ООО "УК "ТРИС"

Обращение № 44-01-06/4242 от 28.06.2025 поступило в государственную жилищную инспекцию Тульской области. Подано заявителем в соответствии с п/п 2 ч.1 ст.59 Федерального закона от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 248-ФЗ) посредством направления через ГИС ЖКХ. Как следует из обращения, заявитель является собственником жилого помещения по адресу: Тульская обл., Ленинский р-н, п. Петровский, ул. К. Паустовского, д. 5, кв. 133 нарушено право заявителя, а именно: ООО «УК «ТРИС» несвоевременно размещает в системе ГИС ЖКХ ответ на обращение, повышен тариф на содержание общего имущества В соответствии с п. 6.1 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ лицензионным требованием является соблюдение лицензиатом требований к размещению информации, установленных ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ. Состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства определены приказом Минстроя России от 07.02.2024 N 79/пр "Об установлении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, обязательное размещение которой предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" (Зарегистрировано в Минюсте России 29.02.2024 N 77383) (далее — Приказ). Согласно п. 19 р. 11 Приказа информация о поступивших обращениях с использованием системы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и о результатах их рассмотрения, кроме указанных в подпункте 6.5 пункта 6 настоящей главы - не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения срока, установленного законодательством Российской Федерации для ответа на обращение. Срок предоставления ответов на обращения регламентирован Правилами (Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»). При анализе системы ГИС ЖКХ выявлено, ответ на обращения № 71-2024-29186 от 24.11.2024 размещен с нарушением срока. В ходе рассмотрения обращений установлено, согласно п. 4.4 договора управления от 01.12.2019г., стоимость услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме устанавливается в размере 15 руб. 11 коп. за 1 кв.м с 01.12.2019 г., 16 руб. 11 коп. на 1 кв.м общей площади помещений собственников в месяц на период с О 1.01.2021 г. по 31.12.2021 г., 17 руб. 11 коп. на 1 кв.м общей площади помещений собственников в месяц на период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г. В соответствии с п. 4.5. договора управления от 01.12.2019г. в период с 31.12.2022 г. размер платы за услуги по управлению, содержанию и ремонту может быть изменен не чаще чем один раз в год по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома за два месяца до истечения каждого года действия данного договора с учетом мнения управляющей организации. Протоколов общего собрания в адрес Инспекции не поступало, иных решений не принималось. В свою очередь ООО «УК «ТРИС» с января 2025 года увеличило тариф до 19,71 руб. Согласно положениям ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом (далее - МКД) одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Частью 7 статьи 156 ЖК РФ предусмотрено, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Таким образом, основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственником помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Действующее законодательство не предусматривает возможности самостоятельного изменения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме без решения общего собрания собственников помещений в таком доме. Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 ГК РФ). Внесение изменений в договор управления многоквартирным домом без проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме противоречит требованиям вышеуказанных норм законодательства. Таким образом, в случае необходимости изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения управляющая организация должна была инициировать проведение общего собрания собственников помещений для внесения изменений в договор управления многоквартирным домом. Поскольку порядок определения и размер платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, являются условиями договора управления, при этом изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества исходя из приведенных норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил N 491 возможно исключительно по решению общего собрания собственников помещений дома, то условие договора управления о размере платы за содержание общего имущества должно соответствовать решению, принятому на собрании собственников дома. В ином случае оно может быть оспорено по правилам недействительности сделок. Таким образом, управляющая компания вправе применять ставку платы на содержание жилого помещения не произвольно, а с учетом решения собственников помещений в доме, и только при условии отсутствия такого решения подлежит применению ставка, утвержденная органом местного самоуправления. Таким образом, Инспекция приходит к выводу, о том, что порядок расчета размера платы за содержание и ремонт жилья не соответствует утвержденному размеру платы собственниками помещений, что влечет за собой нарушение лицензионных требований. обеспечить соблюдение срока предоставления и размещения ответа на обращение собственнику в системе ГИС ЖКХ, в соответствии с требованиями приказа Минстроя России от 07.02.2024 N 79/пр "Об установлении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, обязательное размещение которой предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" обеспечить соблюдение порядка расчета размера платы за содержание и ремонт жилья в соответствии ст. 162 ЖК РФ, Частью 7 статьи 156 ЖК РФ