ООО СЗ "ПИОНЕРСКИЙ"

В ходе реализации Главным управлением государственного строительного и технического надзора Смоленской области (далее – Главное управление) мероприятий по контролю «наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости посредством анализа информации, обязанность по раскрытию которой возложена на застройщика в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»; «наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к составу, порядку, способам, срокам и периодичности размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» без взаимодействия Главного управления государственного строительного и технического надзора Смоленской области с юридическими лицами при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории Смоленской области», проведенных на основании задания от 29.12.2023 № 25, утвержденного приказом Главного управления государственного строительного и технического надзора Смоленской области от 29.12.2023 № 971/ОД, выявлены признаки ненадлежащего соблюдения застройщиком ООО СЗ «Пионерский» обязательных требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). В соответствии с ч. 4 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщики обязаны размещать в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) информацию, раскрытие которой предусмотрено указанным федеральным законом, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором в соответствии с указанным федеральным законом осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. Информация, подлежащая размещению застройщиком в ЕИСЖС, предусмотрена ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и «Правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Данная информация размещается застройщиком в ЕИСЖС в электронном виде с использованием подсистемы «Личный кабинет застройщика». В ходе анализа информации, размещенной в ЕИСЖС ООО СЗ «Пионерский» по объекту «Строительство трехсекционного четырехэтажного жилого дома со встроенными помещениями на первом этаже по адресу: Смоленская обл., Гагаринский р-он, г. Гагарин, ул. Строителей, напротив дома 151а», установлено следующее: - Не размещена схема планировочной организации земельного участка (ошибочно размещен стройгенплан). В соответствии с п. 10 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «м» п. 9 Правил застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан размещать в ЕИСЖС схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. - Не размещена проектная документация по объекту. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 10(1) Правил застройщики, определяемые в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона, получившие заключения экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, заключения экспертизы проектной документации, в которую внесены изменения, до 1 июля 2018 г., а также застройщики, которые в соответствии с Федеральным законом осуществляют строительство объектов, в отношении проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий которых экспертиза не проводится в соответствии с частями 2 и 3 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, размещают в системе жилищного строительства проектную документацию и результаты инженерных изысканий (в форме отчетной документации о выполнении инженерных изысканий) в составе текстовой и графической частей, а также приложений к ним (в текстовой, графической и иных формах) (далее - документация) с использованием своих личных кабинетов в соответствии с пунктами 10.2 - 10.3 Правил. В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «г» п. 9 Правил застройщик обязан размещать в ЕИСЖС проектную декларацию с внесенными в нее изменениями. В соответствии с ч.1 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Согласно ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ информация о застройщике должна содержать информацию: 1) о фирменном наименовании (наименовании) застройщика, месте нахождения застройщика, режиме его работы, номере телефона, адресе официального сайта застройщика и адресе электронной почты, фамилии, об имени, отчестве (если имеется) лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении, если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства; 2) о государственной регистрации застройщика; 3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в высшем органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени и (при наличии) отчества физического лица - учредителя (участника) и процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в высшем органе управления этого юридического лица, а также о физических лицах с указанием фамилии, имени и (при наличии) отчества, которые в конечном счете прямо или косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться пятью и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика (далее - бенефициарный владелец); 3.1) об учредителях (участниках) и бенефициарных владельцах застройщика с указанием следующих сведений: а) сведения, позволяющие идентифицировать учредителя (участника) и бенефициарного владельца (для физического лица - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, идентификационный номер налогоплательщика (при наличии такого номера), для юридического лица - основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика); б) доля учредителя (участника), акций, контролируемых бенефициарным владельцем, в уставном капитале застройщика; в) описание обстоятельств (оснований), в соответствии с которыми лицо является бенефициарным владельцем; 3.2) о физических и (или) юридических лицах, входящих в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком, с указанием следующих сведений: а) сведения, позволяющие идентифицировать лицо (для физического лица - фамилия, имя, отчество (при наличии), страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, идентификационный номер налогоплательщика (при наличии такого номера), гражданство, для юридического лица - организационно-правовая форма, основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика); б) основание, по которому лицо входит в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком; 4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимали участие застройщик и (или) его основное общество или дочерние общества такого основного общества в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию; 5) о членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, а также о членстве застройщика в иных некоммерческих организациях (в том числе обществах взаимного страхования, ассоциациях), если он является членом таких организаций и (или) имеет указанные свидетельства; 6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату; 7) о соответствии застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию: 1) о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов - наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком; 2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство); 3) о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка; 4) о планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства; 5) о местоположении и характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений; 6) о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи; 7) о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их характеристиках, о наличии и площади частей жилого помещения и нежилого помещения; 8) о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме); 9) о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 9.1) о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии со статьей 6 настоящего Федерального закона; 10) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 10.1) о размере подлежащих осуществлению платежей, указанных в пунктах 7 и 8 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона; 11) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 11.1) о целевом кредите (целевом займе), в том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о сумме кредита (займа) в соответствии с условиями договора кредита (займа), сумме задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчетную дату и неиспользованном остатке по кредиту (займу) на указанную дату, сроке исполнения обязательств заемщика в полном размере в соответствии с договором кредита (займа); 11.2) о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием, в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу; 12) об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства; 13) о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика. В ходе анализа проектной декларации № 67-000444 (ред. от 21.02.2024) по объекту «Строительство трехсекционного четырехэтажного жилого дома со встроенными помещениями на первом этаже по адресу: Смоленская обл., Гагаринский р-он, г. Гагарин, ул. Строителей, напротив дома 151а» выявлены следующие нарушения: - В подраздел 3.4 раздела 3 проектной декларации Рузанкине Олеге Анатольевиче, имеющем право распоряжаться пятью и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставной капитал застройщика; - В подраздел 3.1.2 раздела 3.1 проектной декларации не внесена информация о юридических лицах, входящих в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком: ООО «Идалия Менеджмент», ООО СЗ «Романовка 1», ООО СЗ «Веневское», ООО СЗ «Парковый», ООО СЗ «Торховский», ООО СЗ «Сервиспроект», ООО СЗ «Лубня», ООО СЗ «Боровая», ООО «Рузманн», ООО «Космо», ООО СЗ «Аванпорт НН», ООО «Консоль. Строй», ООО СЗ «Феррум Тверь», ООО «СЗ Красный Флот», ООО СЗ «Ипподромный». Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц Рузанкин Олег Анатольевич, являющийся генеральным директором и учредителем ООО СЗ «Пионерский», также является учредителем и генеральным директором в указанных юридических лицах; - В графе 6.1.3 проектной декларации неверно указан размер кредиторской задолженности – 16 705,00 тыс. рублей. Согласно бухгалтерскому балансу на 30.09.2023 размер кредиторской задолженности составлял 382 тыс. рублей; - В графе 9.2.4 проектной декларации не указан район субъекта Российской Федерации в адресе строящегося объекта. Строительство объекта ведется на территории Гагаринского района Смоленской области; - В графе 9.3.1 проектной декларации неверно указана сумма общей площади всех жилых помещений – 2013,33 м2. Согласно разделу проектной документации «Архитектурные решения» сумма общей площади всех жилых помещений – 2015,40 м2; - В графе 9.3.3 проектной декларации неверно указана сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений – 2603,40 м2. Согласно разделу проектной документации «Архитектурные решения» сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений – 2605,47 м2; - В подраздел 10.2 проектной декларации внесена недостоверная информация о лице, выполнившем инженерные изыскания - ООО «Энергостройсервис-С». Согласно положительному заключению экспертизы результатов инженерных изысканий от 20.12.2016 № 67-1-1-1-0271-16 инженерно-геологические и инженерно-геодезические изыскания выполнены ООО «Землемер»; - В подраздел 10.2(2) проектной декларации внесена недостоверная информация о лице, выполнившем инженерные изыскания - ООО «СмолГеоТехПроект». Согласно положительному заключению экспертизы результатов инженерных изысканий от 20.12.2016 № 67-1-1-1-0271-16 инженерно-геологические и инженерно-геодезические изыскания выполнены ООО «Землемер», ООО «СмолГеоТехПроект» выдано положительное заключение экспертизы проектной документации; - В подразделе 10.4 проектной декларации неверно указан вид экспертизы от 21.11.2023 № 67-2-1-2-070199-2023 – положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (правильно - положительное заключение экспертизы проектной документации); - В графе 12.2.1 проектной декларации неверно указан собственник земельного участка – иное юридическое лицо, кроме застройщика. Согласно договору уступки прав и обязанностей по договору аренды № б/н от 23.10.2023 земельный участок с кадастровым номером принадлежит публичному собственнику - Администрации муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области; - В графе 13.1.2.1 проектной декларации неверно указано планируемое количество гостевых машино-мест на объекте. Согласно разделу проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» на территории проектируемого участка запроектированы площадки для парковки автомашин на 30 машино-мест; - В графе 13.1.2.2 проектной декларации указано планируемое количество гостевых машино-мест вне объекта строительства – 25. Согласно разделу проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» проектом не предусмотрены гостевые машино-места вне объекта строительства; - В графе 13.1.5 проектной декларации в составе мероприятий по озеленению неверно указано количество кустов розового пиона – 3 шт. Согласно разделу проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» проектом предусмотрено высаживание 30 кустов розового пиона; - В графу 13.1.7 проектной декларации не внесена информация о технических условиях на наружное освещение дорожных покрытий, пространств в транспортных и пешеходных зонах, архитектурного освещения. - В подраздел 13.1 проектной декларации внесена информация об игровом и спортивном оборудовании, не предусмотренном проектом (информация об указанных элементах благоустройства отсутствует в разделе проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка); - В графу 13.2.2 проектной декларации ошибочно внесена информация о минимальной высоте многоквартирного дома, данный предельный параметр не предусмотрен градостроительным регламентом; - В графе 14.1.7 подраздела 14.1 проектной декларации неверно указан срок действия технических условий на подключение к сетям газоснабжения – до 25.09.2024. Согласно техническим условиям на подключение к сетям газоснабжения от 29.03.2023 № 270 срок их действия равен сроку действия договора о подключении (технологическом присоединении) газоиспользующего оборудования к сети газораспределения. Согласно договору от 13.07.2023 № 15 срок выполнения мероприятий по подключению к сетям газоснабжения – 1 год 6 месяцев, следовательно, срок действия договора и технических условий – до 13.01.2025; - В графу 14.1.8 подраздела 14.1 проектной декларации не внесена информация о размере платы за подключение к сетям газоснабжения. Согласно договору о подключении (технологическом присоединении) газоиспользующего оборудования к сети газораспределения от 13.07.2023 № 15 размер платы за подключение к сетям газоснабжения – 467 756,18 руб.; - В подраздел 14.2 проектной декларации не в полном объеме внесена информация о подключении к сетям связи. Согласно техническим условиям ПАО «Ростелеком» № 01/17/19169/23 проектом предусмотрено подключение к сетям телефонии, интернета и телевещания; - В подразделе 15.2 проектной декларации неверно указана общая площадь жилых помещений с условными номерами: 6 (35,42 м2), 12 (35,42 м2), 18 (35,42 м2), 19 (33,83 м2), 21 (50,08 м2), 24 (33,83 м2), 26 (50,08 м2), 29 (33,83 м2), 31 (50,08 м2). Согласно разделу проектной документации «Архитектурные решения» общая площадь указанных жилых помещений: 6 (35,40 м2), 12 (35,40 м2), 18 (35,40 м2), 19 (33,82 м2), 21 (50,80 м2), 24 (33,82 м2), 26 (50,80 м2), 29 (33,82 м2), 31 (50,80 м2); - В подразделе 15.2 проектной декларации неверно указана общая жилая площадь жилых помещений с условными номерами: 19, 24, 29 – 16,04 м2. Согласно разделу проектной документации «Архитектурные решения» общая жилая площадь указанных жилых помещений – 16,03 м2. Таким образом, ООО СЗ «Пионерский» не разместило в ЕИСЖС информацию, размещение которой предусмотрено п.2, п.10 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «м» п. 9, п. 10(1) Правил, а также разместило в ЕИСЖС проектную декларацию, содержащую недостоверные сведения, тем самым нарушив требования ч. 1 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ.