ООО "ЖКК"

В адрес комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области (далее-Комитет) поступило обращение граждан, проживающих в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, ул. Советская, д. 74 (далее- МКД) по вопросам, связанным с изменением размера платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества с 01.08.2022. В ходе рассмотрения указанного обращения Комитетом установлено следующее. Ч.1 ст.161 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее-ЖК РФ) предусматривает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее – Минимальный перечень). При этом, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ установлено, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45 – 48 ЖК РФ. В случае, если размер платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества не установлен собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома, размер такой платы может быть установлен органом местного самоуправления. В соответствии с пп. «е» п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. В соответствии с п. 28 Правил №491,собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений. Положения ч.1 ст.37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Таким образом, действующее законодательство определило, что расчет платы за содержание осуществляется исходя из общей площади жилого помещения и утвержденного размера платы, который не подлежит государственному регулированию и утверждается либо решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а в случае отсутствия такого решения – органом местного самоуправления. Положения ст. 44 ЖК РФ предусматривают, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. При этом, согласно ч. 7 ст . 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано, в том числе, по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, управляющая организация в течение пяти дней с момента получения подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязана направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. В соответствии со сведениями, размещенными в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее-ГИС ЖКХ), деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.Всеволожск, ул. Советская , д. 74 ( далее-МКД) осуществляет ООО «Жилищно-коммунальная компания» (далее- ООО «ЖКК»). Положения договора управления, заключенного между ООО «ЖКК» и собственниками помещений МКД, предусматривают, что размер платы за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется общим собранием собственников помещений с учетом предложений управляющей организации (п. 4.2.1. Договора). ООО «ЖКК» не представлены в Комитет документы, подтверждающие проведение общего собрания собственников помещений МКД по вопросу изменения размера платы за услуги по содержанию и текущему ремонту, подтверждающее обоснованность применения тарифов на такие услуги, установленных Постановлением от 29.07.2022 №3233. В ГИС ЖКХ указанные сведения также отсуттвуют. При этом, в ходе рассмотрения обращения установлено, что ООО «ЖКК» с августа 2022 года, в связи с вступлением в силу Постановления администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 29.07.2022 № 3233 «Об установлении размера платы за содержания жилого помещения в многоквартирном доме на территории МО «Город Всеволожск», в котором собственниками помещений не принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом и (или) решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы» (далее – Постановление от 29.07.2022 № 3233), самостоятельно увеличило размер платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственникам помещений МКД, в том числе стало осуществлять начисление платы за аварийно-диспетчерское обслуживание в размере 2,95 руб. / кв.м. С 2017 года в соответствии со ст. 154 ЖК РФ, в структуру платы за содержание жилого помещения включены коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, сточные воды). Порядок начисления платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме определен в ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ. Согласно ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется при наличии коллективного (общедомового) прибора учета исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, который утверждается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. С 1 сентября 2022 года постановлением Правительства Российской Федерации от 03.02.2022 № 92 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее-Постановление № 92) уточняется порядок определения размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, в т.ч. определен порядок перерасчета за такие ресурсы. Постановлением № 92 предусмотрен следующий порядок расчета платы за коммунальные ресурсы, потребленные в целях содержания общего имущества МКД: - в случае, если общедомовой прибор учета отсутствует, расчет платы за коммунальные ресурсы, потребленные в целях содержания общего имущества МКД осуществляется исходя из норматив потребления; - в случае, если установлен общедомовой прибор учета, но собственники не приняли на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решение о распределении коммунальных ресурсов, в целях содержания общего имущества многоквартирного дома, ежемесячно исходя из фактического потребления, то ежемесячно расчет осуществляется исходя из норматива, который в первом квартале календарного года пересчитывается исходя из фактического потребления по показаниям общедомового прибора учета; - в случае, если в многоквартирном доме установлен общедомовой прибор учета и собственники на общем собрании собственников помещений приняли решение о ежемесячном начислении по среднемесячному потреблению коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества, расчет платы за такие ресурсы осуществляется в соответствии с принятым собственниками решением, с последующей корректировкой в первом квартале года, следующего за расчетным, исходя из фактического потребления по показаниям общедомового прибора учета; - в случае, если в многоквартирном доме установлена автоматизированная информационно-измерительная система учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, то размер платы за коммунальные ресурсы, потребленные в целях содержания общего имуществ определяется исходя из объема потребления таких ресурсов, определенного по показаниям общедомового прибора учета. В случае, если в многоквартирном доме индивидуальное потребление превышает общедомовое, плата за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества не начисляется, а в следующем расчетном периоде (или следующих расчетных периодах), уменьшается на величину отрицательного объема таких ресурсов. ООО «ЖКК» не представлен в Комитет протокол общего собрания собственников помещений МКД, на котором принято решение о распределении объемов потребленных коммунальных ресурсов, в целях содержания общего имущества МКД. В ГИС ЖКХ такой протокол отсутствует. Учитывая изложенное, определение размера платы за электрическую энергию, потребленную в целях содержания общего имущества МКД должно осуществляться ООО «ЖКК» исход из норматива потребления, утвержденного Постановлением Правительства Ленинградской области от 09.06.2015 № 208 (ред. от 31.05.2017) «Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению в многоквартирных домах и жилых домах, а также при использовании надворных построек, расположенных на земельном участке, при отсутствии приборов учета на территории Ленинградской области». В ходе рассмотрения обращения установлено, что ООО «ЖКК» самостоятельно рассчитывало тариф на электрическую энергию потребленную в целях содержания общего имущества МКД исходя из данных счетов фактур , приходящийся на 1 кв.м. площади жилого помещения. Расчет платы за электрическую энергию, потребленную в целях содержания общего имущества собственникам помещений МКД в период с июля 2020 года по октябрь 2020 года определялся ООО «ЖКК» исходя из самостоятельно рассчитанного тарифа, что противоречит положениям ч. 9.2. ст. 156 ЖК РФ.