ООО "СЗ КРЕПОСТЬ"

В ходе реализации Главным управлением государственного строительного и технического надзора Смоленской области (далее – Главное управление) мероприятий по контролю «наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости посредством анализа информации, обязанность по раскрытию которой возложена на застройщика в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»; «наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к составу, порядку, способам, срокам и периодичности размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» без взаимодействия Главного управления государственного строительного и технического надзора Смоленской области с юридическими лицами при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории Смоленской области», проведенных на основании задания от 29.03.2024 № 2, утвержденного приказом начальника Главного управления государственного строительного и технического надзора Смоленской области от 29.03.2024 № 248/ОД, выявлены признаки ненадлежащего соблюдения застройщиком ООО «СЗ Крепость» обязательных требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). В соответствии с ч. 4 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщики обязаны размещать в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) информацию, раскрытие которой предусмотрено указанным федеральным законом, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором в соответствии с указанным федеральным законом осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. Информация, подлежащая размещению застройщиком в ЕИСЖС, предусмотрена ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и «Правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Данная информация размещается застройщиком в ЕИСЖС в электронном виде с использованием подсистемы «Личный кабинет застройщика». В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «г» п. 9 Правил застройщик обязан размещать в ЕИСЖС проектную декларацию с внесенными в нее изменениями. В соответствии с ч.1 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Согласно ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ информация о застройщике должна содержать информацию: 1) о фирменном наименовании (наименовании) застройщика, месте нахождения застройщика, режиме его работы, номере телефона, адресе официального сайта застройщика и адресе электронной почты, фамилии, об имени, отчестве (если имеется) лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении, если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства; 2) о государственной регистрации застройщика; 3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в высшем органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени и (при наличии) отчества физического лица - учредителя (участника) и процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в высшем органе управления этого юридического лица, а также о физических лицах с указанием фамилии, имени и (при наличии) отчества, которые в конечном счете прямо или косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться пятью и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика (далее - бенефициарный владелец); 3.1) об учредителях (участниках) и бенефициарных владельцах застройщика с указанием следующих сведений: а) сведения, позволяющие идентифицировать учредителя (участника) и бенефициарного владельца (для физического лица - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, идентификационный номер налогоплательщика (при наличии такого номера), для юридического лица - основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика); б) доля учредителя (участника), акций, контролируемых бенефициарным владельцем, в уставном капитале застройщика; в) описание обстоятельств (оснований), в соответствии с которыми лицо является бенефициарным владельцем; 3.2) о физических и (или) юридических лицах, входящих в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком, с указанием следующих сведений: а) сведения, позволяющие идентифицировать лицо (для физического лица - фамилия, имя, отчество (при наличии), страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, идентификационный номер налогоплательщика (при наличии такого номера), гражданство, для юридического лица - организационно-правовая форма, основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика); б) основание, по которому лицо входит в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком; 4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимали участие застройщик и (или) его основное общество или дочерние общества такого основного общества в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию; 5) о членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, а также о членстве застройщика в иных некоммерческих организациях (в том числе обществах взаимного страхования, ассоциациях), если он является членом таких организаций и (или) имеет указанные свидетельства; 6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату; 7) о соответствии застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию: 1) о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов - наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком; 2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство); 3) о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка; 4) о планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства; 5) о местоположении и характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений; 6) о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи; 7) о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их характеристиках, о наличии и площади частей жилого помещения и нежилого помещения; 8) о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме); 9) о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 9.1) о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии со статьей 6 настоящего Федерального закона; 10) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 10.1) о размере подлежащих осуществлению платежей, указанных в пунктах 7 и 8 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона; 11) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 11.1) о целевом кредите (целевом займе), в том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о сумме кредита (займа) в соответствии с условиями договора кредита (займа), сумме задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчетную дату и неиспользованном остатке по кредиту (займу) на указанную дату, сроке исполнения обязательств заемщика в полном размере в соответствии с договором кредита (займа); 11.2) о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу; 12) об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства; 13) о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика. В ходе анализа проектной декларации № 67-000452 (ред. от 22.05.2024) по объекту «Пятиэтажный многоквартирный жилой дом по ул. Матросова д.1 в г. Вязьме Смоленской области», расположенному по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. Матросова, д. 1, выявлены следующие нарушения: - В подраздел 3.4 раздела 3 проектной декларации не внесена информация о бенефициарном владельце – Васильеве Иване Александровиче, имеющем право распоряжаться пятью и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставной капитал застройщика; - В