ООО СЗ "НТ-1"

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), в соответствии с пунктом 20-2 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2025 год, утвержденного приказом от 27.12.2024 № 158-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2025 год» (мониторинг безопасности), проведен мониторинг соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (данных) содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС). В соответствии с ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) застройщик обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. ООО Специализированный застройщик «НТ-1» (ИНН 6623138181) разместил в ЕИСЖС проектные декларации № 66-001490 (ID 56223) и № 66-001501 (ID 57057). В рамках регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства путем мониторинга данных, содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства установлено, что проекты договоров долевого участия, размещенный в ЕИСЖС по объектам ID 56223 и ID 57057 (далее – договор) содержит условия, противоречащие требованию законодательства: 1. абз.2 пункт 5.7 договора «При этом, Стороны учитывают тот факт, что получение Застройщиком Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома подтверждает завершение строительства в полном объеме как Жилого дома, так и Объекта и их соответствие условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов и проектной документации, и иным обязательным требованиям, а также подтверждает отсутствие при создании Объекта каких-либо существенных недостатков». пункт 5.8. договора «В случае, если выявленные Участником несоответствия Объекта не относятся к существенным недостаткам (п.5.7 Договора), они рассматриваются Сторонами как несущественные недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия Участником Объекта и подписания Передаточного Акта в соответствии с условиями настоящего Договора, и подлежат устранению Застройщиком в рамках гарантийного срока Объекта, указанного в статье 6 настоящего Договора, после передачи Объекта Участнику в соответствии с условиями настоящего Договора. Отказ Участника от принятия Объекта и подписания Передаточного Акта в соответствии с условиями настоящего Договора в связи с выявленными Участником несущественными недостатками, при условии наличия у Застройщика Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома и получения Участником Уведомления от Застройщика о готовности Объекта к передаче согласно п. 5.5 настоящего Договора, признается Сторонами как уклонение Участника от принятия Объекта и подписания Передаточного Акта». Указанные пункты договора не соответствуют положениям ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве согласно которой: участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве обязательных требований, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, делающих его непригодным для предусмотренного договором использования, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: - безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; - соразмерного уменьшения цены договора; - возмещения своих расходов на устранение недостатков. Дольщик вправе требовать устранения любых недостатков, порядок их фиксации и устранения установлен Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее – Постановление № 2380). Выводы о характере и существенности нарушений качества объекта долевого строительства может сделать только эксперт, обладающий специальными познаниями. Данный вывод также подтверждается положениями Постановления № 2380. 2) пункт 5.10 «В случае возникновения обстоятельств, указанных в п. 5.8 настоящего Договора, Участник оплачивает все расходы по оплате возможных затрат по обеспечению Объекта коммунальными ресурсами и затрат по эксплуатации и по техническому обслуживанию Жилого дома соразмерно его доле в праве общей долевой собственности, начиная с момента истечения семидневного срока, предназначенного для подписания Передаточного Акта, и до момента составления Застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче Объекта в течение 3-х рабочих дней с даты предъявления такого требования Застройщиком». В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Бремя содержание объекта долевого строительства гражданин может нести только после приемки объекта долевого участия (составления передаточного акта). 3) пункт 7.1.4 «Для этих целей Участник обязуется заключить договор на предоставление услуг управления Жилым домом, ремонта и содержания общего имущества Жилого дома и коммунальных услуг с выбранной Застройщиком организацией, открыть для этого лицевой счет в организации, осуществляющей управление Жилым домом (далее – «Управляющая Организация»)». пункт 7.1.5. договора «Стороны договорились, что Участник соглашается с подбором Застройщиком формы управления Жилым домом и Управляющей Организацией для принятия, обслуживания Жилого дома, предоставления услуг по ремонту и содержанию общего имущества Жилого дома и коммунальных услуг (ресурсов). Участник выражает согласие на заключение в будущем договора на управление Жилым домом с Управляющей Организацией, предложенной Застройщиком». В соответствии со ст. 4 Закона о долевом строительстве, предметом договора участия в долевом строительстве является только передача объекта долевого строительства. В силу п. 5 ч. 2 ст.16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые обусловливают приобретение одних товаров обязательным приобретением иных товаров, в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом (к отношениям, вытекающим из ДДУ применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом (ч. 9 ст. 4 Законом о долевом строительстве). Таким образом, застройщик не вправе обязывать дольщиков заключать иные договоры, не связанные с предметом договора участия в долевом строительстве. 4) пункт 7.1.8 договора «Уступка Участником права требования по настоящему Договору допускается только после государственной регистрации настоящего Договора, уплаты Участником в соответствии со статьей 4 настоящего Договора в полном объеме (с учетом дополнительных уточнений) обусловленной настоящим Договором цены, исключительно с письменного согласия Застройщика и до момента передачи Объекта Участнику в порядке, установленном настоящим Договором и законодательством Российской Федерации. Стороны признают, что личность Участника имеет существенное значение для Застройщика. В случае совершения Участником уступки по Договору без согласия Застройщика, Застройщик вправе отказаться от исполнения Договора в одностороннем порядке с применением последствий п.5 ст.9 Закона о Долевом Участии». В нарушение ст. 11 Закона о долевом строительстве и ст. 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым уступка по договору допускается после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Застройщик ограничил право участника долевого, включив в ДДУ условие об уступке исключительно после полной оплаты и письменного согласия застройщика, что прямо противоречит положениям федерального законодательства и является недопустимым. 5) Установлено многочисленное, необоснованное включение в условия проекта ДДУ штрафных санкций, не предусмотренных законодательством о долевом строительстве, что является грубым нарушением прав и законных интересов участников долевого строительства. Установлены следующие штрафные санкции с участника долевого строительства в пользу Застройщика: - застройщик также вправе потребовать от Участника, а Участник в таком случае обязуется уплатить штраф в размере 20% от цены Договора, а в случае уступки денежных требований – штраф в размере 100% от размера (суммы) уступленных требований (п. 7.1.8 договора); - в случае просрочки исполнения обязательства, предусмотренного п. 7.1.1 Договора, Участник уплачивает Застройщику неустойку в размере 500 (Пятьсот) рублей за каждый день просрочки. Участник обязан уплатить Застройщику указанную неустойку в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения письменного требования Застройщика путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика (п. 7.1.12); - в случае безосновательного одностороннего отказа Участника от исполнения Договора, Участник обязан уплатить Застройщику штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены Договора (п. 4.1 Договора) (п. 10.4 договора); - за просрочку, необоснованный отказ/уклонение от подписания Передаточного Акта Участник уплачивает Застройщику неустойку в размере 0,1% от окончательной цены Договора за каждый день просрочки; - в случае несоблюдения Участником срока, указанного в п. 7.1.6. настоящего Договора, Участник возмещает Застройщику все убытки, понесенные Застройщиком, в том числе расходы в соответствующей части по оплате налоговых и иных обязательных платежей. Согласно ч. 1 ст. 10 Закона о долевом строительстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежащее исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором. Действия сторон по договору участия в долевом строительстве при реализации прав и выполнении обязательств (ст. 5-ст. 9 Закона о долевом строительстве) четко регламентированы положениями Закона о долевом строительстве. Принимая во внимание нормы действующего законодательства, становясь участником долевого строительства и подписывая договор участия в долевом строительстве с застройщиком, гражданин имеет право на гарантии и защиту Закона об участии в долевом строительстве и Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей). В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными (ничтожными). Нормами действующего законодательства не предусмотрено взыскание с участников долевого строительства штрафа, кроме случая просрочки периодических платежей по договору.