ООО УК "ЗОНА КОМФОРТА"

Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: - частей 7, 9.2 статьи 156, части 4 статьи 158, части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; - подпункта «б» Пункта 29(2), пункта 29(3) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в редакции Постановлений Правительства Российской Федерации № 92 от 03.02.2022, от 27.03.2023 № 480; - подпункта «ж» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416. 1. По вопросу порядка начисления платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в Доме. Согласно части 9.1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Соответственно, если в многоквартирном доме потребителям предоставляются коммунальные услуги холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, электроснабжения, водоотведения, то такие потребители оплачивают расходы на приобретение используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме холодной воды, горячей воды, электроэнергии, сточных вод, в составе платы за содержание жилого помещения. Порядок начисления платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, установлен частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ. Размер расходов жителей за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется на основании фактических показаний коллективных (общедомовых) приборов учета (далее – ОДПУ) при наличии автоматизированной информационно-измерительной системы учета (далее - АСКУ) в многоквартирном доме или при принятии собственниками соответствующего решения на общем собрании. В остальных случаях, при наличии ОДПУ, размер указанных расходов определяется исходя из норматива соответствующего вида коммунального ресурса, либо из среднемесячного объема потребления (при наличии соответствующего решения собственников). Вместе с тем с 1 сентября 2022 года в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.02.2022 № 92 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее – Постановление № 92) вступили в силу изменения, которые в том числе затрагивают вопросы начисления платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании и использовании общего имущества. В соответствии с принятыми изменениями начисление платы за коммунальные ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, производится следующим образом: - при наличии АСКУ расчёт производится по показаниям таких систем; - при наличии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о начислении платы за коммунальные ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, исходя из показаний общедомового прибора учета, начисление платы производится согласно принятому решению; - при отсутствии АСКУ начисление проводится по нормативу с последующим перерасчетом по показаниям общедомовых приборов учёта в 1 квартале следующего календарного года; - при наличии решения общего собрания собственников в многоквартирном доме о начислении платы за коммунальные ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов с последующим перерасчетом по показаниям общедомовых приборов учёта в 1 квартале следующего календарного года. Постановлением № 92 предусмотрено, что перерасчет размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, производится по истечении каждого календарного года в течение I квартала года, следующего за расчетным годом. Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.03.2023 № 480 «О внесении изменений в пункт 29(3) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» внесены уточнения в порядок перерасчета размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, в соответствии с которыми управляющие организации с 30.03.2023 вправе начислять размер перерасчета платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании и использовании общего имущества, равными долями, в течение года, следующего за расчетным. Плата за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды, исходя из фактического объема потребления, рассчитывается как разница между показаниями общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов в Доме и индивидуальным потреблением во всех помещениях Дома. При отсутствии решения общего собрания помещений многоквартирного дома по состоянию на 01.09.2022, собственниками на общем собрании может быть принято решение о начислении платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества по среднемесячным показаниям с последующим перерасчетом в 1 квартале исходя из показаний общедомового прибора учета, либо принято решение о начислении платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества по показаниям общедомового прибора учета, в этом случае перерасчёт платы не потребуется. Дом оборудован ОДПУ электрической энергии. Решение о начислении платы за коммунальные ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, исходя из показаний общедомового прибора учета или среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов с последующим перерасчетом по показаниям общедомовых приборов учёта, общим собранием собственников помещений Дома не принималось. Таким образом, начисление платы за электрическую энергию, потребленную на общедомовые нужды, должно производиться управляющей Домом организацией, обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Зона Комфорта» (далее – ООО УК «Зона Комфорта»), жителям Дома по нормативу потребления коммунального ресурса с последующим перерасчетом по показаниям общедомового прибора учёта электрической энергии в следующем календарном году. Начисление платы за электрическую энергию, потребленную на общедомовые нужды, ООО УК «Зона Комфорта» производит по Дому в отсутствии соответствующего решения собственников помещений Дома, исходя из фактического потребления коммунальных ресурсов, что неправомерно. 2. По вопросу установления размера платы за содержание жилого помещения в Доме. Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учётом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (часть 7 статьи 156 ЖК РФ), а при отсутствии такого решения на основании нормативного правового акта органа местного самоуправления (часть 4 статьи 158 ЖК РФ). Таким образом, основанием для включения и начисления платежей за жилищные услуги в квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме либо решение органа местного самоуправления по вопросу установления размера платы за содержание жилого помещения. Из информации, представленной ООО УК «Зона Комфорта», следует, что размер платы за содержание жилого помещения в Доме установлен с 01.05.2023 на основании решения собственников помещений в Доме в размере 23,34 руб./м2, которое размещено в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ). В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию. Вместе с тем, в ходе рассмотрения обращения установлен факт отсутствия в распоряжении ООО УК «Зона Комфорта» соответствующего решения собственников помещений по вопросу изменения (увеличения) размера платы за содержание жилого помещения в Доме в сумме 23,34 руб./м2. Данное решение в системе ГИС ЖКХ вопреки доводам ООО УК «Зона Комфорта» (согласно ответу на запрос департамента исх. № 22 от 24.07.2023) также не размещено, дополнительных пояснений ООО УК «Зона Комфорта» не представлено, что позволяет сделать вывод об увеличении размера платы за содержание жилого помещения в Доме ООО УК «Зона Комфорта» в одностороннем порядке, то есть в отсутствие волеизъявления собственников относительно определения размера бремени содержания жилых помещений и общего имущества в Доме, являющимся приоритетным в решении вопросов по реализации собственниками принадлежащим им жилищных прав. Таким образом, поскольку собственниками помещений в Доме решения об изменении (увеличении) размера платы за содержание жилого помещения в Доме и его установлении в сумме 23,34 руб./м2 не принималось, начисление и выставление ООО УК «Зона Комфорта» платы за содержание жилого помещения в указанном размере собственникам помещений в Доме, в том числе по жилому помещению – квартире № 19 в Доме согласно платежному документу за май 2023 года, произведено ООО УК «Зона Комфорта» в отсутствие законных оснований. В соответствии с частью 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Лицензионные требования к лицензиату предусмотрены статьей 193 ЖК РФ. Помимо требований, перечисленных в пунктах 1 - 6.1 части 1 названной выше статьи ЖК РФ, Правительством Российской Федерации могут быть установлены иные лицензионные требования (пункт 7). Перечень лицензионных требований предусмотрен пунктом 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110 (далее - Положения о лицензировании). Согласно подпункту «б» пункта 3 Положения о лицензировании к лицензионным требованиям относятся соблюдение лицензиатом требований по исполнению обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ. Частью 2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ, подпунктом «ж» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416), надлежащее управление многоквартирным домом обеспечивается, в том числе начислением обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, оформлением платежных документов и направлением их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме. Несоблюдение ООО УК «Зона Комфорта» порядка определения размера платы, предусмотренного частью 7 статьи 156, частью 4 статьи 158 ЖК РФ, повлекшим изменение (увеличение) ООО УК «Зона Комфорта» размера платы за содержание жилого помещения в Доме в одностороннем порядке, является нарушением лицензионных требований, установленных подпунктом «б» пункта 3 Положения о лицензировании, частью 2 статьи 162 ЖК РФ, подпунктом «ж» пункта 4 Правил № 416.