графе 6.1.2 проектной декларации неверно указан размер чистой прибыли (убытков) по данным годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности – 0,00 тыс. рублей. Согласно отчету о финансовых результатах за январь – декабрь 2023 г. на 31.12.2023 финансовый результат застройщика - убыток в размере 1 139 тыс. рублей; - В графу 9.3.2 проектной декларации ошибочно внесена информация о сумме общей площади всех нежилых помещений. Согласно проектной документации нежилые помещения, в отношении которых могут быть заключены договора участия в долевом строительстве, в составе объекта отсутствуют; - В графе 9.3.3 проектной декларации неверно указана сумма общей площади жилых и нежилых помещений – 3 679,90 м2. В связи с отсутствием в составе проекта нежилых помещений сумма общей площади жилых и нежилых помещений составляет 2 817,25 м2; - В подраздел 10.4 проектной декларации не внесена информация о положительном заключении экспертизы инженерных изысканий от 07.04.2023 № 67-2-1-1-017569-2023; - В графе 11.1.4 проектной декларации неверно указана последняя дата продления срока действия разрешения на строительство – 29.03.2024. Согласно разрешению на строительство от 11.05.2023 № RU67502101-2310-2023 изменения в разрешение на строительство вносились 20.12.2023 и 21.03.2024; - В графу 13.1.3.1.2 проектной декларации внесена информация об элементах благоустройства, не являющихся игровым оборудование (лавочка); - В графу 13.1.5 проектной декларации внесена информация о планируемых мероприятиях по озеленению, не соответствующая проекту строительства. Согласно разделу проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка», в составе мероприятий по озеленению предусмотрено устройство газона обыкновенного S= 528 м2, высаживание сирени обыкновенной в количестве 9 штук и чубушника венечного в количестве 117 штук; - В графу 13.1.6.3 проектной декларации не внесена информация об иных мероприятиях по созданию безбарьерной среды для маломобильных лиц. Согласно разделу проектной документации «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов» проектом для беспрепятственного и безопасного перемещения маломобильных групп населения предусмотрены тротуары и пешеходные дорожки имеющие покрытия из твердых материалов, не создающие вибрацию при движении и предотвращающие скольжение, пандус входа оборудуется ограждениями, на парковке планируется одно машино-место для транспорта инвалидов; - В графу 13.1.7 проектной декларации не внесена информация о наличии наружного освещения дорожных покрытий, пространств в транспортных и пешеходных зонах, архитектурного освещения (дата выдачи технических условий, срок действия, наименование организации, выдавшей технические условия). Согласно разделу проектной документации «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений. Система электроснабжения» освещение проездов с нормируемой освещенностью будет осуществляться 3-мя светильниками марки ЖКУ01х250-007У1, установленными на кронштейнах на фасаде здания (технические условия для присоединения к электрическим сетям от 15.02.2023 № 53988-02-23/МОСК); - В графу 13.1.8 проектной декларации не внесена информация об иных планируемых элементах благоустройства. Согласно разделу проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» на придомовой территории планируется установка лавочек со спинкой «Аннушка» в количестве 2 штук, урн УД-002 в количестве 5 штук и стойки для чистки ковров и домашних вещей в количестве 1 штука; - В графу 13.2.1 проектной декларации внесена недостоверная информация о размере минимального отступа от границы земельного участка в целях определения места допустимого размещения многоквартирного дома – 5 м. Решением Комитета по архитектуре и землеустройству Администрации муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области от 16.02.2023 получено разрешение на отклонение отступа от предельных параметров разрешенного строительства в части отступа от границы земельного участка с кадастровым номером 67:02:0010245:3 с северной стороны на 0,92 м; - В графу 13.2.2 проектной декларации ошибочно внесена информация о минимальной высоте многоквартирного дома (данный параметр разрешенного строительства не предусмотрен градостроительным регламентом); - В графе 13.2.3 проектной декларации неверно указана максимальная высота многоквартирного дома – 19 м. Согласно разделу проектной документации «Архитектурные решения» максимальная высота дома – 17,90 м; - В графе 14.1.7 подраздела 14.1 проектной декларации неверно указан срок действия технических условий на подключение сетям электроснабжения – 15.02.2025. Согласно техническим условиям ОАО «Российские железные дороги» от 15.02.2023 № 53988-02-203/МОСК срок их действия – 2 года со дня заключения договора. Договор энергоснабжения № 6740101718 заключен 21.02.2023, следовательно, срок действия технических условий на подключение сетям электроснабжения – 21.02.2025; - В графе 14.1.7 подраздела 14.1(2) проектной декларации неверно указан срок действия технических условий на подключение к сетям газоснабжения – до 31.12.2025. Согласно техническим условиям АО «Газпром газораспределение Смоленск» от 20.02.2023 № 249 срок их действия – до окончания срока действия договора о подключении (технологическом присоединении) газоиспользующего оборудования к сети газораспределения. Согласно договору № 3 о подключении (технологическом присоединении) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сети газораспределения (индивидуальный проект) срок выполнения мероприятий по подключению объекта капитального строительства к сети газораспределения и пуску газа от 17.11.2023 составляет 1,5 года со дня подписания договора, т.е. – до 17.05.2025; - В графе 14.1.3 подраздела 14.1(3) проектной декларации неверно указано полное наименование организации, выдавшей технические условия на подключение к сетям водоснабжения – «Вода Смоленск». Согласно разделу проектной документации «Пояснительная записка» технические условия на подключение к сетям водоснабжения от 06.02.2023 № 6 выданы ООО «Региональные объединенные системы водоснабжения и водоотведения Смоленской области»; - В подраздел 14.1 проектной декларации не внесена информация о технических условиях от 06.02.2023 № 6 на подключение к сетям бытового водоотведения, выданных ООО «Региональные объединенные системы водоснабжения и водоотведения Смоленской области»; - В подразделе 16.1 проектной декларации указана сумма общей площади помещений общего пользования без разбивки по отдельным помещениям, что не соответствует проекту; - В графе 17.1.2 подраздела 17.1(5) проектной декларации указан планируемый квартал и год получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 1 квартал 2025 года, не соответствующий сроку действия разрешения на строительство – до 30.12.2024, т.е. 4 квартал 2024 года; - В графе 18.1.1 проектной декларации неверно указана планируемая стоимость строительства – 211 000 000,00 руб. Согласно разделу проектной документации «Проект организации строительства» полная сметная стоимость строительства составляет 197 869 340,00 руб. Таким образом, ООО «СЗ Крепость» разместило в ЕИСЖС проектную декларацию, содержащую недостоверные сведения о застройщике и о проекте строительства, тем самым нарушив требования ч. 1 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ.