ООО "УК "ЛАЗУРНЫЙ БЕРЕГ"

В государственную жилищную инспекцию Краснодарского края поступило обращение лица, проживающего в многоквартирном доме № 35 корпус 11 по улице Прозрачной в городе Сочи (далее – МКД) о признаках нарушений обязательных требований жилищного законодательства, выразившихся в увеличении ООО «УК «ЛАЗУРНЫЙ БЕРЕГ» платы за содержание и текущий ремонт МКД, а также за предъявление платы собственникам помещений в МКД за дополнительные услуги, не утвержденные общим собранием собственников помещений в МКД. В соответствии с частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила № 491), размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (в том числе проведение дополнительных работ и услуг). Дополнительные услуги включаются в платежные документы на оплату жилищно-коммунальных услуг при условии дополнительного целевого финансирования собственниками помещений многоквартирного дома. Принятие решения о видах услуг и работ, стоимости, сроках выполнения относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в таком доме. Таким образом, именно общее собрание собственников помещений имеет право утвердить условия договора управления и размер платы за содержание жилого помещения, а управляющая компания обязана заключить договор управления на условиях, утвержденных общим собранием, и предъявлять к оплате собственникам помещений размер платы за содержание жилого помещения в размере, установленном решением общего собрания. В ходе рассмотрения обращения установлено, что собственниками помещений в МКД было приняты следующие решения, оформленные протоколом от 24 декабря 2021 г. № 2: - приобрести и провести строительно-монтажные работы по установке резервной дизельно-генераторной установки для бесперебойной подачи энергоснабжение в МКД, за дополнительные начисления 12630355 руб. (вопрос 7); - выставить стоимость приобретения и проведения строительно-монтажных работы по установке резервной дизельно-генераторной установки для бесперебойной подачи энергоснабжение в МКД, единовременно, соразмерно долям в праве общей собственности на имущество жилого комплекса из расчета 360,59 руб./м2 (вопрос 8); - утвердить тариф на 2022 год по содержанию, управлению и текущему ремонту общего имущества МКД (вопрос 11); - включить в квитанцию по содержанию, обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД ежемесячную плату за пользование комплексом бассейнов с учетом сопутствующих расходов на обслуживание данного комплекса в рамках агентского договора между управляющей организацией и собственником данного имущества пропорционально площади жилого / нежилого помещения на праве собственности в размере 36,89 руб.м2 (вопрос 14). Также, в ходе рассмотрения обращения было установлено, что общим собранием собственников помещений в МКД, оформленным протоколом от 1 июня 2022 г. № 4, собственниками помещений в МКД были утверждены следующие решения: - отменить решение по вопросу 7 повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, оформленного протоколом от 24 декабря 2021 г. № 2, о приобретении и осуществлению строительно-монтажных работ по установке резервной дизельно-генераторной установки для бесперебойной подачи электроснабжения в МКД за дополнительные начисления в размере 12630355 руб., начиная с 24 декабря 2021 г. (вопрос 2); - отменить решение по вопросу № 8 повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, оформленного протоколом от 24 декабря 2021 г. № 2, о выставлении стоимости приобретения и осуществления строительно-монтажных работ по установке резервной дизельно-генераторной установки для бесперебойной подачи электроснабжения в МКД единовременно, соразмерно долям в праве общей площади на имущество жилого комплекса из расчета 360,59 руб./ м2, начиная с 24 декабря 2021 г. (вопрос 3); - отменить решение по вопросу № 11 повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, оформленного протоколом от 24 декабря 2021 г. № 2, по утверждению тарифа на 2022 год по содержанию, управлению и ремонту общего имущества МКД, в размере 140,55 руб./ м2, начиная с 24 декабря 2021 г. (вопрос 6); - отменить полностью, начиная с 24 декабря 2021 г., с учетом предложенных вариантов А и Б решение по вопросу № 14 повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, оформленного протоколом от 24 декабря 2021 г. № 2, по включению в квитанцию по содержанию, обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД услугу «Пользование комплексом бассейнов» (вопрос 7). В связи с тем, что данное решение общего собрания собственников помещений МКД не оспорено, в судебном порядке не соответствующим закону не признано, следовательно, в силу части 5 статьи 46 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Кроме того, при анализе протокола общего собрания собственников помещений в МКД от 24 декабря 2021 г. № 2 было установлено, что указанные в обращении вопросы № 7, 8, 11, 14 повестки дня, утвержденным данным протоколом, не набрали большинство голосов от общего числа голосов участников. В части 6 статьи 48 ЖК РФ указано, что при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом. Таким образом, поскольку действующее законодательство содержит требование к тому, что по каждому вопросу повестки дня собственник помещения должен выбрать только один вариант, то применение при голосовании "относительного большинства" не представляется возможным и решение считается принятым, в зависимости от вопроса, поставленного на голосование, если за вариант "за" проголосовало: - большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме; - более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме; - большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. На основании вышеизложенного, недопустимо считать решение собрания принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов ("за", "против" или "воздержался") таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту "за", но при этом количество голосов, требуемое для принятия решения, не набрано.