ТСЖ "КАЛИНКА"

В силу пункта 9 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) отношения по поводу создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов регулирует жилищное законодательство. В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения. В силу части 9 статьи 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений раздела VI «Товарищество собственников жилья» ЖК РФ. Органами управления товарищества являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества (часть 144 ЖК РФ). Статьей 145 ЖК РФ определена компетенция общего собрания членов товарищества и правление товарищества. На основании части 2 статьи 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья отнесены следующие вопросы: пункт 1 - внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции; пункт 2 - принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; пункт 3 - избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий; пункт 4 - установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; пункт 5 - утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов; пункт 6- принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; пункт 7 - определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; пункт 8- утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана; пункт 8.1 - утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок); пункт 8.2 - утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества; пункт 8.3 - утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества; пункт 9 - рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; пункт 10 - принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества; пункт 11 - определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества; пункт 12 - утратил силу; пункт 13 - другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами. В соответствии с пунктом 3 статьи 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входит составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию товарищества для утверждения. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества (часть 4 статьи 151 ЖК РФ). Согласно части 8 статьи 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья. В соответствии с требованиями пунктов 4, 8, 8.1 части 2 статьи 145 ЖК РФ, пункта 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в многоквартирном доме, собственниками которого в качестве способа управления домом избрано управление товариществом собственников жилья, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Аналогичные требования, направленные на соблюдение прав и законных интересов собственников жилых помещений Товарищества закреплены в уставе ТСЖ «Калинка», утвержденном протоколом № 13 от 14.11.2016, в соответствии с положениями пункта 9.1. которого определено, что высшим органом управления ТСЖ «Калинка» является общее собрание членов Товарищества. К исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ «Калинка» положениями Устава отнесены: - установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ «Калинка» (подпункт 10.4.9. пункта 10.4.Устава); - утверждение годового финансово-хозяйственного плана и отчета о его выполнении (подпункт 10.4.6. Устава). Таким образом, обязательные расходы собственников помещений имеют целевое назначение; направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, которое должно обеспечиваться в пределах финансово-хозяйственного плана и сметы доходов и расходов, утвержденных общим собранием членов товарищества; размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества (размер платы за содержание жилого помещения) определяется в соответствии с утвержденной общим собранием членов товарищества сметой доходов и расходов, подготовленной правлением, на основании предварительно сформированного и утвержденного общим собранием членов товарищества годового финансово-хозяйственного плана. Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416) к стандартам управления многоквартирными домами отнесена подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, в случае управления многоквартирным домом товариществом, формирование с учетом минимального перечня годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме (подпункт «и» пункта 4 Правил № 416). Из смысла приведённых выше правовых норм следует, что годовой финансово-хозяйственный план и смета доходов и расходов товарищества не тождественны и имеют самостоятельное регулирование, на что указывают пункты 8, 8.1. части 2 статьи 145 ЖК РФ в части наделения общего собрания членов товарищества правом на утверждение данных финансовых документов, подпункт «и» пункта 4 Правил № 416. Учитывая вышеизложенное, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, должен быть определен на основании сметы доходов и расходов на соответствующий год, утвержденной общим собранием членов Товарищества. Из имеющихся в распоряжении документов, представленных ТСЖ «Калинка», и сведений, содержащихся на официальном сайте для раскрытия информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) в разделе «Реестр сведений о голосовании» в ходе анализа периода 2020-2023 г.г. установлены следующие имеющие значение в целях рассмотрения вопроса о правомерности установления размера обязательных платежей и взносов членов товарищества /размера платы за содержание жилого помещения в Доме правовые факты, а именно: 1) общим собранием членов ТСЖ «Калинка», оформленным протоколом № 17 от 04 октября 2020 года по итогам рассмотрения предложения об утверждении финансово-хозяйственного плана на 2020 год и плановый период 2021 года (вопрос 3 повестки дня) принято решение: - «установить плату на содержание и ремонт жилья: на период 2020 года (с 1 января по 31 декабря 2020 года) 29,45 руб. с м2; на период 2021 года (с1 января до общего собрания собственников помещений и членов ТСЖ «Калинка») - соответственно финансово-хозяйственного плана (сметы доходов и расходов) на 2020 год и плановый период 2021 года - 29,45 руб. с м 2»; 2) общим собранием членов ТСЖ «Калинка», оформленным протоколом № 18 от 14 августа 2021 года по итогам рассмотрения предложения об утверждении финансово-хозяйственного плана на 2021 год и плановый период 2022 года (вопрос 3 повестки дня) принято решение: - «установить плату на содержание и ремонт жилья: с 1 января 2021 года до общего собрания собственников помещений и членов ТСЖ «Калинка» 29,45 руб. с м2 (с 1 июля 2021 года до общего собрания собственников помещений и членов ТСЖ «Калинка» - 29,20 руб. с м2 соответственно финансово-хозяйственного плана (сметы доходов и расходов) на 2021 год и плановый период 2022 года; 3) общим собранием членов ТСЖ «Калинка», оформленным протоколом № 19 от 15 января 2023 года по итогам рассмотрения предложения об утверждении финансово-хозяйственного плана на 2022 год и плановый период 2023 года (вопрос 3 повестки дня) принято решение: - «установить плату на содержание и ремонт жилья: с 1 января 2022 года до общего собрания собственников помещений и членов ТСЖ «Калинка» 29,20 руб. с м2 (с 1 января 2023 года до общего собрания собственников помещений и членов ТСЖ «Калинка» - 29,98 руб. с м2 соответственно финансово-хозяйственного плана (сметы доходов и расходов) на 2022 год и плановый период 2023 года. Таким образом, из анализа вышеуказанных документов во взаимосвязи с положениями ЖК РФ и Правил № 491, регламентирующих порядок установления размера обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников жилья, в том числе в части указания на установление размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья/ размера платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год, следует. 1) По вопросу утверждения размера обязательных платежей и взносов членов Товарищества (размера платы за содержание жилого помещения) на 2020 год: 1.1. Размер обязательных платежей и взносов членов Товарищества (размер платы за содержание жилого помещения) на 2020 год в целях исчисления платы за содержание жилого помещения в Доме в размере 29,45 руб./м2 утвержден на общем собрании членов Товарищества, состоявшимся 04 октября 2020 года согласно протоколу № 17 от 04 октября 2020 года, что позволяет сделать вывод о том, что на период с 01.01.2020 до 04.10.2020 размер обязательных платежей и взносов членов Товарищества (размер платы за содержание жилого помещения) не установлен; документов, свидетельствующих об обратном, в распоряжение департамента Товариществом не представлено. 1.2.Общим собранием членов ТСЖ «Калинка», оформленным протоколом № 17 от 04 октября 2020 года помимо решения об утверждении размера обязательных платежей и взносов членов Товарищества (размер платы за содержание жилого помещения) на 2020 год принято решение об установлении платы на содержание и ремонт жилья на иной период, следующий за соответствующим 2020 годом, а именно на 2021 год, что противоречит требованиям пункта 33 Правил № 491, предписывающего установление размера обязательных платежей и (или) взносов/размера платы за содержание жилого помещения на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. 