ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ГАРАНТ-ЖИЛЬЕ"

В ходе реализации Главным управлением государственного строительного и технического надзора Смоленской области (далее – Главное управление) мероприятий по контролю «наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости посредством анализа информации, обязанность по раскрытию которой возложена на застройщика в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»; «наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к составу, порядку, способам, срокам и периодичности размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» без взаимодействия Главного управления государственного строительного и технического надзора Смоленской области с юридическими лицами при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории Смоленской области», проведенных на основании задания от 29.09.2023 № 23, утвержденного приказом Департамента государственного строительного и технического надзора Смоленской области от 29.09.2023 № 646/ОД, выявлены признаки ненадлежащего соблюдения застройщиком ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» обязательных требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). В соответствии с ч. 4 ст. 23.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщики обязаны размещать в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) информацию, раскрытие которой предусмотрено указанным федеральным законом, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором в соответствии с указанным федеральным законом осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. Информация, подлежащая размещению застройщиком в ЕИСЖС, предусмотрена ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и «Правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Данная информация размещается застройщиком в ЕИСЖС в электронном виде с использованием подсистемы «Личный кабинет застройщика». Согласно п. 13 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «п» п. 9 Правил застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан разместить в ЕИСЖС извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. Согласно ч. 3.1 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ информация, указанная в пунктах 12, 13, 14 части 2 ст. 3.1, подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства не позднее трех рабочих дней со дня наступления соответствующего события. Извещение о начале строительства объекта «3-х секционный жилой дом № 1 (по генплану) застройки жилыми домами по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Печерское с.п., с. Печерск (II-ой этап строительства)», расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Печерское с.п., с. Печерск, направлено ООО СЗ «Гарант-жилье» в контролирующий орган 20.10.2023 г., проектная декларация по данному объекту размещена застройщиком в ЕИСЖС 11.10.2023, т. е. указанное извещение должно быть размещено в ЕИСЖС не позднее 25.10.2023. Извещение о начале строительства до настоящего времени застройщиком не размещено. Извещение о начале строительства объекта «Застройка многоквартирными жилыми домами № 1 и № 2 в г. Смоленске по ул. Седова. 3-х секционный жилой дом № 1 (по генплану) I этап строительства, 2-х секционный жилой дом № 2 (по генплану) II этап строительства», расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Седова, направлено ООО СЗ «Гарант-жилье» в контролирующий орган 15.11.2023 г., проектная декларация по данному объекту размещена застройщиком в ЕИСЖС 13.11.2023, т. е. указанное извещение должно быть размещено в ЕИСЖС не позднее 20.11.2023. Извещение о начале строительства до настоящего времени застройщиком не размещено. Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области от 20.11.2023 КУВД-001/2023-53518612 по объекту «Застройка многоквартирными жилыми домами № 1 и № 2 в г. Смоленске по ул. Седова. 3-х секционный жилой дом № 1 (по генплану) I этап строительства, 2-х секционный жилой дом № 2 (по генплану) II этап строительства», расположенному по адресу: г. Смоленск, ул. Седова, 20.11.2023 произведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства, сведения о первом ДДУ по данному объекту в ЕИСЖС не размещены. Согласно п.п. «с» п. 9 Правил застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан разместить в ЕИСЖС документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (участки), на котором осуществляется строительство каждого объекта (объектов) недвижимости, указанного в размещенных в системе жилищного строительства проектных декларациях (выписка из Единого государственного реестра недвижимости, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости договор аренды (субаренды) земельного участка); По земельному участку с кадастровым номером 67:27:0014532:11 по объекту «Застройка многоквартирными жилыми домами № 1 и № 2 в г. Смоленске по ул. Седова. 3-х секционный жилой дом № 1 (по генплану) I этап строительства, 2-х секционный жилой дом № 2 (по генплану) II этап строительства», расположенному по адресу: г. Смоленск, ул. Седова, не размещена выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «г» п. 9 Правил застройщик обязан размещать в ЕИСЖС проектную декларацию с внесенными в нее изменениями. В соответствии с ч.1 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Согласно ч. 1 ст. 21 информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию: 1) о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов - наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком; 2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство); 3) о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка; 4) о планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства; 5) о местоположении и характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений; 6) о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи; 7) о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их характеристиках, о наличии и площади частей жилого помещения и нежилого помещения; 8) о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме); 9) о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 