работы при устройстве внутридомовых сетей инженерно-технического обеспечения (%): – по плану:» работы должны быть завершены в 4 квартале 2021 года. Согласно данным в графе 8 «Работы по благоустройству объекта недвижимости (%): – фактически:» работы выполнены на 10%. Однако, согласно данным графы 8 «Работы по благоустройству объекта недвижимости (%): – по плану:» работы должны быть завершены в 4 квартале 2021 года; - по 2 этапу строительства объекта выявлено, что согласно данным в графе 8 «Работы по благоустройству объекта недвижимости (%): – фактически:» выполнены на 10%. Однако, согласно данным графы 8 «Работы по благоустройству объекта недвижимости (%): – по плану:» работы должны быть завершены во 2 квартале 2022 года; В соответствии с абзацем 5 пункта 2.7.1 Положения о контроле отклонение контролируемого лица от примерного графика реализации проекта строительства, представленного в составе ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, выразившееся в отставании фактического показателя от планового на 20 процентов является индикатором риска нарушения обязательных требований при осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства. 3. По объекту выявлено отклонение контролируемого лица (ООО СЗ «ССК») от примерного графика реализации проекта строительства, указанного в проектной декларации при заключении договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства, по этапам реализации проекта строительства «20 процентов готовности», «40 процентов готовности», «60 процентов готовности», «80 процентов готовности» на 6 месяцев и более. Согласно представленной отчетности застройщика за 3 квартал 2023 года по 1 этапу строительства объекта степень готовности объекта составила 73%, по 2 этапу строительства – 80%. Согласно раздела 17.1 проектной декларации ООО СЗ «ССК» от 16 апреля 2018 г. № 23-000267 этап реализации проекта строительства «80 процентов готовности» для 1 этапа строительства объекта установлен на 1 квартал 2021 года, этап реализации проекта строительства «получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости» для 2 этапа строительства – на 2 квартал 2022 года. Следовательно, выявлено отклонение контролируемого лица (ООО СЗ «ССК») от примерного графика реализации проекта строительства, указанного в проектной декларации при заключении договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства, по этапу реализации проекта строительства «80 процентов готовности», «получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости». В соответствии с абзацем 2 пункта 2.7.1 Положения о контроле отклонение контролируемого лица от примерного графика реализации проекта строительства, указанного в проектной декларации при заключении договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства, по этапам реализации проекта строительства «20 процентов готовности», «40 процентов готовности», «60 процентов готовности», «80 процентов готовности» на 6 месяцев и более является индикатором риска нарушения обязательных требований при осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства. 4. По объекту выявлено отклонение контролируемого лица (ООО СЗ «ССК») от примерного графика реализации проекта строительства, указанного в проектной декларации при заключении договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства, по этапу реализации проекта строительства «получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости» на 3 месяца и более. Согласно раздела 17.1 проектной декларации от 16 апреля 2018 г. № 23-000267 срок ввода в эксплуатацию 1 этапа строительства – в 4 квартале 2021 года, 2 этапа строительства – во 2 квартале 2022 года. До настоящего времени разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено. В соответствии с абзацем 7 пункта 2.7.1 Положения о контроле отклонение контролируемого лица от примерного графика реализации проекта строительства, указанного в проектной декларации при заключении договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства, по этапу реализации проекта строительства «получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости» на 3 месяца и более является индикатором риска нарушения обязательных требований при осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства. 5. По объекту выявлено нарушение контролируемым лицом (ООО СЗ «ССК») срока передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства на три месяца. Согласно раздела 17.2 проектной декларации от 8 октября 2021 г.ь№ 23-000267 срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства 1 этапа строительства – 28 февраля 2022 г., 2 этапа строительства – 31 августа 2022 г. В соответствии с абзацем 8 пункта 2.7.1 Положения о контроле нарушение контролируемым лицом срока передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства на три месяца является индикатором риска нарушения обязательных требований при осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства. 6. В соответствии с программой проведения проверок застройщика ООО СЗ «ССК» от 18 июня 2023 г., проводимой в рамках регионального строительного надзора на основании извещения о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства от 14 мая 2018 г. (далее - объект) сроки проведения проверок следующие: 1) Инженерно-техническое обеспечение (в том числе внутренние и наружные сети). Инженерные системы и оборудования – по 1 этапу строительства объекта - 12 апреля 2021 г., по 2 этапу строительства – 10 апреля 2021 г.; 2) Проверка законченного строительством объекта капитального строительства – по 1 этапу строительства, по 2 этапу строительства -12 февраля 2022 г.; Согласно извещения о сроках завершения работ, подлежащих проверке при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства от 20 ноября 2023 г. (вх. № 12279 от 21 ноября 2023 г.) застройщика ООО СЗ «CCК» 1 этапу строительства, 2 этапу строительства объекта сроки проведения проверок следующие: 1) Инженерно-техническое обеспечение – 30 ноября 2023 г.; 2) Итоговая проверка – 11 декабря 2023 г. Следовательно, фактическая дата завершения вышеуказанных работ переносится застройщиком ООО СЗ «ССК» более, чем на 6 месяцев по сравнению с датой завершения работ, которые подлежат проверке в соответствии с программой проведения проверок. В соответствии с пунктом 2.7.5 Положения о контроле поступление от застройщика (технического заказчика; лица, осуществляющего строительство) извещения о сроках завершения работ, подлежащих проверке, при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства, согласно которому фактическая дата завершения работ переносится на 6 месяцев и более, по сравнению с датой завершения работ, которые подлежат проверке в соответствии с программой проведения проверок является индикатором риска нарушения обязательных требований при осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства. Частью 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Частью 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. 7. Согласно части 1 статьи 3.1. Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в Единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно пункта 3 части 2 статьи 3.1. Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать следующую информацию в проектная декларация, в том числе с внесенными в нее изменениями.