1.3. Решение об утверждении сметы доходов и расходов ТСЖ «Калинка» на 2020 год в распоряжение департамента Товариществом не представлено, в ГИС ЖКХ отсутствует. Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения, выставленный жителям Дома, в том числе жителям квартиры № 10 в Доме, в 2020 году установлен: - в отсутствие сметы доходов и расходов Товарищества на соответствующий 2020 год, утвержденной общим собранием членов ТСЖ «Калинка»; - в отсутствие решения общего собрания членов ТСЖ «Калинка» об установлении размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размера платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, принятого на основе утвержденной общим собранием членов ТСЖ «Калинка» сметы доходов и расходов на соответствующий 2020 год. 2) По вопросу утверждения размера обязательных платежей и взносов членов Товарищества (размера платы за содержание жилого помещения) на 2021 год: Вопрос об утверждении размера обязательных платежей и взносов членов Товарищества (размер платы за содержание жилого помещения) на 2021 год в целях исчисления платы за содержание жилого помещения в Доме рассмотрен на общем собрании членов Товарищества, состоявшемся 14 августа 2021 года, согласно протоколу № 18 от 14 августа 2021 года. Принято решение «установить плату на содержание и ремонт жилья: с 1 января 2021 года до общего собрания собственников помещений и членов ТСЖ «Калинка» 29,45 руб. с м2 (с 1 июля 2021 года до общего собрания собственников помещений и членов ТСЖ «Калинка» - 29,20 руб. с м2 соответственно финансово-хозяйственного плана (сметы доходов и расходов) на 2021 год и плановый период 2022 года. Вместе с тем, следует учесть, что данный вопрос рассмотрен также ранее на собрании, состоявшемся 04 октября 2020 год. Согласно протоколу № 17 от 04 октября 2020 года членами ТСЖ «Калинка» принято решение об установлении размера платы на период с 1 января 2021 года до общего собрания собственников и членов ТСЖ «Калинка» в размере 29,45 руб./м.2 соответственно финансово-хозяйственного плана (сметы доходов и расходов) на 2021 год и плановый период 2022 года. Между тем, принимая во внимание, что: - согласно протоколу № 17 от 04 октября 2020 года решение об утверждении размера обязательных платежей и взносов членов Товарищества (размер платы за содержание жилого помещения) с 1 января 2021 года до общего собрания собственников помещений и членов ТСЖ «Калинка» в размере 29,45 руб. с м2 принято в нарушение требований пунктов 4, 8, 8.1 части 2 статьи 145 ЖК РФ, пункта 33 Правил № 491 а, следовательно, не является правомерным; - согласно протоколу № 18 от 14 августа 2021 года размер платы (обязательных платежей) установлен дважды в разном тарифе на один соответствующий 2021 год; - решение об утверждении сметы доходов и расходов ТСЖ «Калинка» на 2021 год в распоряжение департамента Товариществом не представлено, в ГИС ЖКХ отсутствует, сделать вывод о правомерности размера обязательных платежей и (или) взносов/размера платы за содержание жилого помещения на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества, установленных на соответствующий 2021 год не представляется возможным. Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения, выставленный жителям Дома, в том числе жителям квартиры № 10 в Доме, в 2021 году установлен: - в отсутствие сметы доходов и расходов Товарищества на соответствующий 2021 год, утвержденной общим собранием членов ТСЖ «Калинка»; - в отсутствие решения общего собрания членов ТСЖ «Калинка» об установлении размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размера платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, принятого на основе утвержденной общим собранием членов ТСЖ «Калинка» сметы доходов и расходов на соответствующий 2021 год. 3) По вопросу утверждения размера обязательных платежей и взносов членов Товарищества (размера платы за содержание жилого помещения) на 2022 год: Размер обязательных платежей и взносов членов Товарищества (размер платы за содержание жилого помещения) на 2022 год в целях исчисления платы за содержание жилого помещения в Доме рассмотрен и утвержден на общем собрании членов Товарищества, состоявшимся 15 января 2023 года, согласно протоколу № 19 от 15 января 2023 года, что позволяет сделать вывод о том, что на период 2022 год размер обязательных платежей и взносов членов Товарищества (размер платы за содержание жилого помещения) не установлен; документы, свидетельствующие об обратном, в распоряжении департамента отсутствуют. Решение об утверждении сметы доходов и расходов ТСЖ «Калинка» на 2022 год в распоряжение департамента Товариществом не представлено, в ГИС ЖКХ не размещено. Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения, выставленный жителям Дома, в том числе жителям квартиры № 10 в Доме, в 2022 году установлен: - в отсутствие сметы доходов и расходов товарищества на соответствующий 2022 год, утвержденной общим собранием членов ТСЖ «Калинка»; - в отсутствие решения общего собрания членов ТСЖ «Калинка» об установлении размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размера платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, принятого на основе утвержденной общим собранием членов ТСЖ «Калинка» сметы доходов и расходов на соответствующий 2022 год. 4) По вопросу утверждения размера обязательных платежей и взносов членов Товарищества (размера платы за содержание жилого помещения) на 2023 год: 4.1.Из анализа решения от 5 января 2023 года, согласно протоколу № 19 от 15 января 2023 года, следует, что по вопросу установления размера обязательных платежей и взносов членов Товарищества (размер платы за содержание жилого помещения) на 2023 год членами ТСЖ «Калинка» принято решение ««установить плату на содержание и ремонт жилья: с 1 января 2022 года до общего собрания собственников помещений и членов ТСЖ «Калинка» 29,20 руб. с м2 (с 1 января 2023 года до общего собрания собственников помещений и членов ТСЖ «Калинка» - 29,98 руб. с м2 соответственно финансово-хозяйственного плана (сметы доходов и расходов) на 2022 год и плановый период 2023 года», то есть обязательных платежей и взносов членов Товарищества (размер платы за содержание жилого помещения) на соответствующий 2023 год не утвержден. Решение по вопросу об определении размера обязательств не соответствует требованиям пункта 33 Правил № 491. 4.2.Решение об утверждении сметы доходов и расходов ТСЖ «Калинка» на 2022 год в распоряжение департамента Товариществом не представлено, в ГИС ЖКХ отсутствует. 4.3.Промежуточных решений по вопросам установления размера платы за содержание жилого помещения в Доме в период 14.08.2021-15.01.2023 Товариществом в департамент не представлено, в системе ГИС ЖКХ не обнаружено. Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения, выставленный жителям Дома, в том числе жителям квартиры № 10 в Доме, в 2023 году установлен: - в отсутствие сметы доходов и расходов товарищества на соответствующий 2023 год, утвержденной общим собранием членов ТСЖ «Калинка»; - в отсутствие решения общего собрания членов ТСЖ «Калинка» об установлении размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размера платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, принятого на основе утвержденной общим собранием членов ТСЖ «Калинка» сметы доходов и расходов на соответствующий 2023 год. Документов, свидетельствующих об обратном, в распоряжение департамента Товариществом не представлено. Сведения, которые могли бы указывать на надлежащее определение размера обязательных платежей и взносов членов Товарищества (размера платы за содержание жилого помещения), как представленные Товариществам, так и размещенные в ГИС ЖКХ, отсутствуют, что позволяет сделать вывод о том, что смета доходов и расходов в периоды на 2020,2021,2022,2023 г.г. ТСЖ «Калинка» не утверждена, размер обязательных платежей и взносов членов Товарищества (размер платы за содержание жилого помещения) на 2020,2021,2022,2023 г.г. следует считать не установленным; документы, представленные ТСЖ «Калинка» (имеющиеся в ГИС ЖКХ) в качестве основания деятельности Товарищества по исчислению размера обязательных платежей и взносов членов Товарищества (размера платы за содержание жилого помещения) не обоснованными. В силу пункта 1 части 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товариществ. Учитывая вышеизложенное, в действиях ТСЖ «Калинка» по управлению Домом установлены нарушения обязательных требований, предусмотренных пунктами 8, 8.1 части 2 статьи 145 ЖК РФ, пунктом 33 Правил № 491 при определении размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ «Калинка» (размера платы за содержание жилого помещения) на 2020,2021,2022,2023 г.г., влекущие нарушение жилищных прав граждан, являющихся собственниками (проживающими) в жилых помещениях, расположенных в Доме, что недопустимо и является основанием для объявления ТСЖ «Калинка» настоящего предостережения.