9.1) о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии со статьей 6 настоящего Федерального закона; 10) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 10.1) о размере подлежащих осуществлению платежей, указанных в пунктах 7 и 8 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона; 11) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 11.1) о целевом кредите (целевом займе), в том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о сумме кредита (займа) в соответствии с условиями договора кредита (займа), сумме задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчетную дату и неиспользованном остатке по кредиту (займу) на указанную дату, сроке исполнения обязательств заемщика в полном размере в соответствии с договором кредита (займа); 11.2) о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу; 12) об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства; 13) о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика. В ходе анализа проектной декларации № 67-000431 (ред. от 13.11.2023) по объекту «Застройка многоквартирными жилыми домами № 1 и № 2 в г. Смоленске по ул. Седова. 3-х секционный жилой дом № 1 (по генплану) I этап строительства, 2-х секционный жилой дом № 2 (по генплану) II этап строительства», расположенному по адресу: г. Смоленск, ул. Седова, установлены следующие нарушения: - В графе 9.2.2 подразделов 9.2 и 9.2(2) проектной декларации наименование объекта не соответствует наименованию объекта в разрешении на строительство от 10.11.2023 № 67-27-61-2023 и проектной документации; - В графе 9.2.8 подразделов 9.2 и 9.2(2) проектной декларации не указан район в населенном пункте (строительство объекта ведется на территории Заднепровского района г. Смоленска); - В графу 9.3.2 подразделов 9.3 и 9.3(2) проектной декларации ошибочно внесена информация о сумме общей площади всех нежилых помещений (согласно разделу проектной документации «Объемно-планировочные и архитектурные решения» в доме № 1 и доме № 2 отсутствуют помещения общего назначения); - В графу 9.3.3 подразделов 9.3 и 9.3(2) проектной декларации неверно указана сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений - 7792,08 м2 (дом №1) и 5240,06 м2 (дом №2). Согласно разделу проектной документации «Объемно-планировочные и архитектурные решения» в доме № 1 и доме № 2 отсутствуют помещения общего назначения; - В раздел 12 проектной декларации не внесена информация о собственнике земельного участка с кадастровым номером 67:27:0014532:11 (согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 02.10.2023 № КУВИ-001/2023-222706254 собственником земельного участка с кадастровым номером 67:27:0014532:11 является ООО СЗ «Гарант-жилье»); - В графе 13.1.2.1 проектной декларации неверно указано планируемое количество гостевых машино-мест на объекте строительства – 30 (дом № 1) и 34 (дом № 2). Согласно разделу проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» количество машино-мест указано для всего объекта – 64, без разбивки по этапам строительства; - В графу 13.1.2.2 проектной декларации для дома № 2 не внесена информация о планируемом количестве гостевых машино-мест вне объекта строительства. Согласно разделу проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» проектом для дома № 1 и дома № 2 предусмотрено вне объекта строительства 21 гостевое машино-место, без разбивки по этапам строительства; - В графу 13.1.3.1.2 проектной декларации ошибочно внесена информация о лавках, которые не относятся к игровому оборудованию; - В графе 13.2.4 проектной декларации неверно указан процент застройки в границах земельного участка – 28,95%. Согласно ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ максимальные процент застройки в границах земельного участка определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, т.е. процент застройки равен 28,96%; - В графе 14.1.7 подраздела 14.1 проектной декларации неверно указан срок действия технических условий СМУП «Горводоканал» от 01.10.2023 № 797В на подключение к сетям холодного водоснабжения дома № 1 – до 01.10.2025. Срок действия технических условий составляет 3 года, т.е. до 01.10.2026.; - В подраздел 14.2 проектной декларации не внесена информация о технических условиях на подключение телевидения; - в подразделе 15.2 проектной декларации неверно указана общая жилая площадь жилого помещения с условным номером 17 в доме № 1 – 28,30 м2. Согласно разделу проектной документации «Объемно-планировочные и архитектурные решения» общая жилая площадь данного помещения – 28,38 м2; Согласно ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Согласно информации, размещенной застройщиком в ЕИСЖС, в октябре 2023 года ООО СЗ «Гарант-жилье» по объекту «2-х секционный жилой дом № 2 (по генплану) застройки жилыми домами по адресу: Смоленская область, Смоленский район, с.п. Печерское, с. Печерск. 1-ый этап строительства» по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Печерское с.п., с. Печерск, зарегистрировано 10 договоров участия в долевом строительстве, по объекту «3-х секционный жилой дом № 1 (по генплану) застройки жилыми домами по адресу: Смоленская область, Смоленский район, с.п. Печерское, с. Печерск. II-ый этап строительства», расположенному по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Печерское с.п., с. Печерск, зарегистрирован 1 договор участия в долевом строительстве. Сведения о зарегистрированных в октябре 2023 года договорах участия в долевом строительстве необходимо было внести в проектные декларации до 10.11.2023, фактически застройщиком указанные сведения внесены 13.11.2023, т.е. с нарушением установленного законом срока. Таким образом, ООО СЗ «Гарант-жилье» не разместило в ЕИСЖС информацию, предусмотренную требованиями п. 13 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «п» п. 9 Правил, а также разместило в ЕИСЖС проектную декларацию, содержащую недостоверные сведения о проекте строительства, тем самым нарушив требования ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, и внесло изменения в проектную декларацию с нарушением срока, установленного ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ.