ТСЖ "НЕКРАСОВА 42"

В ходе проверки, проведенной по решению от 17.08.2023 № 03/4-05-6 установлено, что собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Сарапул, ул. Некрасова, д.42 (далее - МКД № 42) формируют фонда капитального ремонта на специальном счете № 40705810068000001054 в Удмуртском отделении № 8618 ПАО Сбербанк г. Ижевск. Владельцем специального счета является ТСЖ «Некрасова 42». Фонд формируется исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативно-правовыми актами Правительства УР. Согласно протоколу общего собрания собственников помещений МКД № 42 от 02.03.2023 № 1, собственниками помещений были приняты решения о проведении работ по капитальному ремонту покрытия мест общего пользования (замена имеющегося на износостойкое в 3-м и 4-м подъездах) МКД №42; о финансировании работ за счет средств фонда капитального ремонта, находящихся на специальном счете; об утверждении стоимости работ не превышающую сумму 480 000,00 руб.; об определении сроков проведения работ с 20.04.2023 по 01.06.2023; о наделении уполномоченного представителя собственников МКД № 42 - Пивоваровой О.В. полномочиями на участие в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества. Согласно протоколу общего собрания собственников помещений МКД № 42 от 23.05.2023 № 3 собственниками помещений среди прочего были приняты решения: - об отмене решений о проведении работ по капитальному ремонту покрытия мест общего пользования (замена имеющегося на износостойкое в 3-м и 4-м подъездах) МКД №42, оформленного протоколом общего собрания от 02.03.2023; - о проведении работ по капитальному ремонту фасада МКД № 42 (замена окон в местах общего пользования и ремонт входных групп, согласно положениям приказа Минстроя РФ от 29.12.2022 № 1159/пр); о финансировании работ за счет средств фонда капитального ремонта, находящихся на специальном счете; об утверждении стоимости работ не превышающую сумму 480 000,00 руб.; об определении сроков проведения работ с 30.05.2023 по 31.08.2023; о наделении Пивоваровой О.В. полномочиями на участие в приемке выполненных работ и скрытых работ по капитальному ремонту фасада. 27.03.2023 между ТСЖ «Некрасова 42» и ИП Огородников А.Н. заключен договор подряда № 27/03 на проведение в МКД № 42 работ по капитальному ремонту общего имущества. Цена договора определена сторонами в размере 479 000,00 руб. Согласно акту выполненных работ от 12.07.2023 № 2 стоимость работ, выполненных по договору подряда №27/03 от 27.03.2023, составила 479 000,00 руб. Акт подписан уполномоченным представителем собственников помещений МКД № 42 без замечаний. Стоимость выполненных по договору подряда №27/03 от 27.03.2023 по капитальному ремонту фасада (замена окон в местах общего пользования и ремонт входных групп) списана со специального счета № 40705810068000001054 в полном объеме. Согласно выписке по операциям на специальном счете № 40705810068000001054 с указанного счета совершены следующие расходные операции: 18.04.2023 – 143 700,00 руб. – предоплата 30% по договору № 27/03 от 27.03.2023 за капитальный ремонт фасада. 14.07.2023 – 327 300,00 руб. – оплата по договору № 27/03 от 27.03.2023 за капитальный ремонт фасада. 20.07.2023 – 8 000,00 руб. – оплата по договору № 27/03 от 27.03.2023 за капитальный ремонт фасада. Исходя из пояснений, представленных ТСЖ «Некрасова 42» от 28.08.2023 вх. №14999, следует, что общим собранием собственников помещений МКД № 42, оформленным протоколом № 1 от 02.03.2023 было принято решение по капитальному ремонту фасада в части замены имеющегося покрытия мест общего пользования 3 и 4-го подъездов на износостойкое. В соответствии с данным решением был заключен договор на проведение работ по капитальному ремонту с ИП Огородников А.Н. от 27.03.2023 года и проведена банком предоплата в размере 30% от суммы договора. Однако по заявлению собственника жилого помещения МКД № 42 и его жалобы в Управление по надзору УР, было инициировано общее собрание собственников помещений МКД № 42 по вопросам изменения объема работ по капитальному ремонту фасада в части замены имеющегося покрытия мест общего пользования 3 и 4-го подъездов на износостойкое, на замену оконных блоков на энергосберегающие и ремонт входных групп согласно положениям приказа Минстроя РФ от 29.12.2022 №1159/пр. Таким образом, состав работ по капитальному ремонту фасада был утвержден решением общего собрания собственников помещений, оформленным протоколом № 3 от 23.05.2023. Учитывая то, что сумма утвержденных общим собранием работ по капитальному ремонту фасада в части замены оконных блоков на энергосберегающие и ремонта входных групп не была изменена, договор на проведение работ по капитальному ремонту фасада с ИП Огородниковым А.Н. от 27.03.2023 года и сумма предоплаты остались действующими. В силу п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее –ЖК РФ) принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи (ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе. Исходя из положений п. 1 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ по специальному счету может совершаться операция по списанию денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в части 1 статьи 174 настоящего Кодекса. Согласно ч. 4 ст. 177 ЖК РФ операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов: 1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусматривающий в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами; 3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору, указанному в пункте 2 настоящей части. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и (или) работ по договору, указанному в пункте 2 настоящей части. В соответствии с ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены: 1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту; 2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту; 3) сроки проведения капитального ремонта; 4) источники финансирования капитального ремонта; 5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты. Таким образом, проведению работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и заключению соответствующего договора на проведение работ по капитальному ремонту, в обязательном порядке должно предшествовать принятие собственниками помещений решений, определенных ч. 5.1 ст. 189 Жилищного кодекса РФ. При анализе документов, предоставленных ТСЖ «Некрасова 42», Управлением по надзору УР установлено, что договор № 27/03 от 27.03.2023 на проведение работ по капитальному ремонту общего имущества МКД № 42 заключен ТСЖ «Некрасова 42» ранее принятия собственниками помещений решений, определенных ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований п. 1 ч. 2 ст. 44, частей 1, 2 и 5.1 ст. 189 ЖК РФ