ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ГАРАНТ-ЖИЛЬЕ"

В ходе реализации Главным управлением государственного строительного и технического надзора Смоленской области (далее – Главное управление) мероприятий по контролю «наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости посредством анализа информации, обязанность по раскрытию которой возложена на застройщика в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»; «наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к составу, порядку, способам, срокам и периодичности размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» без взаимодействия Главного управления государственного строительного и технического надзора Смоленской области с юридическими лицами при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории Смоленской области», проведенных на основании задания от 29.09.2023 № 23, утвержденного приказом Департамента государственного строительного и технического надзора Смоленской области от 29.09.2023 № 646/ОД, выявлены признаки ненадлежащего соблюдения застройщиком ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» обязательных требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). В соответствии с ч. 4 ст. 23.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщики обязаны размещать в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) информацию, раскрытие которой предусмотрено указанным федеральным законом, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором в соответствии с указанным федеральным законом осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. Информация, подлежащая размещению застройщиком в ЕИСЖС, предусмотрена ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и «Правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Данная информация размещается застройщиком в ЕИСЖС в электронном виде с использованием подсистемы «Личный кабинет застройщика». В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «г» п. 9 Правил застройщик обязан размещать в ЕИСЖС проектную декларацию с внесенными в нее изменениями. В соответствии с ч.1 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Согласно ч. 1 ст. 21 информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию: 1) о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов - наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком; 2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство); 3) о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка; 4) о планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства; 5) о местоположении и характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений; 6) о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи; 7) о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их характеристиках, о наличии и площади частей жилого помещения и нежилого помещения; 8) о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме); 9) о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 9.1) о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии со статьей 6 настоящего Федерального закона; 10) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 10.1) о размере подлежащих осуществлению платежей, указанных в пунктах 7 и 8 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона; 11) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 11.1) о целевом кредите (целевом займе), в том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о сумме кредита (займа) в соответствии с условиями договора кредита (займа), сумме задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчетную дату и неиспользованном остатке по кредиту (займу) на указанную дату, сроке исполнения обязательств заемщика в полном размере в соответствии с договором кредита (займа); 11.2) о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу; 12) об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства; 13) о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика. В ходе анализа проектной декларации № 67-000421 (ред. от 11.10.2023) по объекту «3-х секционный жилой дом № 1 (по генплану) застройки жилыми домами по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Печерское с.п., с. Печерск (II-ой этап строительства)», расположенному по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Печерское с.п., с. Печерск, установлены следующие нарушения: - В графе 9.2.10 проектной декларации в адресе местоположения объекта ошибочно указано наименование улицы – Кленовая (согласно разрешению на строительство от 26.09.2023 № 67-18-43-2023 строительство объекта ведется по адресу: Смоленская область, Смоленский район, с.п. Печерское, с. Печерск); - В графе 13.1.2.1 проектной декларации неверно указано планируемое количество гостевых машино-мест на объекте строительства – 55 машино-мест (согласно разделу проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» на территории объекта строительства проектом предусмотрено размещение 43 машино-мест); - В графу 13.1.2.2 проектной декларации не внесена информация о планируемом количестве гостевых машино-мест вне объекта строительства (согласно разделу проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» нормами по НГП предусмотрено 55 машино-мест, из них на территории объекта строительства проектом предусмотрено размещение 43 машино-мест, недостающие 12 машино-мест располагаются на ранее запроектированной территории – I этап строительства); - В графе 13.1.3.2.2 проектной декларации неверно указано количество велопарковок на 10 мест – 1 шт. (согласно разделу проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» на земельному участке предусмотрены две велопарковки на 10 мест); - В графе 13.2.1 проектной декларации неверно указан размер минимального отступа от границы земельного участка – 3 м (согласно разделу проектной документации «Пояснительная записка» размер минимального отступа от границы земельного участка – 3,2 м); - В графе 13.2.4 проектной декларации неверно указан максимальный процент застройки земельного участка – 18,78% (в соответствии со ст. 38 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ максимальный процент застройки в границах земельного участка определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка (618+952=1570 м2 (S застройки) / 8198 м2 (S зем. участка) х 100% = 19,15 %); - В подраздел 14.2 проектной декларации не внесена информация о технических условиях на подключение к сети приема сигналов телевидения (согласно разделу проектной документации «Пояснительная записка» ООО «МАН сеть» выданы технические условия от 12.10.2022 № 233 на подключение к сети передачи данных ООО «МАН сеть» и приема сигналов телевидения). Согласно ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Согласно информации, размещенной застройщиком в ЕИСЖС, в августе 2023 года ООО СЗ «Гарант-жилье» по объекту «4-х секционный жилой дом № 17 (по генплану) многоэтажной жилой застройки по адресу: г. Смоленск, микрорайон «Королевка». Участок «Старый карьер», 2 очередь строительства в компоновочных осях Бс-Гс, IIIc-IVc», расположенному по адресу: г. Смоленск, ул. Маршала Еременко (старый карьер), зарегистрировано 2 договора участия в долевом строительстве, по объекту «2-х секционный жилой дом № 2 (по генплану) застройки жилыми домами по адресу: Смоленская область, Смоленский район, с.п. Печерское, с. Печерск. 1-ый этап строительства», расположенному по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Печерское с.п., с. Печерск, зарегистрировано 19 договоров участия в долевом строительстве. Сведения о зарегистрированных в августе 2023 года договорах участия в долевом строительстве необходимо было внести в проектные декларации до 10.09.2023, фактически застройщиком указанные сведения внесены 11.09.2023, т.е. с нарушением установленного законодательством срока. Таким образом, ООО СЗ «Гарант-жилье» разместило в ЕИСЖС проектную декларацию, содержащую недостоверные сведения о проекте строительства, тем самым нарушив требования ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, и внесло изменения в проектную декларацию с нарушением срока, установленного ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ.